עו"ד מורן ליברמן - איצקוביץ
עורך דין מקרקעין / נדל"ן, יצוג ברכישת ומכירת דירה, מושבים וקיבוצים, נחלות
077-4026613

פרטי גישה

מושב בית יהושע
רחוב יהלום

לפרטים נוספים ויעוץ התקשרו:
סלולאר:054-26-26-614
טלפון\פקס:077-26-26-613
אימייל: moran@mli-law.co.il

או השאירו פרטים כאן




הצג מפה גדולה יותר

מאמרים

ליקויי בניה

במסגרת תיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973
מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ
תאריך כתיבת המאמר - 15.3.2011


כאשר רוכשים דירה מקבלן, הקבלן כבעל המאה הוא בעל הדעה והשליטה בכל המתרחש במהלך בניית הדירות (הנכס, לוח הזמנים וכו') והרבה פעמים הוא כופה את דעתו ואת החלטותיו על הדיירים היחידים, שרכשו ממנו דירה במיטב כספם.

הסכם הרכישה נוטה לרוב לטובת הקבלן/ המוכר המנסח (להלן: "הקבלן" או "המוכר"). בד"כ כוללים הסכמי המכר של הקבלן סעיפים המגנים על הקבלן מפני טענות בגין ליקוי בניה לאחר מסירת הדירה כדוגמת סעיף בו מצהיר הקונה כי הוא מוותר על כל טענת אי התאמה או פגם בבית ובמתקניו, או סעיף הקובע כי טענות הרוכש יסתכמו בטענות שהודיע לקבלן בפרוטוקול המסירה שנערך במועד מסירת החזקה בדירה.

חשוב לדעת כי סעיפים כדוגמת אלו, אף אם כתובים בהסכם החתום, אינם מחייבים את הרוכש לאור הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "החוק"), הקובע את אחריות הקבלן והקובע כי החוק הוא קוגנטי ולא ניתן להתנות עליו אלא לטובת הקונה.

הערה- בתיקון לחוק שהתקבל בקריאה שלישית ב-30 למרץ 2011 (להלן: "התיקון לחוק") הורחבה אחריות הקבלן ואחריותו תחול גם כלפי קונה משנה אשר יבוא בנעלי הקונה הראשון. לפיכך בכל מקום בו נאמר קונה הכוונה גם לקונה משנה.

החוק קובע אחריות הקבלן במס' תקופות:

  • תקופת הבדק- תקופה המתחילה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה והמשכה בהתאם לסוג הליקוי כמפורט בהמשך. החוק קובע סייג לאחריות הקבלן- במידה ויוכיח הקבלן שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל (הליקוי נגרם כתוצאה משימוש לקוי של הקונה, או נגרם מחוסר זהירות ותחזוקה לקויה) של הקונה האחריות לא תחול (באופן מלא או חלקי).
  • תקופת האחריות – תחילתה בתום תקופת הבדק ומסתיימת לאחר שלוש שנים. הקונה צריך להוכיח מדובר על ליקויים שמקורם בתכנון, בעבודה או בחומרים.
  • תקופת בדק לאי-התאמה יסודית – לפני התיקון לחוק תקופת אחריות הקבלן לאי התאמה יסודית לא היתה מוגבלת בזמן. לאור התיקון לחוק אחריות הקבלן תמשך 20 שנה ממועד קבלת הדירה בתנאי מצטבר כי מדובר באי התאמה יסודית קרי, אי התאמה בחלקי הבניין הנוגעת להבטחת יציבות הבניין ובטיחותו. גם כאן קיים סייג לאחריות הקבלן- במידה והקבלן הוכיח שאי-ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה.
  • אחריות הקבלן תמשיך לחול במקרה של אי-התאמה יסודית אף לאחר תקופת הבדק אם הקונה הוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים.

כאמור, החוק קובע תקופות בדק שונות לגבי סוגים שונים של ליקויים כמפורט בתוספת לחוק ולהלן:

(1) ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;
(2) ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;
(3) כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;
(4) ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;
(5) כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;
(6) כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;
(7) כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;
(8) סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;
(9) התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;
(10) כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת."

מועד מתן הודעה:

א. תנאי לכך כי הקונה יהיה זכאי לטעון כלפי המוכר על אי התאמה, שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, הוא שהקונה הודיע למוכר בתוך שנה ממועד קבלת הדירה על אי ההתאמה.
ב. ככל ולא ניתן היה לגלות את אי ההתאמה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, יוכל הקונה להסתמך על אי ההתאמה אם הודיע למוכר זמן סביר לאחר שגילה את אי ההתאמה.
ג. באשר לאי התאמה יסודית – מדובר באי התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת קבלת הדירה ועל מנת שיוכל הקונה להסתמך עליה יהא צריך להודיע למוכר על אי ההתאמה היסודית תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.

ביצוע התיקון ומתן הזדמנות נאותה לקבלן:

הקונה לא יהא רשאי לתקן את אי ההתאמה או אי ההתאמה היסודית בעצמו ותחילה עליו לתת הזדמנות נאותה למוכר לתקן בתוך זמן סביר. החוק קובע כי באם חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים ממועד קבלת הודעת הקונה או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה רשאי לבצע את התיקון בעצמו ולדרוש כי המוכר ישא בהוצאות התיקון.

בית המשפט המחוזי עסק בשאלה מהי "הזדמנות נאותה" אשר צריכה לעמוד לקבלן לצורך ביצוע התיקונים בע"א 17559-04-11 דבי דמרי חברה להשקעות נ' כהן, וקבע ככלל כי זכות לביצוע התיקון לא תעמוד לקבלן שעה שהוא ביצע ניסיונות תיקון שכשלו, או לא נענה לפניית דיירים לתקן הליקויים. כמו כן, הזכות לתקן תעמוד לקבלן רק אם הקבלן מודה כי קיים ליקוי בניה ולא מכחיש הליקוי. כמו כן קבע ביהמ"ש כי על הקבלן לנקוט יוזמה אמיתית לביצוע התיקון. עליו לקבוע מועד לתיקון הליקוי ולא די בהסכמה ערטילאית על הכתב לביצוע התיקון. בית המשפט פנה באמרה כלפי קבלני הבניין ואמר: "על קבלני בניין להבין ולהפנים שתיקונים יש לבצע לא במסגרת התכתבות עם הדייר או ב"כ אלא בפעולה בשטח, של קביעת מועד לביצוע לתיקון הפגמים וביצוע בפועל."

ניתן ללמוד מאמרתו של בית המשפט על רצונו לעודד תיקונים ולא לאפשר סחבת והתחמקויות על מנת לשפר את רמת המגורים ואת רווחת הקונים בכללותם.

לסיכום

מומלץ כי הקונה יודיע בכתב לקבלן מיד עם הגילוי בדבר אי התאמה ולא "ישקוט על שמריו".

אשר על כן, רצוי כי כבר במועד עריכת פרוטוקול המסירה או בסמוך לכך יזמן הרוכש איש מקצוע או חברה המבצעת בדק בית לצורך בדיקה באם קיימים ליקויי בניה. על איש המקצוע או החברה להכין חוות דעת וככל ונמצאו ליקויים יש לשלוח מכתב לחברה יחד עם חוות הדעת בדרישה לביצוע תיקון הליקויים.



___________________________________________________________________ *הבהרה: האמור במאמר זה אינו מהווה הדרכה משפטית ו/או חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ואין בו משום המלצה לפעולה כלשהי. עו"ד מורן ליברמן – איצקוביץ אינה אחראית על ביצוע פעולות ו/או הליכים שיינקטו רק על סמך המידע המופיע במאמר זה ו/או אינה אחראית בין באופן ישיר ובין עקיף לשימוש הנעשה במידע ו/או לתוצאות שינבעו משימוש במידע שניתן במאמר.

רכישת דירה מקבלן

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

בכל מקום בו נרשם בלשון זכר הכוונה גם ללשון נקבה ולהפך. בכל מקום בו מנוסח בלשון יחיד הכוונה גם ללשון רבים ולהפך.

רכישת דירה הינה לרוב העסקה הכלכלית המשמעותית ביותר שנבצע בחיינו ומכאן כי חשוב להקפיד לבצע בדיקות יסודיות ומקיפות בטרם רכישה. מומלץ ביותר להיעזר בעורכי דין הבקיאים בתחום הנדל"ן בעת רכישת דירה לצורך עמידה על זכויותיכם ומניעת עוגמת נפש והפסדים כבדים. כמו כן מומלץ לקבל חוות דעת של מהנדס ו/או אדריכל לגבי המפרט הטכני, תוכניות הדירה, הבנין, היתרי הבנייה, תוכניות בנין עיר וכל עניין תכנוני, הנדסי אחר הנוגע לדירה.

בעת רכישת דירה מקבלן לרוב נלווה למחיר הדירה גם תשלום בגובה שבין 1%-2% ממחיר הדירה לטובת עורך הדין המייצג את הצדדים לעניין רישום הבית המשותף. חשוב מאוד להבין כי חרף העובדה שעורך הדין מקבל סכום כסף לא מבוטל בגין רישום הבית המשותף, מייצג את הקבלן בלבד באשר על פי כללי האתיקה החלים על עורך הדין הוא אינו יכול לייצג גם את הקונה אלא לעניין רישום הבית המשותף. שכירת שירותיו של עורך הדין מטעמך לא רק שיקנה לך שקט נפשי כי הוא בודק בצורה דקדקנית את תנאי החוזה ומבטיח את זכויותיך, אלא יכול לחסוך לך הפסדים ועוגמת נפש.

להלן יובאו בקליפת האגוז העניינים עליהם חשוב לתת את הדעת בעת רכישת דירה מקבלן:

  • רוב הרכישות של דירות מקבלן מתבצעות "על הנייר" כאשר טרם החלה הבניה או בטרם הסתיימה הבניה. דירות אלו מוצעות לרוב במחיר מופחת כאשר בשלבים אלו לרוכש יש יכולת לשנות את מתאר הדירה ולעצבה מחדש, אולם מנגד הרוכש נוטל סיכון גדול יותר ויש לבחון היטב את מכלול נתוני העסקה על מנת שתוכל לחתום בלב שלם על הסכם הרכישה.
  • כאשר החלטת לרכוש דירה מקבלן ובטרם בדיקת תנאי החוזה כדאי לעמוד על חוסנו הכלכלי של הקבלן ואף לבקר בבתים אחרים שבנה, לבדוק את טיב הבניה את רמת הגימור ואפילו לשאול את בעלי הדירה על הקבלן ועמידתו בהתחייבויותיו.
  • יש לוודא כי הקבלן הינו קבלן רשום בעל רישיון קבלן בתוקף וכי סיווגו המקצועי והכספי מאפשר לו לבצע את הפוייקט הרלוונטי. אם הפרוייקט בליווי בנקאי, הבנק ידאג לבצע את הבדיקות הללו ובמקרה כזה אתם מוגנים.
  • יש לבדוק האם לקבלן יש אישור מראש מנציבות מס הכנסה ומס רכוש על כך שאין לו חובות אשר ימנעו רישום זכותך בלשכת הרישום.
  • לאחר שמצאתם כי הקבלן עומד בסטנדרטים המקובלים וכי הנכם מעוניינים להתקשר מולו יש לבדוק את זכויות הקבלן בקרקע ע"י בדיקת נסח טאבו, ו/או בדיקת זכויותיו במנהל מקרקעי ישראל ו/או ע"י בדיקת מסמכי הבעלות שברשות הקבלן ובדיקת זכויותיו בחברה המשכנת.
  • יש לבדוק באם על זכויות הקבלן מוטלות משכנתאות, עיקולים או שעבודים, זכויות לטובת צדדים שלישיים וכו'.
  • באם הבעלות על המגרש נתונה למנהל מקרקעי ישראל יש לבדוק באם הקרקע עברה היוון ודמי הסכמה, שכן הם יכולים להוות סכום לא מבוטל אשר יתווסף למחיר הדירה.
  • יש לבדוק את היתר הבניה ואת עמידת הקבלן בתנאי ההיתר.
  • יש לבדוק את תוכניות תוכנית בנין העיר לגבי האזור בסביבת הדירה, על מנת להיות מודעים לפיתוח הסביבתי המתוכנן באזור דירתך. יתכן שהתב"ע תגלה כי באזור מגורים שקט מתוכנן לקום מרכז קניות, בית ספר וכו'. תוכניות התב"ע נגישות במשרדי העירייה וכן באינטרנט.
  • עליך לעיין בחוזה שהעביר לך הקבלן ולאתר נושאים שאינם מקובלים עליך או שנראים לך חשודים ולהתייעץ עליהם עם עוה"ד.
  • יש להקפיד כי כל הנושאים שסוכמו בע"פ עם הקבלן יהיו כתובים בהסכם במפורש.
  • יש לבדוק את המפרט הטכני ולהקפיד כי כל הנתונים במפרט מלאים וברורים.
  • ודא את מחירה הסופי של הדירה ואם אין עוד תשלומים נוספים שתצטרך לשלם. יש לבדוק האם מחיר הדירה כולל מע"מ (לידיעה, מס רכישה, החל על רוכשי דירות, מחושב לפי מחיר הדירה כולל מע"מ). לרוב נדרשים הרוכשים לשלם שכר טרחה לעורך דין הקבלן לעניין רישום הבית המשותף שיכול להסתכם בעשרות אלפי שקלים (בין 1%-2% ממחיר הדירה). כמו כן, ישנם תשלומים נוספים בגין ביצוע הרישום כגון אגרות, תשריטים וכו' אשר יכולים להגיע לסכום של אלפי שקלים.
  • יש לוודא אם מחיר הדירה כולל חניה ומחסן.
  • יש לדאוג כי בחוזה יהא סעיף המסדיר את נושא השינויים בדירה. ככל וידוע לך על שינויים שתהא מעוניין לבצע נסה להסדיר מראש את עלויות השינוי ומשך העיכוב שיגרם במסירת הדירה עקב השינוי ככל ויגרם.
  • יש לסכם על תאריך מסירה מוגדר.
  • אין להתפתות לחתום על זכרון דברים ללא היוועצות עם עו"ד, שכן יש להבין שזיכרון דברים הוא חוזה לכל דבר וענין ומחייב את הצדדים. זיכרון דברים עלול לכבול את הצדדים ולמנוע מהם להכניס לחוזה סעיפים מהותיים כגון הסרת שעבודים הרובצים על הנכס כתנאי לתשלום תמורה כלשהי. מבחינת רשויות המיסוי מועד החתימה על זיכרון הדברים הוא מועד מחייב מבחינת תשלום המס. מניין הימים לתשלום מס השבח נספר ממועד חתימה על זיכרון הדברים ולא ממועד חתימה על הסכם המכר. ככל והחליטו הצדדים לבטל העסקה ואת זיכרון הדברים יש לדווח לרשויות המיסוי על ביטול העסקה כדי למנוע חבות במס. ככל וצד אחד ביטל את זיכרון הדברים הדבר עלול להביל לתביעת פיצוי ע"י הצד השני ואי החזרת דמי קדימה ששולמו במעמד החתימה. באם הצדדים מתעקשים בכל זאת לחתום על זיכרון דברים קודם לחוזה חשוב מאוד להיעזר בעו"ד בקי בתחום אשר ינסח או יבדוק את זיכרון הדברים.
  • בשלב הבא- יבדוק עוה"ד את החוזה ומצורפיו. עוה"ד ידאג כי כספיכם יובטחו בבטוחה מספקת בהתאם לחוק מכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן: "החוק"). החוק קובע מס' חלופות לבטוחות אשר הקבלן מחויב לספק לקונה הדירה. ככל והבטוחה להבטחת השקעתכם היא ערבות בנקאית יש לוודא כי נוסח הערבות הבנקאית זהה לנוסח הנדרש בחוק לפיו הבטוחה תבטיח את הקונה מפני אירוע בו לא יוכל הקבלן להעביר את הדירה על שם הקונה מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה הדירה נבנית או מחמת צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה. במקרה בו הקבלן ביטח עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת הקונה להבטחת החזרת כל הכספים ששולמו על חשבון הדירה יש לוודא כי הקונה צויין על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש. יש לוודא כי נוסח הביטוח יבטיח את הקונה כנדרש בבטוחה הקודמת (ערבות בנקאית) בהתאם לחוק. במקרה בו הקבלן שיעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה יש לודא כי תנאי מימוש השעבוד הינם בהתאם לנדרש לעיל לעניין ערבות בנקאית. במקרה בו נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה יש לוודא כי אין עיקולים או משכנתאות או שעבודים הקודמים לזכות הקונה (למעט בנק ליווי לפרוייקט אשר ינפיק מכתב החרגה סופי מיד עם החזרת הערבויות הבנקאיות).
  • החוק אינו קובע כי הבטוחה חייבת להיות צמודה ולכן יש במסגרת המשא ומתן יש לדרוש כי הבטוחה תהיה צמודה למדד או לדולר.
  • ככל והבטוחה שניתנה לך אינה ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח מועדי התשלום יהיו על פי המועדים שנקבעו בחוק גם אם בהסכם המכר נקבע אחרת.
  • יש לוודא האם מחיר הדירה כולל הוצאות פיתוח אשר הינו מושג רחב ביותר ומעורפל וכולל, בין היתר, סלילת כביש, התקנת מדרכות, חבור והתקנה של ביוב, תיעול וניקוז מתקני ביוב ומים, הקמת מתקני תאורה, הקמת גדר, גינה סביב הבית ועוד. מאחר והוצאות הפיתוח יכולות להסתכם בסכומים לא מבוטלים, לכן יש לוודא מראש כי הוצאות אלו נכללות במחיר הדירה.
  • יש לוודא כי הקבלן מתחייב להתקין מערכת לחימום מים סולארית שלמה ולא רק הכנה למערכת.
  • יש לנסות ולברר מראש מהן העלויות בגין חיבור החשמל, מים טלפון וגז. יש לדרוש כי הוצאות החיבור יכללו רק את החיבור של הדירה הנרכשת ולא החיבור הכללי של הבניין.
  • בשלב הבא- בסמוך למועד מסירת החזקה בדירה יערך פרטוקול מסירה בו יפורטו כל טענות הקונה באשר לליקוי הבניה. הקבלן יערוך את התיקונים בהתאם למה שהופיע על גבי הפרוטוקול ויחתים אתכם לרוב על מסמך הקובע כי התיקונים אכן נעשו. יש להימנע מלחתום על סעיף שאומר כי התיקונים בוצעו לשביעות רצונכם מאחר ואת תוצאות התיקון רק "ימים יגידו". יש להימנע מלחתום על הצהרה על היעדר תביעות.

אלו הן רק חלק מן הבדיקות אותן יש לבצע במסגרת רכישת דירה מקבלן ויש כמובן לבחון כל מקרה על פי תנאיו ונסיבותיו הוא. משרדי ישמח לסייע לכם ברכישת/מכירת דירה וללוות אתכם בכל שלבי ההליך ועד לרישום זכויותיכם תוך מתן דגש על אדיבות, זמינות, שירותיות וטיפול מהיר ויעיל.



___________________________________________________________________ *הבהרה: האמור במאמר זה אינו מהווה הדרכה משפטית ו/או חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ואין בו משום המלצה לפעולה כלשהי. עו"ד מורן ליברמן – איצקוביץ אינה אחראית על ביצוע פעולות ו/או הליכים שיינקטו רק על סמך המידע המופיע במאמר זה ו/או אינה אחראית בין באופן ישיר ובין עקיף לשימוש הנעשה במידע ו/או לתוצאות שינבעו משימוש במידע שניתן במאמר.

קבוצת רכישה

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

קבוצת רכישה הינה קבוצה של אנשים המתאגדים לצורך הקמת בנין מגורים משותף לחברי הקבוצה ללא תלות בקבלן. מהות קבוצת הרכישה היא שהרוכשים עצמם הם היזמים.

בתחילה מאתרת הקבוצה קרקע לבניה. כל חבר בקבוצה משלם על הקרקע לפי חלקו היחסי בהתאם לגודל הקרקע שרכש. לאחר מכן מחלקים הרוכשים את הדירות בין חברי הקבוצה ומבצעים את הבניה באמצעות קבלן שנבחר במכרז.

קיימים יתרונות כלכליים להתאגדות זו אשר נובעים מחסכון בעלויות שהיו משולמות ליזם, חסכון בפרסום הפרוייקט, שיווקו וכו'.

מס הרכישה אשר ישולם עומד על 5% ממחיר הקרקע, להבדיל מרכישת דירה אשר מס הרכישה מחושב ממחיר הדירה כולה בהתאם למדרגות הרלוונטיות במועד הרכישה (לרוכשי דירה יחידה פטור עד הסכום הקבוע בחוק ).

קבוצת הרכישה כגוף פרטי אינו משלם מע"מ בגין הקרקע.

החיסכון יכול להגיע לעשרות אחוזים ממחיר הדירה לעומת דירה שנרכשה מקבלן.

רשויות המיסוי לא ישבו בחיבוק ידיים נוכח ההפסדים שנגרמו להם עקב החיסכון לרוכשים, הגבירו את הפיקוח ופעלו באגרסיביות לאתר קבוצות רכישה מלאכותיות ויזמים אשר ניסו להסוות את עסקת מכירה של דירה תחת הכותרת של "קבוצת רכישה". בשנת 2007 תוקנו תקנות חדשות לפקודת המיסים הקובעות כי התארגנות לא תחשב כקבוצת רכישה כאשר הקבוצה התארגנה באמצעות גורם מארגן, קרי גורם מקצועי אשר היה מלווה את הקבוצה בשונה מחבר קבוצה כאדם מן היישוב אשר מנהל ומפקח על תהליך ההתארגנות והבניה. ככל וקבוצה התארגנה באמצעות גורם מקצועי תראה קבוצת הרכישה כמלאכותית והדבר יחייב את הקבוצה בדיווח ותשלום מיסים מלאים וההתארגנות לא תראה כקבוצת רכישה.

רשויות המיסים בודקות בדיקות מקיפות ויסודיות על מנת שקבוצה תוגדר כקבוצת רכישה אמיתית. בין היתר בודקות האם יש קשר בין בעל הקרקע, מארגן הקבוצה והקבלן. הן בודקות את אופן הפרסום לצורך הצטרפות לאותה "התארגנות" האם היתה ספונטנית או באמצעות משרד פרסום, מהו תוכן הפרסום, תוכן הסכמי המכר, האם היה ניתוק מוחלט בין רכישת הקרקע ותהליך הבניה וכו'.

טרם הצטרפות לקבוצת רכישה יש לערוך בדיקות מקיפות אודות מכלול פרטי העסקה. יש לבחון, בין היתר, מה הסיכוי לאישור רשויות המיסוי את קבוצת הרכישה ע"י בדיקת הפרמטרים המפורטים לעיל, יש לבחון מי המארגן - היזם, מהו ניסיונו. יש לבדוק האם הקבוצה התקשרה עם בנק מלווה אשר יקנה בטחון לעסקת הרכישה. לצורך כך, רצוי מאוד להיעזר בשירותיו של עורך דין בעל ניסיון בתחום קבוצות הרכישה.

להבדיל מרכישת דירה, מחירה הסופי של דירה בקבוצת רכישה אינה ידוע מראש ותלוי בגורמים שונים כגון עלויות הבניה, המיסים שיוטלו בסופו של דבר, משך הבניה וכו'.

להבדיל מרכישת דירה, קיימת בעייתיות בקבוצת רכישה לקבוע מי יקבל איזו דירה. קיימות שיטות להסדיר את דרך החלוקה- השיטה האחת, לפיה "כל הקודם זוכה" והשיטה השנייה קובעת הגרלה.

לצורך ניהול מנגנון קבלת ההחלטות בקבוצה יש לערוך הסכם שיתוף מפורט אשר יכיל את מלוא הסוגיות העלולות להתעורר במסגרת יחסי חברי הקבוצה. לצורך כך יש להיעזר בשירותיו של עו"ד מקצועי אשר יקפיד לערוך הסכם בעל מלוא האספקטים והעניינים הרלוונטיים.

בשורה התחתונה הסיבה להצטרפות לקבוצת רכישה הינה חסכון בעלויות רכישת הדירה, אולם יש לבחון אם החיסכון הכספי שווה את ההשקעה. ראשית, יש לקחת בחשבון את הזמן שייקח לגייס את הקבוצה, יש לקחת בחשבון את הליך קבלת ההחלטות, יש לדעת כי יתכן ובסוף תקבלו דירה שלא רציתם בגלל דרך חלוקת הדירות . כמו כן, יתכן כי לבסוף רשויות המס יתייחסו לעסקה זו כעסקת רכישה דירה מקבלן וימסו אותה בהתאם.

בעקבות טענות הקבלנים, לפיהן קיימת אפליה ביניהם לבין קבוצות רכישה, שכן לטענתם לא קיים הבדל בין קבוצות רכישה לקבלנים ולכן אין הצדק לגבות מן הקבלנים מסים מלאים כאשר רוכשים במסגרת קבוצות רכישה נהנים מהקלות מס, נקבע במסגרת חוק ההסדרים 2011-2012, כי החל מחודש ינואר 2011 מכירת מקרקעין לקבוצת רכישה בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין תחשב עסקת אקראי בה המוכר יהא חייב במע"מ בגין מרכיב הקרקע. כמו כן נקבע כי כל חבר בקבוצה ישלם מס רכישה כאילו רכש מוצר מוגמר, דירה או נכס.

זכרון דברים

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

הלחץ של קונה או מוכר דירה לתקוע כף ו"לסגור כאן ועכשיו" עם הצד השני (המוכר או הקונה בהתאמה), כדי שלא תתפספס עסקת המכר/רכישה, מפתה מאוד בעיקר כי מדובר בעסקה בה מעורב כל כך הרבה כסף, וגורם לאנשים לרצות לחתום על זכרון דברים אשר נראה להם כמו מסמך פשוט, ברור ותמציתי, בו הם מפרטים את פרטי הנכס הנמכר, מחירו, זהות הצדדים, מועד מסירה, תשלומים וכו'. נשאלת השאלה מה כבר בעצם יכול לקרות?

חשוב להבין כי למרות פשטותו של זכרון הדברים והעובדה כי מדובר במסמך תמציתי מדובר במסמך משפטי מחייב ואין להקל בו ראש. ככל ויערך ע"י מי שאינו עורך דין בקי לתחום החוזים ועסקאות מקרקעין בפרט הוא צפוי להיתקל בבעיות קשות אשר עלולות לעכב, לסבך ואף לעלות הרבה יותר מאשר היו הצדדים פונים לעורך דין מלכתחילה.

למרבית האנשים עסקה לרכישת/ מכירת דירה הינה "עסקת חיים" והינה העסקה הגדולה והמשפיעה ביותר על חייהם לפחות מבחינה כלכלית.

רכישת/מכירת דירה הינה עסקה מורכבת הדורשת מומחיות בתחומים רבים כגון- דיני מקרקעין, דיני מיסים, דיני חוזים, דיני שעבודים, כאשר התנאים המשפטיים משפיעים באופן ישיר על התנאים המסחריים. בדיקות משפטיות בטרם קבלת התחייבות חוזית קריטיות כגון: גובה המיסים הנדרש לעסקה לרבות קיומו של היטל השבחה, האם הנכס נקי משעבודים ו/או משכנתאות, כיצד יובטחו כספי הקונה, איחורים בתשלום התמורה, האם הקונה זקוק למשכנתא, האם התשלום מותנה במכירת דירת הקונה או האם מועד הפינוי מותנה ברכישת דירה אחרת ע"י המוכר וכו'.

יתכן סיטואציה בה המוכר לא ידע כי לנכס הוענקו זכויות בניה ולאחר החתימה על זכרון הדברים יגלה כי חל היטל השבחה בסכום לא מבוטל אשר לא לקח בחשבון לענין קביעת מחיר הדירה.

יתירה מכך, עם זכרון דברים ניתן לגשת לטאבו ולרשום הערת אזהרה. המוכר יגלה כי למחוק הערת אזהרה בלא הסכמתו של הקונה אינו דבר של מה בכך וכי הענין כרוך בהליך משפטי העשוי להמשך שנים.

פנה אלי לקוח אשר הסתבך בבעיה כאשר חתם בלא סיוע עו"ד על זיכרון דברים עם קונה פוטנציאלי לדירתו. הקונה לא הצליח לקבל משכנתא לצורך רכישת הדירה. מאחר וענין זה לא הוסדר בזכרון הדברים לקח למוכר זמן רב להשתחרר מהתחייבויותיו על פי זיכרון הדברים כלפי אותו קונה.

כמו כן, מועד חתימה על זכרון דברים הוא המועד בו תחוייבו לשלם למתווך בגין תיווך העסקה.

מועד הדיווח לרשויות המיסוי על ביצוע העסקה חל ממועד חתימה על זכרון דברים, כך שתצטרכו לשלם את המיסים בזמן הקצוב בחוק וזאת אפילו אם טרם נחתם החוזה.

מאחר ומועד המכירה נקבע מיום החתימה על זכרון הדברים תבדק זכאותו של המוכר לפטור ממס שבח מתאריך זה. באם לדוגמא המוכר יבקש לנצל פטור אחת ל-4 שנים, אולם במועד החתימה על זכרון הדברים טרם חלפו 4 שנים ממועד המכירה הקודמת, לא יקבל הפטור, אף אם החתימה על הסכם המכר היתה לאחר תום 4 השנים.

לסיכום – מומלץ להימנע מחתימה על זכרון דברים ולפנות לעו"ד בקיא בתחום המקרקעין אשר יהא מוכן להשקיע את מרצו לביצוע העסקה במהירות, על מנת שתוכלו לחתום על הסכם המגן על זכויותיכם בתוך זמן קצר לשביעות רצונכם. יובהר כי, ככל והצדדים בכל זאת יתעקשו על זכרון דברים, מומלץ כי עו"ד בלבד ינסח את זכרון הדברים.



___________________________________________________________________ *הבהרה: האמור במאמר זה אינו מהווה הדרכה משפטית ו/או חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ואין בו משום המלצה לפעולה כלשהי. עו"ד מורן ליברמן – איצקוביץ אינה אחראית על ביצוע פעולות ו/או הליכים שיינקטו רק על סמך המידע המופיע במאמר זה ו/או אינה אחראית בין באופן ישיר ובין עקיף לשימוש הנעשה במידע ו/או לתוצאות שינבעו משימוש במידע שניתן במאמר.

מכירת דירה מחולקת למספר דירות- מה הסיכונים?

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

ינואר 2015
אתם מוכרים דירה מחולקת או מעוניינים לרכוש דירה מחולקת? כדאי לכם לקרוא את המאמר הבא!

אדם רכש דירה המחולקת למספר דירות. הדירה נרשמה על שמו בלי בעיות מיוחדות וכעת הוא מעונין למכור את הדירה במצבה AS – IS מבלי להרוס את החלוקה מאחר שהתשואה שלה גבוהה יותר במצבה המחולק וכן הוא אינו מעונין להוציא הוצאות בגין הריסת החלוקה, לגרום רעש ומטרד לשכנים וכו'. נמצא קונה המעונין לרכוש את הדירה המחולקת הרואה לפניו את התשואה שיניב. WIN-WIN כולם מרוויחים.

האם לדעתכם דירה מחולקת היא השקעה נכונה? להלן אציג חלק מהסיכונים להם חשופים הצדדים ואף עורך הדין המטפל בעסקה:
  1. בהצהרה למס שבח יש לפרט מהו הממכר. ככל והמוכר יבקש שלא לידע את רשות המיסים כי מדובר במספר דירות הוא בעצם ישקר בתצהיר ויהא חשוף לאשמה פלילית. ככל ועורך הדין ידע את המצב לאשורו- יכול עוה"ד להיות חשוף בעצמו.
  2. ככל ורשות המיסוי תשלח פקח לדירה- הוא ימצא כי הדירה מחולקת, המוכר יהא מחויב במס שבח בגין כל דירה מחולקת.
  3. המוכר לא יוכל לעשות שימוש בפטור במס שבח בגין דירה יחידה.
  4. הקונה לא יוכל לעשות שימוש בפטור בגין דירה יחידה במס רכישה.
  5. ככל והקונה יבקש למכור את הדירה המחולקת שרכש- לא יוכל להשתמש בפטור דירה יחידה אף אם, ביטל את החלוקה והחזיר את הדירה לקדמותה מאחר ובמצב כזה אותו אדם נכנס לשנת 2014 כשהוא בעלים של יותר מדירה אחת ולכן לא יוכל לעשות שימוש בפטור דירה יחידה עד לתום תקופת המעבר 1.1.2018.
  6. קושי בקבלת מימון - משכנתא. הבנק ישלח שמאי לדירה והוא ידווח לבנק על חריגת הבניה. יתכן והבנק לא יאשר קבלת משכנתא, השמאי יפחית את ערך הנכס בשל החריגה ולכן רצוי לפנות לבנק טרם הרכישה על מנת לקבל שמאות מקדמית.
  7. חלק מהרשויות המקומיות שולחות פקח ממחלקת הנדסה טרם הנפקת אישור עיריה. הפקח יבקש להכנס לדירה ולבדוק אותה אחרת לא יתקבל אישור עיריה להעברה. העיריה תחשוף את השרץ ובעל הדירה יהא צפוי להגשת כתב אישום שבעקבותיו עשוי בעלי הדירה לשאת בקנס כספי של אלפי ועשרות אלפי שקלים וכן בדרישה להשיב את המצב לקדמותו. אישור העיריה יכול ויהיה כפוף להערה לפי תקנה 29 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום).
  8. העיריה עשויה לדרוש בגין הנכס היטל השבחה בשל השבחת הנכס.
  9. הצדדים חשופים לתביעה מצד דיירי הבנין אשר להם עילת פיצוי בגין הגדלת מספר היחידות בבית המשותף.


הבחינה באם מדובר בדירת מגורים מחולקת נעשית באמצעות בדיקת המצב הפיזי של הדירה. האם בפועל הדירה מכילה מספר דירות נפרדות זו מזו ועצמאיות. ככל ולכל דירה יש כניסה נפרדת ומתקנים חיוניים נפרדים: מטבח, שירותים וחדר רחצה הדבר עשוי להצביע על קיומן של מספר הדירות, כך גם שימוש במונה מים, חשמל נפרד לכל יחידה (אף אם החשבון לא הועבר על שם השוכרים) [עמ"ש 448/83, יונתן ורחל אקשלמה נ' מנהל מס שבח מקרקעין, ראה גם ו"ע 1385/07 איבגי פנחס ואירית נ' מס שבח רחובות]

ישנם מקרים בהם אדם רוכש דירה מחולקת, הורס את החלוקה והופך חזרה את הדירה לאחת. מבחינת המיסוי- המועד הקובע הוא מועד המכירה. לכן אם רכש אדם את הדירה כשהיא מחולקת – יראה כאילו רכש מספר דירות ואת המוכר כאילו מכר מספר דירות (ו"ע 5022/02, נבולסי רפיק נ' מנהל מיסוי מקרקעין, פורסם באתר "נבו").

בשורה התחתונה- "יצא שכרו בהפסדו"
אמנם דירה מחולקת מהווה מקור המניב תשואה גבוהה יחסית לדירה רגילה, אולם רכישת דירה מחולקת חושפת את הצדדים לסיכונים רבים בהם הפסדים כספיים וסיבוכים משפטיים ובעיקר אינם מתאימים לבעלי לב חלש. הבעיתיות בדירה כזו עשויה להפחית את שווי הדירה וכן לטרפד עסקאות מכירת הדירה לצד שלישי בהמשך.

עו"ד מורן ליברמן איצקוביץ עוסקת בתחום הנדל"ן ומייצגת רוכשים ומוכרים של דירות יד ראשונה, דירות יד שניה, קבוצות רכישה, רכישה באזור יהודה ושומרון, רישום בתים משותפים וכו'.

משרד עורכת דין מורן ליברמן איצקוביץ הינו משרד המאופין באוירה ביתית ונעימה, מקצועיות ויעילות.

ניתן ליצור קשר עם עו"ד מורן ליברמן במשרדה בטלפון מספר 077-4026613 או 054-2626614.

רישום זכויות בעלות דירה בטאבו

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

נכתב בתאריך 5.11.13

סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין טעונה רישום.

ברכישת נכס מקרקעין, הרשום בטאבו על שם המוכר, במעמד התשלום האחרון צריך הקונה לקבל מסמכים לצורך העברת הבעלות על שמו (ככל וחסרים מסמכים – החוזה צריך לקבוע כי יוותר מספיק כסף בנאמנות עד למסירת המסמכים).

המסמכים לצורך העברת בעלות בדירה להלן:
  1. בקשה לרישום מקרקעין
  2. 5 שטרי מכר חתומים ומאומתים
  3. אישור מס שבח על העדר חוב או פטור
  4. אישור מס רכישה על העדר חוב או פטור
  5. אישור תשלום מסי עירייה לרבות היטל השבחה בתוקף ליום הגשת המסמכים לטאבו.
  6. עותק חתום מקורי של הסכם מכר
  7. באם נלקחה משכנתא- 5 שטרי משכנתא חתומים ומאומתים.

מלבד זאת צריך הקונה לקבל יפו"כ בלתי חוזר שנחתם ע"י המוכר במעמד החתימה על החוזה וכן יפו"כ למחיקת הע"א שמסר הקונה לב"כ המוכר במעמד החתימה על החוזה. כמו כן, החוזה צריך לקבוע כי המוכר ימסור במועד תשלום מלוא התמורה אישור על העדר חוב לועד הבית.

דירה בבניה רוויה (בבנין) בבעלות רשות מקרקעי ישראל ובשכירות לדורות של המוכר ממנו אתם רוכשים את הדירה יש לבחון את נסח הטאבו באם נרשמה בו הערה" אין הגבלה בהעברה וירושה" אז כל המסמכים שציינתי לעיל רלוונטיים בהעברת זכויות, למעט שטר מכר יוחלף בשטר העברת זכות שכירות.

דירה בבניה רוויה בבעלות רשות מקרקעי ישראל ובשכירות לדורות ואין הערה בנסח יש לפנות לרשות מקרקעי ישראל במרחב בו מנוהל הנכס ולצרף את המסמכים הבאים:
  1. טופס בקשה להעברת זכות שכירות חתום.
  2. הסכם מכר חתום.
  3. 6 שטרי העברת זכות שכירות חתומים ומאומתים.
  4. נסח רישום עדכני שתאריך הוצאתו לא מוקדם מ 12 חודש ממועד הגשת הבקשה.

הרשות תאשר את העברת הזכויות באמצעות תקנה להארכת מקרקעין (טאבו) ועם קבלתה יש לפנות למשרדי מס שבח.

לטאבו יש להוסיף את אישורי המיסים (שבח ורכישה) וכן אישור עיריה והיטל השבחה.

משרד עורכת דין מורן ליברמן איצקוביץ הינו משרד המאופין באוירה ביתית ונעימה, מקצועיות ויעילות.

עו"ד מורן ליברמן איצקוביץ עוסקת בתחום הנדל"ן ומייצגת רוכשים ומוכרים של דירות יד ראשונה, דירות יד שניה, קבוצות רכישה, רכישה באזור יהודה ושומרון, רישום בתים משותפים וכו'.

ניתן ליצור קשר עם עו"ד מורן ליברמן במשרדה בטלפון מספר 077-4026613 או 054-2626614.

לא לשכוח מקדמה!

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

אם אתם רוכשים נכס מקרקעין, עליכם לדעת, כי גם אם תשלמו את מלוא התמורה למוכר, עד שלא תמציאו לטאבו האישורים ומסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות, לא תוכלו לרשום את הזכויות בנכס על שמכם.

מאחר והבינו שם בפסגה, שלא יתכן שהקונה יאלץ להמתין, שהמוכר ישלם את מס השבח, על מנת שהקונה יקבל אישור מס שבח להעברה בטאבו וכדי לחלץ את הקונה מהמתנה ממושכת קבעו מנגנון מקדמה (מנגנון זה אינו חל באם המוכר מבקש פטור ממס בגין דירת מגורים מזכה).

כיצד המנגנון עובד- הקונה משלם מקדמה על חשבון התמורה ישירות לרשויות המיסוי. סכום המקדמה תחשב כחלק מהתמורה ששולמה למוכר (כאילו המוכר קיבל את המקדמה).

גובה המקדמה ינוע בין 7.5%-15% תלוי במועד רכישת הממכר ע"י המוכר ובאם המוכר הוא חברה.

החידוש- תיקון 78 לחוק מיסוי מקרקעין שפורסם בחודש אוגוסט 2014 קובע שמועד תשלום המקדמה יתבצע באחד המועדים הבאים, לפי המאוחר ביניהם:
  1. מיד לאחר ששולם למוכר 40% מסך התמורה הנקובה בחוזה המכר.
  2. במועד מסירת ההצרה לרשויות המיסוי.


מועד מסירת ההצהרה יכול להתבצע עד 40 יום מחתימת החוזה, ולכן באם קבעתם בחוזה תשלום מלוא התמורה בזמן הקצר מ-40 יום - על הקונה לדאוג להפריש בחוזה את המקדמה לרשויות המיסוי.

מה המטרה? דירה ב-20% הנחה!

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

הסיוע למחוסרי דירות ומשפרי דיור מגיע בלבוש של שיטת שיווק חדשה הנקראת "מחיר מטרה" לפיה יוצעו דירות במחיר נמוך בכ-20% ממחירי השוק.

הזכאים לרכוש דירה במחיר מטרה הם מחוסרי הדיור- יחיד בן 35 ומעלה או תא משפחתי שאין למי מיחידיו דירה נוספת, ומשפרי הדיור - להם דירה נוספת שתמכר תוך 12 חודשים ממועד קבלת טופס 4 לדירה הנרכשת או שנמכרה במהלך 10 השנים שקדמו לדירה הנרכשת. מעבר לכך אין עוד דרישות כגון שירות צבאי, גובה הכנסה, מספר ילדים וכו'.

בחירת הרוכשים תעשה באמצעות הגרלה. עדיפות תנתן למחוסרי הדיור ביחס של 1-3. לשם הוכחת הזכאות יש להוציא בהמשך תעודת זכאות ממשרד הבינוי.

מכרזים מתפרסמים ליזמים במהלך השנים 2015-2019, כ-66,000 דירות צפויות להיות משווקות. כבר בתחילת 2015 פורסמו מס' מכרזים ליזמים לבניית דירות במחירי המטרה באזור ראש העין ומודיעין. היזם הזוכה יפרסם דירות למכירה לאחר קבלת היתר בניה לפרויקט.

בשנה הקרובה מתוכנן שיווק מכרזים בשיטת מחיר מטרה ב-10 ערים בלבד- הרצליה, ירושלים, בית שמש, גדרה, יוקנעם, מודיעין, קריית מוצקין, קריית אתא, ראש העין, רמלה.

אליה וקוץ בה- דירת מחיר מטרה יכולה להיות מושכרת, אולם לא תוכל להמכר במשך 5 שנים. מי שיאלץ למכור את הדירה בטרם חלפו 5 שנים יחוייב בפיצוי קבוע ומסוכם בסך של רבע מליון ש"ח! לכן חשבו היטב אם תוכלו לעמוד בתשלומים הנדרשים לפחות במשך חמשת השנים הראשונות.

כמו כן, דירות אשר מחירן למ"ר גבוה מ- 19,000 ש"ח לא תנתן ההטבה, לכן אל תצפו לראות מחירי מטרה באזורי הביקוש כגון ת"א.

לסיכום, מדובר ביוזמה ברוכה, אולם יש להרחיב את היוזמה לערים נוספות ולהנגיש אותה לכולם ולא רק לברי המזל שיעלו בהגרלה.

משרד עורכת דין מורן ליברמן הינו משרד המאופין באוירה ביתית ונעימה, מקצועיות ויעילות.

עו"ד מורן ליברמן איצקוביץ עוסקת בתחום הנדל"ן ומייצגת רוכשים ומוכרים של דירות יד ראשונה, דירות יד שניה, מגרשים, רכישה מכונסי נכסים, עסקאות מתנה והעברה ללא תמורה, קבוצות רכישה, רכישה באזור יהודה ושומרון, רישום בתים משותפים וכו'.

ניתן ליצור קשר עם עו"ד מורן ליברמן במשרדה בטלפון מספר 077-4026613 או 054-2626614.

לקנות דירה או לשכור דירה - זאת השאלה

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

שאלת השאלות ואחת הדילמות הגדולות, העומדות בפני אדם ממוצע - האם כדאי לקנות דירה לקחת משכנתא ולזרוק כסף על ריבית או לשכור דירה ולזרוק כסף על שכירות.

היתרון הגדול ברכישת דירה הוא העובדה שבסופו של דבר הדירה נותרת בבעלות הקונה. בעלות מקנה בטחון ותחושה של קבע להבדיל מארעיות השכירות. בעל הדירה מרגיש בנוח להשקיע בדירה באשר בסופו של דבר ההשבחה נשארת שלו ומעלה את ערך הדירה להבדיל משיפוץ דירה שכורה.

לעומת זאת, קיימת גמישות בשכירות דירה באשר אתם יכולים לשכור דירה בהתאם לצורכיכם (יחיד, זוג או משפחה זקוקים למרחב מחייה שונה) ובהתאם ליכולתכם הכלכלית- החלפת דירה תתאפשר בקלות יחסית ובעלות נמוכה יחסית למכירת דירה ורכישת דירה אחרת (סוגיות המיסוי, עלויות עו"ד, מתווכים הן רק חלק מהעלויות הצפויות) - ראשית הדרך תוכלו לשכור דירה קטנה יותר ובהמשך לעבור לדירה מרווחת יותר יחד עם הגדלת התא המשפחתי וכן יקרה יותר ככל והכנסתכם תגדל עם השנים.

לעיתים בשכירות ניתן לגור במיקום מרכזי יותר ובדירה גדולה יותר אשר לא הייתם יכולים להרשות לעצמכם לקנות. כמו כן, בשכירות השוכר לרוב אינו צריך לתקן ליקויים בדירה, לשלם כסף ולחסוך כאב ראש של בעלי מקצוע.

מעבר לשיקולים אלו ולשיקולים הרגשיים, עליכם לבחון מה כדאי ונכון לכם ומה מתאים למצבכם הנוכחי, להלן רשימה לא סגורה של פרמטרים - עליכם לבחון מה גובה ההון העצמי שלכם, ככל שהוא גבוה יותר כך ייטב ולפחות 30% ממחיר הדירה. יש לבחון מה הריבית על המשכנתא, ככל והיא נמוכה יותר משתלם יותר לקחת משכנתא. תבדקו מה גובה ההחזר החודשי לבנק, לעומת עלות השכירות החודשית של אותה דירה או דירה דומה באזור.

גובה ההחזר החודשי לא יעלה על 25% מהכנסתכם החודשית נטו. הבנקים מאשרים לרוב משכנתא שההחזר החודשי עד לגובה שליש ההכנסה החודשית, אולם לדעתי רצוי להשאיר בצד הפרש של עוד מס' אחוזים לטובת היציבות, חלילה אם פוטרתם ממקום העבודה עשוי הדבר לפגוע קשות ביכולת ההחזר החודשית שלכם וככל שההחזר קטן כך יעזור לכם לעמוד על הרגליים.

בימינו כשמחירי מרבית הדירות בעליה מתמדת וזאת למרות חלק מהתחזיות, נראה כי כדי לשמור על ערך הכסף עדיף לקנות דירה, אך לא בכל מחיר ואם תתייחסו לדירה כהשקעה אולי תוכלו אף להרוויח. לכן אם אין לכם מספיק הון עצמי כדי לקנות את הדירה- בה רציתם לגור, או באזור בו רציתם לגור, או שיש לכם מספיק הון עצמי, אך מחירי הדירות באזור שאתם מחפשים לא משתלמים (דורשים מחירים גבוהים ביחס למחיר הריאלי) כדאי לכם לשקול לקנות דירה להשקעה.

תרחיבו את אזורי החיפוש. חפשו דירה במחיר "מציאה" הינו במחיר נמוך ממחיר השוק. עליכם לבחון מה גובה דמי השכירות המשולמים בסביבה בגין דירה דומה- ככל שדמי השכירות יהיו גבוהים יותר, ככל שהביקוש לשכירות של דירות דומות באזור גבוה יותר וככל שמחיר הדירה מתאים לכיסכם כך הפוטנציאל להרוויח גבוה יותר. את הדירה שקניתם תשכירו ומדמי השכירות שלה תשלמו את המשכנתא (או מרביתה). במקביל אתם תשכרו דירה שתאהבו ובמיקום שתבחרו במחיר שיתאים לכיסכם. כך תהיה לכם דירה משלכם ולא תאלצו לרכוש דירה יקרה, בשבילה תשתעבדו לבנק בהחזרים חודשיים גבוהים רק כי דירה זו התאימה לכם למגורים.

עו"ד מורן ליברמן איצקוביץ מתמחה בנדל"ן ובעלת נסיון רב שנים, תשמח ללוות אתכם בתהליך הרכישה ובדרך אל היעד הנכסף.

משרד עורכת דין מורן ליברמן איצקוביץ הינו משרד המאופין באוירה ביתית ונעימה, מקצועיות ויעילות.

עו"ד מורן ליברמן איצקוביץ עוסקת בתחום הנדל"ן ומייצגת רוכשים ומוכרים של דירות יד ראשונה, דירות יד שניה, מגרשים, עסקאות העברה ללא תמורה ומתנה, רכישה מכונסי נכסים, קבוצות רכישה, רכישה באזור יהודה ושומרון, רישום בתים משותפים וכו'.

ניתן ליצור קשר עם עו"ד מורן ליברמן במשרדה בטלפון מספר 077-4026613 או 054-2626614.
___________________________________________________________________
*הבהרה: האמור במאמר זה אינו מהווה הדרכה משפטית ו/או חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ואין בו משום המלצה לפעולה כלשהי. עו"ד מורן ליברמן – איצקוביץ אינה אחראית על ביצוע פעולות ו/או הליכים שיינקטו רק על סמך המידע המופיע במאמר זה ו/או אינה אחראית בין באופן ישיר ובין עקיף לשימוש הנעשה במידע ו/או לתוצאות שינבעו משימוש במידע שניתן במאמר.

רכישת דירה באזור יהודה ושומרון – האם כדאי?

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

רכישת דירה באזור יהודה ושומרון סומנה כבר כאופציה מעניינת העומדת בפני רוכשי הדירות המחפשים איכות חיים במחירים אטרקטיביים יחסית לדירה דומה באזור פנים הארץ. ישנם ישובים באזור יהודה ושומרון המצויים במרחק קצר יחסית מערים מרכזיות כגון ירושלים, אזור גוש דן ואפילו חדרה בצפון, ישובים לדוגמא : אריאל, אפרת, אלפי מנשה, ביתר עלית, מודיעין עלית, ברקן ועוד.

אמנם השכנים באזור לא שויצריים ומלבד הענין הבטחוני, קיימים ויכוחים פוליטיים לגבי שייכות אזור זה לעם היהודי או לעם הערבי. כמו כן, לצערי כבר נוכחנו לצפות בפינוי התחיישבות יהודית במסגרת תוכנית ההתנתקות ולכן לא ניתן לומר בפה מלא כי קיימת וודאות מלאה בדבר רכישת דירה באזור זה. יחד עם זאת, ביהודה ושומרון חיים כיום כ– 350 אלף תושבים יהודים אשר בחרו לגור באזור.

מחירי הקרקע באזור זה נמוכים משמעותית מאזור פנים הארץ, אולם בעת האחרונה בשל הרחבת הבניה ועליה בביקוש הוקפצו גם שם מחירי הדירות ורצוי לבדוק היטב האם הפערים עודם מצדיקים את ההרפתקאה.

עסקאות באזור יהודה ושומרון מורכבות יותר מעסקאות הנערכות בתוך הארץ באשר למצב המשפטי המעורפל של שטחי יהודה ושומרון.

ברבות השנים נמנעה ישראל מלהגדיר את זיקתה לשטחי יהודה ושומרון ושתקה ביחס לזכות ריבונותה בשטחים אלו ולכן החוק הישראלי לא חל על שטחים אלו, למעט חוקים ספציפיים אשר הוחלו באופן נקודתי על אזור יהודה ושומרון כגון מס הכנסה, מס ערך מוסף, חוק מיסוי מקרקעין. למעט שטחי יהודה ושומרון המצויים ממזרח לירושלים –עליהם חל הדין החל בארץ.

מנגד לא הכירה ישראל בשטחים אלו כשטחים כבושים. ככל והיתה מכירה ישראל בשטחי יהודה ושומרון כשטחים כבושים היתה אמנת ז'נבה הרביעית עליה חתומה גם ישראל חלה על השטח אשר קובעת כי מדינה אינה יכולה ליישב שטח כבוש באזרחים למעט במקרה של צורך בטחוני.

כיום הגוף ששולט בשטחים אלו מבחינה חוקית הינו הצבא. כל בניה בשטח זה מחייבת אישור של הקצין הצבאי או שר הבטחון וכל החלטה שלהם נושאת אופי בטחוני ומדיני. אין קו אחיד וכל שטח מנוהל על פי אנטרס פוליטי ומדיני החל על האזור בעת הנתון וההחלטות בו מתקבלות בהתאם לכך בחוסר אחידות ובהירות.

שוני מרכזי בין שטחי יהודה ושומרון לשטחים בתוך הארץ, הינו אופן רישום זכויות בעל נכס. בכל עסקת מקרקעין מסתיים הליך מכירת הנכס בהעברת הזכויות על שם הרוכש. הרישום לרוב מתבצע בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. הנכסים המצויים באיו"ש אינם מנוהלים בלשכות רישום המקרקעין המצויות בארץ אלא במרשמים אחרים המצויים באזור יהודה ושומרון.

רוב הנכסים מנוהלים בגוף הנקרא "המנהל האזרחי יהודה ושומרון" אולם קיימים גופים נוספים כגון "ההסתדרות הציונית העולמית" וכן חברות משכנות שונות. לכל גוף פרוצדורה אחרת ובירוקרטיה שונה לצורך השלמת הרישום על שם הקונה.

חוקי התכנון והבניה אינם חלים ביהודה ושומרון. פועל יוצא כי קבלן יכול לבנות מחומרי בניה שאינם תקניים ללא פיקוח. חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) אינו מחייב ולכן על הרוכש לבדוק שבעתיים כי לא שם כספו על קרן הצבי. יתירה מכך, לא ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש כפי שניתן לרשום בנכסים המצויים בארץ ולכן ככל ולא מתקבלת בטוחה ראויה לכספי הרוכש (כגון ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, רישום הקרקע על שם הקונה) יש לדאוג להשאיר הכסף בנאמנות עד לרישום הזכויות (לא ישלם הרוכש מעל 7% ממחיר הדירה כדי להשוות את מצבו למצב החוקי בישראל).

לא כל הבנקים מוכנים לתת משכנתא לצורך מימון רכישת דירה באזור יהודה ושומרון. יש לדאוג מבעוד מועד לקבלת אישור עקרוני מהבנק לקבלת המשכנתא על הדירה המצויה באזור איו"ש.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) חל באופן פרסונאלי על רוכשים במחוז יהודה ושומרון- ולכן לעיתים יחוייב הרוכש במיסוי כפול הן מכח הדין הפרסונאלי החל על רוכש באופן אישי והן מכח הדין החל באזור יהודה ושומרון מכח תחולה טריטוריאלית. לאחר מכן יקבל הרוכש השבה של המס הכפול ששילם.

הצעת חוק הונחה בפני הכנסת ה-18 להחלת החוק הישראלי על רשויות המקומיות הפועלות בשטחי יהודה ושומרון.

בתאריך 9.11.2014 עבר בוועדת השרים חוק הנורמות המחיל חוקים ישראליים עתידיים על תושבים ביהודה ושומרון.

מומלץ להיעזר בעורך הדין העוסק בתחום הספציפי של רכישת דירות באזור יהודה ושומרון אשר יכול לסייע רבות במקסום הזכויות לטובת הלקוח תוך חשיפת הסיכונים שנושא בהם הלקוח ובחינה מדוקדקת של מצבו אשר תחסוך ותמנע הפתעות לא נעימות בהמשך.

משרד עורכת דין מורן ליברמן איצקוביץ הינו משרד המאופין באוירה ביתית ונעימה, מקצועיות ויעילות.

עו"ד מורן ליברמן איצקוביץ עוסקת בתחום הנדל"ן ומייצגת רוכשים ומוכרים של דירות יד ראשונה, דירות יד שניה, מגרשים, רכישה מכונסי נכסים, עסקאות העברה ללא תמורה ומתנה, קבוצות רכישה, רכישה באזור יהודה ושומרון, רישום בתים משותפים וכו'.

ניתן ליצור קשר עם עו"ד מורן ליברמן במשרדה בטלפון מספר 077-4026613 או 054-2626614.

סעיפים מסוכנים בהסכם מכר דירה

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

על סעיפים בחוזה מכר דירה שנראים תמימים, אולם הם יכולים להיות מאוד מכשילים. נסיון לחסוך כסף על עורך דין מצוין יכולה לעלות הרבה כסף!

בחוזי מכר רכישת דירה קיימים סעיפים מסויימים שרק בקיאות בדין הרלוונטי ונסיון בתחום המשפט תאפשר לעורך הדין לשרת את הלקוח שלו בדרך הנכונה ביותר ואף לחסוך לו כסף. אי דיוק בניסוח בסעיפים אלו עלול לעלות ללקוח כסף רב.

אביא מספר דוגמאות להלן:
היטל ההשבחה- ישנם הסכמים רבים שאין בהם התייחסות חד משמעית על מי חל היטל השבחה הנובע מהקלה (הקלה מאפשרת למשל להגדיל דירה מעבר לקבוע בתוכנית המתאר). ועדה מקומית יכולה לקבוע כי ניתן להוסיף שטחי שירות למשל לנכס בדרך של הגשת בקשה להקלה ו/או בדרך של הוספה ישירה של זכויות בניה. עד שלא תוגש בקשה לא תקום חובת היטל השבחה. השאלה אם אתם קונים או מוכרים- אם אתם הקונים רצוי לכם שהסעיף המדבר על היטל השבחה ינוסח באופן המרחיב את חבותו של המוכר ויחיל את חובת תשלום היטל ההשבחה גם בגין ההקלה, אפילו שלא הוגשה בקשה למימוש ההקלה. אם אתם המוכרים תרצו כמובן לצמצם את החבות. מומלץ לשכור שירותי עו"ד המתמחה במקרקעין, שידאג להעביר הניסוח הנכון לכם.

משכנתא ומכתב כוונות- עורך דין שיצג קונה ברכישת דירה עליה היתה מוטלת משכנתא שלקח המוכר, לא דאג לציין בחוזה את חובת המוכר להציג מכתב כוונות מהבנק בעת חתימת החוזה והסתפק באישור יתרה לסילוק. הענין הסתבך כאשר המוכר הטיל קשיים ולא הציג את מכתב הכוונות כשנדרש. עוה"ד אף לא ביקש מהמוכר בעת החתימה יפוי כוח המסמיך אותו לקבל מכתב כוונות מהבנק לכשידרש. הקונה לא יכול היה להשלים את ביצוע העסקה ולהעביר את התשלום הבא בהעדר מכתב הכוונות והעסקה נתקעה.

מקרה נוסף, בחוזה מכר צריך לכתוב במפורש כי התשלומים שלאחר התשלום הראשון כפופים לכך כי נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה. עורך הדין לא התנה את התשלום הבא ברישום הערת אזהרה אלא הסתפק בהחזקת התשלום הראשון בנאמנות. התשלום הראשון אכן הוחזק בנאמנות והקונה נדרש להמשיך לשלם את התשלומים הבאים בלא שתרשם הערת אזהרה לטובתו ובלא שיוחזקו בנאמנות.

לוח תשלומים- עורך הדין לא תכנן את לוח התשלומים באופן שהמוכר יכול היה לעמוד בו- התשלום האחרון מומן באמצעות משכנתא שלקח הקונה. התשלום הקודם לו היה אמור לסלק את המשכנתא של המוכר. המוכר התחייב להמציא אישור על סילוק המשכנתא ונסח טאבו נקי עד למועד התשלום האחרון אשר נקבע לאחר 15 ימים. זמן זה לא הספיק למוכר לסלק את המשכנתא ולהמציא את האישורים הנדרשים והוא נחשף להפרת החוזה בשל אי עמידה במועדיו.

יצוג המוכר בד בבד גם בקניית דירה חלף הדירה הנמכרת- עורך הדין יצג אדם שביקש למכור ולקנות דירה מכספי הדירה שמכר. עורך הדין סידר את התשלומים כך שהלקוח שלו יוכל לעמוד בזמנים ואף לקח בחשבון זמן דחייה (גרייס) בו איחור לא יחשב להפרת החוזה. דעקא, עורך הדין לא לקח בחשבון כי הסכום האחרון היה צריך להיות מוחזק בנאמנות עד להשלמת כל המסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות. הלקוח שלו לא יכול היה להשתמש בתשלום האחרון לצורך תשלום למוכר הדירה שרכש ונקלע להפרה יסודית של ההסכם.

מקרים אלו עשויים לקרות לעורך דין שאינו מכיר את כל הסיכונים והקשיים העלולים לצוץ בתהליך מכירת/רכישת דירה. לכן כאמור, מומלץ להעזר בשירותיו של עורך דין אשר "חי ונושם" מקרקעין אשר ידע להתגבר על כל מכשול ולא בעורך דין שעוסק במקרקעין באופן מזדמן.

עו"ד מורן ליברמן איצקוביץ הינה עורכת דין בעלת נסיון רב בתחום המקרקעין, בין היתר, מייצגת צדדים בהסכמי מכר/רכישת דירות יד ראשונה, יד שניה, קבוצות רכישה, מגרשים לבניה, מגרשים חקלאיים, מסחר ותעשיה, חוזי קומבינציה, הסכמי שכירות פרטיים ומסחריים, הסכמי שותפות, רכישה באזור יהודה ושומרון ועוד.

משרד עורכת דין מורן ליברמן הינו משרד המאופין באוירה ביתית ונעימה, מקצועיות ויעילות.
ניתן ליצור קשר עם עו"ד מורן ליברמן במשרדה בטלפון מספר 077-4026613 או 054-2626614.

למרות הסיכון, אני רוצה לחתום על זכרון דברים!

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

למרות האזהרות החלטתם לחתום על זכרון דברים. שימו לב כי לאחר שנחתם זכרון דברים גם עורך דין לא יכול לשנות את תוכנו, לכן כדאי לפנות לעורך דין לפני חתימה על זכרון דברים ולא רק לאחר מכן. אם בכל זאת החלטתם שלא להעזר בעורך דין בשלב זה, רצוי שתהיו מודעים למספר עניניים. ראשית, נשאלת השאלה - האם אתם הקונים או המוכרים? אם אתם בעלי הנכס רצוי לרוב שלא תחתמו על זכרון דברים מאחר ואם הדברים יסתבכו הנכס שלכם עומד בלב הענין.

האם אתם מעוניינים כי זכרון הדברים יחייב כחוזה או שאתם מעוניינים רק בהבעת רצינות?
ישנם מספר מבחנים באמצעותם קובעים האם זכרון דברים מחייב כחוזה:
מבחן גמירות הדעת- האם הצדדים התכוונו להתקשר בחוזה מחייב.
כוונת הצדדים נלמדת מהכתוב בזכרון הדברים ומהתנהגות הצדדים לפני החתימה, בעת החתימה ולאחריה.
נוסחת הקשר- זהו סעיף בזכרון הדברים המתייחס לחוזה העתידי שיחתם בין הצדדים. נוסחת הקשר יכולה ללמד על כוונת הצדדים, האם התכוונו כי זכרון הדברים יחייב או שלא, באמצעות בדיקת נוסח הסעיף. נוסחת הקשר נבחנת יחד עם יתר הבדיקות שיערכו לצורך קביעת כוונת הצדדים.
דוגמא לניסוח מחייב- "X ימים לאחר החתימה על זכרון הדברים יחתם חוזה".
ניסוח שאינו מחייב- "זכרון הדברים אינו מהווה חוזה מחייב ולא יהא ניתן לאכיפה. ככל ולא יחתם חוזה בין הצדדים בתוך X ימים זכרון דברים זה יהיה בטל".
ניסוח שאינו חד משמעי – "זכרון הדברים יחייב עד לחתימה על חוזה מפורט".
ניסוח פחות מחייב - "זכרון הדברים כפוף לחוזה שיחתם בין הצדדים."

ניתן להוסיף סעיף בזכרון הדברים כי תנאיו כפופים להתקיימות של תנאים מסויימים ולבדיקות הנכס לרבות בדיקות תכנוניות, רישומיות ומשפטיות שיערוך הקונה ובמידה ויתגלו פרטים שאינם לשביעות רצון הקונה יוכל הקונה להחליט כי זכרון הדברים יהא בטל.

מסויימות- הפרטים המהותיים בעסקה צריכים להיות קבועים בזכרון הדברים. הפרטים המהותיים הכלליים בכל עסקה- שמות הצדדים (שם ות.ז) תאריך, מהות העסקה, פרטי הנכס, התמורה, מועדי התשלום, על מי חלים המיסים. דרישת הכתב רוככה עם השנים וישנם מקרים בהם הצדדים לא הגדירו את התנאים החיוניים לעסקה ועדין נקבע כי ההסכם מחייב, לאור העובדה כי ניתן היה להשלים את התנאים לפי הוראות שבדין או נוהג מקובל.

פיצוי מוסכם- כדי לעגן את חובות הצדדים ניתן לקבוע פיצוי מוסכם במקרה שאחד הצדדים יסוג מההסכמות בזכרון הדברים. ככל והפיצוי יהיה גבוה יותר הוא עשוי להעיד על רצינות וכוונה להתקשר בחוזה מחייב.

מקדמה- תשלום מקדמה מעיד על רצינות ויכול להצביע על כוונה כי זכרון הדברים מהווה חוזה מחייב. ככל ותשלום המקדמה גבוה יותר כך ינתן לו יותר משקל.

תיווך- עם חתימה על זכרון דברים לרוב תדרשו לשלם דמי תיווך. תשלום דמי תיווך עשוי להעיד גם על תוקפו המחייב של זכרון הדברים.

הצדדים צריכים להזהר מפני חתימה על זכרון דברים טרם עריכת בדיקת יכולת מימון רכישת הנכס. הקונה צריך לבדוק מול בנק על זכאותו לקבל משכנתא ובאיזה גובה, אחוז מהתמורה. מאחר ולרוב בשלב חתימת זכרון דברים הקונה אינו מיוצג ע"י עו"ד ולרוב הקונה בשלב זה לא טורח לבקש אישור עקרוני מהבנק לגבי הדירה, לפיכך רצוי למוכר כי ישאל את הקונה כיצד הוא מתכוון לממן את הרכישה, על מנת שלא יווצר מצב בו לאחר החתימה על זכרון הדברים יתברר כי לקונה אין יכולת לעמוד בתשלום, משום שהבנק לא אישר את מתן המשכנתא, במקרה זה המצב עשוי להיות סבוך לשני הצדדים.

שימו לב כי מועד חתימה על זכרון הדברים הוא המועד הקובע לצורך תשלומי המיסים. יש לדווח לרשות המיסים על חתימה על זכרון דברים ובתוך 60 ימים לשלם את המיסים. ככל ותחליטו לבטל את זכרון הדברים קיימת פרוצדורה אשר תאלצו לבצע ברשויות המיסוי לצורך ביטול עסקה.

יש לקחת בחשבון שגם אם זכרון הדברים לא יהיה מחייב כחוזה ואחד הצדדים ירצה לסגת מהעסקה בלא סיבה מוצדקת תחול עליו חובת תום הלב במשא ומתן.

משרד עורכת דין מורן ליברמן איצקוביץ הינו משרד העוסק במקרקעין המאופין באוירה ביתית ונעימה ומקצועיות ללא פשרות. ניתן ליצור קשר עם עו"ד מורן ליברמן במשרדה בטלפון מספר 077-4026613 או 054-2626614.

*האמור מהווה רשימה כללית, תמציתית, אינו מהווה רשימה סגורה ו/או המלצה לפעול בדרך מסויימת ואינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי.

כיצד אדע אם קרקע חקלאית שווה להשקעה?

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

לאחרונה התקבל תקן בעל השפעה מהותית לטובת רוכשי קרקע חקלאית או כל קרקע שאינה מאושרת לבניה.
בשנים האחרונות אנו עדים לשיווק מאסיבי של קרקעות בשטחים פתוחים לרוב חקלאיים יחד עם הבטחות כי בתוך זמן מה ישונה יעודן לבניה והבטחות לרווח של מאות אחוזים. לרוב לאנשים אשר רוכשים את הקרקע החקלאית אשר מחירה נמוך יחסית לקרקע לבניה או דירה אין את הידע והכלים לבחון מהם הסיכויים להפשרת הקרקע ומה התהליך והשלבים שיש לעבור, כמה זמן יקח להפוך הקרקע לקרקע לבניה ככל ותאושר ומהן העלויות הכרוכות בהפשרת הקרקע והמשווקים לרוב אינם מוסרים את מלוא המידע הנדרש לקבלת החלטה מושכלת. חלק מאותם רוכשים אף מוותרים על ייצוג עורך דין מטעמם. בנוסף משווקים רבים מציעים את הקרקע במחיר גבוה מהשווי האותנטי של הקרקע במצבה במועד המכירה.

כיצד נדע אם שווה להשקיע בקרקע? האם מדובר בחתול בשק?
בסוף שנת 2014 אושר תקן מס' 22 בדבר פרוט מזערי נדרש בשומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות ע"י הועדה לתקינה שמאית ומועצת שמאי המקרקעין.

תקן זה נועד לסייע לציבור השוקל רכישה של קרקע באופן בו יוכל לקבל מהמשווק את מלוא המידע הנדרש לצורך קבלת החלטה האם כדאי לרכוש את הקרקע, מהם הסיכויים לשינוי יעודה, מהם הסיכונים, כמה זמן יכול להארך התהליך ועוד.
צריך לבקש מהמוכר להציג את השומה לפי התקן.

התקן יחול על כל שומת מקרקעין שתערך לקרקע המשווקת לציבור – מעל לשלושה אנשים, למעט במקרה בו הקרקע זמינה לבניה ובלבד שהיא משווקת למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית המפורטת שבתוקף במועד השיווק.

מזמין השמאות יציג בפני השמאי מה התוכנית שלו לגבי הקרקע – מדובר ביעד היפותטי מבוסס הנחה בלבד כי בעתיד תאושר בקרקע בניה.

בתקן יעריך השמאי את שווי הקרקע הנוכחי. ככל ויסבור השמאי כי הסיכויים להפיכת הקרקע לזמינה לבניה אינם קלושים יעריך גם את שווי הקרקע ע"פ היעד ההיפותטי וזאת נכון למועד עריכת השומה ויפחית משווי הקרקע את ההוצאות הכרוכות לצורך קבלת התוכנית להפיכת הקרקע זמינה לבניה.

זאת ועוד, ככל ומצא השמאי כי הסיכויים להפיכת הקרקע זמינה לבניה אינם קלושים יפרט השמאי בשומתו כמה זמן עשוי לקחת התהליך, אילו שלבים יש לעבור על מנת להגיע ליעד הנכסף, מהן ההוצאות להפיכת הקרקע זמינה לבניה, מהם הסיכויים.

אם לדעת השמאי הסיכויים להפיכת הקרקע זמינה לבניה אינם ממשיים לדוגמא- אם הקרקע בתחום שמורת טבע, חוף רחצה, גן לאומי, הוא לא יקבע את שוויה ההיפותטי אלא רק את שוויה הממשי בעת הזמנת השומה.

סעיף פטור מאחריות- ככל והיעד אותו מציג המשווק אינו תואם הוראות תכנית מאושרת השמאי יכתוב בשומתו כי השינויים בתוכנית טעונים אישור רשויות התכנון ואין בהצגת התוכנית המוצעת משום הבעת דעה על אפשרות מימושה. יתירה מכך, השמאי ידגיש בשומתו כי יתכן והתוכנית כלל לא תתממש מסיבות שונות שתלויות בצדדים שלישיים.

לסיכום – ככל ואתם מעוניינים לרכוש ממשווק קרקע שאינה זמינה לבניה תוך צפיה כי בעתיד תהפוך זמינה לבניה תבקשו את השומה לפי התקן. גם אם השמאות תצביע על השקעה נכונה אל לכם לוותר על ליווי וסיוע של עורך דין העוסק במקרקעין לצורך בחינת הפן המשפטי.

הכותבת הינה עורכת דין העוסקת בתחום הנדל"ן/מקרקעין.

חברה משכנת התפרקה, מה לעשות עם נכס הרשום אצלה?

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

רכשתם דירה או מעוניינים לרכוש דירה- על מנת לבדוק זכויותיכם או זכויות מוכר של נכס מקרקעין יש לעיין במסמך רשמי מטעם הרשות המנהלת את הרישום. מה קורה אם הנכס מנוהל אצל חברה משכנת שהתפרקה?

ישנם מקרים לדוגמא בהם רוכשים דירה מקבלן. הקרקע רשומה על שם הקבלן ברשות מקרקעי ישראל, אולם רישום הדירות על שם הרוכשים יתבצע לאחר פרצלציה ורישום בית משותף.

עד לביצוע רישום הבית המשותף מנהלת החברה המשכנת או "מעין משכנת" את הרישומים. ניתן לפנות לחברה המשכנת ולבקש אישור זכויות. אישור הזכויות מהווה מסמך מגורם רשמי המנהל את הרישום.

בלא החברה המשכנת לא יוכל רוכש לדעת מיהו בעל הזכויות בנכס, לא יוכל לקבל משכנתא, לא יוכל להודיע לציבור על רכישת הנכס פי שרושמים הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (על מנת לידע את הציבור כי קיימת התחייבות כלפי הרוכש), לא ירשמו הזכויות על שמו, לא ניתן לדעת אם הנכס נמכר לגורם נוסף, אם ניתנו התחייבויות סותרות לגבי הנכס וכו'.

מה ניתן לעשות?
ניתן לברר את זהותו של מפרק החברה אצל כונס הנכסים הרשמי / רשם החברות. לרוב במסגרת פירוק החברה או כינוס נכסים בית משפט נותן הנחיות כיצד לנהוג ביחס לנכסים ולבעליהם.

יש לברר באם קיים נאמן המחזיק יפוי כח בלתי חוזר מהחברה כדין לצורך טיפול ברישום הנכס לרבות מכירות לצדדים שלישיים וחתימה על כל מסמך הנדרש מהחברה המשכנת וזאת עד להשלמת רישום הזכויות בנכס.

משרד עורכת דין מורן ליברמן איצקוביץ הינו משרד המאופין באוירה ביתית ונעימה, מקצועיות ויעילות.

עו"ד מורן ליברמן איצקוביץ עוסקת בתחום הנדל"ן ומייצגת רוכשים ומוכרים של דירות יד ראשונה, דירות יד שניה, מגרשים, רכישה מכונסי נכסים, עסקאות העברה ללא תמורה ומתנה, קבוצות רכישה, רכישה באזור יהודה ושומרון, רישום בתים משותפים וכו'.

ניתן ליצור קשר עם עו"ד מורן ליברמן במשרדה בטלפון מספר 077-4026613 או 054-2626614.

כיצד תבדוק כדאיות עסקת רכישת דירה מקבלן

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

בבואכם לרכוש דירה יד ראשונה מקבלן או חברה יזמית או מוכר עליו חל חוק מכר דירות, עליכם לשים לב למספר נקודות חשובות שניתן לבררן ללא מאמץ גדול. בדיקת המידע להלן יקל עליכם להבין את משמעות העסקה ולבחון את כדאיותה. שימו לב כי הבדיקות אינן ממצות וחלקיות בלבד ואינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי מקצועי בידי עו"ד שעיקר עיסוקו בתחום הנדל"ן.
  • יש לברר מיהו המוכר, האם החברה המוכרת היא גם הקבלן המבצע את הבניה?
  • יש לברר מהם זכויות המוכר- בעלות, חכירה, האם הנכס מנוהל אצל חברה משכנת או מעין חברה משכנת.
  • האם קיימות זכויות נוגדות- שעבודים עיקולים וכו'.
  • יש לערוך בדיקה תכנונית אודות הבית- במחלקת הנדסה בעיריה יש לבדוק את התב"ע, ייעוד הקרקע, היתר בניה, תוכניות פיקוח.
  • יש לבחון באם הקבלן ממן את הבניה באמצעות בנק מלווה. יש יתרון לליווי בנקאי לפרויקט לאור העובדה כי ניתן להניח שהבנק ערך בדיקות טרם התקשרותו עם הקבלן/חברה והוא מהווה מעין מעטפת הגנה. ככל והקבלן ממן את הבניה באמצעות בנק מלווה – התמורה בגין רכישת הדירה תשולם באמצעות שוברים לחשבון הבנק בלבד.
  • חשוב לדעת כי לרוב הפרוספקטים וההדמיות שהרוכש הפוטנציאלי מקבל במשרד המכירות אינם מחייבים את המוכר לכן יש לבחון היטב מה ניתן לרוכש על פי מפרט שמצורף לחוזה ולדאוג כי מה שהובטח לרוכש יצויין מפורשות בחוזה.
  • קונה שיודע כי מעונין לבצע שיפורים ושינויים בדירה יבקש את מחירון השינויים בטרם חתימה על חוזה המכר ורצוי שיודיע על כך לקבלן מראש על מנת להוזיל עלויות.
  • באם הקונה לוקח משכנתא כדי לממן את רכישת הדירה, עליו להוציא אישור עקרוני בטרם החתימה על החוזה.
  • יש לבחון כיצד יובטחו כספי הקונה. חוק המכר דירות הבטחת השקעות קובע 5 חלופות להבטחת כספיכם ברכישת דירה ממוכר עליו חל חוק המכר (דירת) (ערבות בנקאית, ביטוח, הערת אזהרה, שעבוד, בעלות).
  • חוזה רכישת דירה מקבלן/חברה יזמית נוטה באופן מובהק לטובת הקבלן. ישנן הוראות המחמירות שלא לצורך עם הקונה. כאן מחובתכם לרכוש ליווי משפטי של עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן אשר יסייע לכם להשלים את העסקה על הצד הטוב ביותר ולחסוך לכם הרבה כסף.


משרד עורכת דין מורן ליברמן איצקוביץ הינו משרד המאופין באוירה ביתית ונעימה, מקצועיות ויעילות. עו"ד מורן ליברמן איצקוביץ עוסקת בתחום הנדל"ן ומייצגת רוכשים ומוכרים של דירות יד ראשונה, דירות יד שניה, מגרשים, עסקאות מתנה והעברה ללא תמורה, רכישה מאת כונס נכסים, קבוצות רכישה, רכישה באזור יהודה ושומרון, רישום בתים משותפים וכו'.
ניתן ליצור קשר עם עו"ד מורן ליברמן במשרדה בטלפון מספר 077-4026613 או 054-2626614.

האם כדאי לרשום דירה על שם הילדים?

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

רוכשי דירה יחידה (או משפרי הדיור) זכאים לחישוב מופחת של מס רכישה (פטור עד לתקרה הקבועה בחוק במועד הרכישה ואחוזים מופחתים ביחס לדירה נוספת).

גם מכירת דירה יחידה (בהתאם לתנאים הקבועים בחוק- לפחות שנה וחצי ממועד הרכישה, כאשר אין חשיבות אם הקונה גר בדירה או לא) מזכה בפטור ממס שבח (עד לתקרה של 4.5 מליון ש"ח).

בשל הטבות אלו, ישנם הורים אשר שוקלים לרכוש דירה ולרשום אותה על שם הילד. הילד צריך להיות מעל גיל 18 מאחר ועד גיל 18 הילד וההורה נחשב כתא משפחתי אחד.

רישום דירה על שם הילדים לצורך הימנעות ממס בלבד עשויה להביא לכך כי רשויות המיסוי יראו בכך כעסקה מלאכותית. אם יוכח כי רישום על שם הילד נעשה על מנת להתחמק ממס עשוי הדבר לגרור אחריו עונש מאסר או קנס כספי.

מתן מתנה לילד הוא דבר לגיטימי בעיני החוק, אולם השאלה אם ההורה באמת מתכוון לתת את הדירה במתנה, שאם לא כן ראו בהמשך המאמר מהן הבעיות העשויות להתעורר.

שימו לב, ככל והילד יחפוץ למכור את הדירה ולבקש פטור ממס שבח, בהצהרה למיסוי מקרקעין על המוכר להצהיר האם מימן מכספו את רכישת הדירה. קבלת כסף מעל 50% ממחיר הדירה (הזכויות הנרכשות) בתקופה של עד 3 שנים טרם רכישתה יחשב המוכר כמי שקיבל את הדירה במתנה.

ככל והדירה ניתנה במתנה על מקבל המתנה להמתין תקופת צינון בטרם מכירתה בת 4 שנים אם לא גר בדירה ו-3 שנים אם גר בדירה לצורך שימוש בפטור ממס שבח לדירה יחידה.

אם הורה מעונין לרשום דירה על שם הילד מבלי שהילד יצהיר כי קיבל את הדירה במתנה יהיה בכך מתן הצהרה כוזבת המהווה עבירה פלילית שעונש בצידה. לרשויות המיסוי כלים מתקדמים לצורך בדיקת נכונות הצהרת הנישום. במקרה כזה על הילד להיות בעל מקור הכנסה שיעיד כי הוא מסוגל לגייס בעצמו את הכסף לרכישת הנכס.

הבעיות העשויות להתעורר במקרה של רישום הדירה על שם הילד (כאשר לא מתכוונים באמת להפוך את הדירה לרכושו של הילד)- אם לילד יהיו נושים הם יכולים לעקל את הדירה הרשומה על שמו.

מקרה בו ההורים ילכו לעולמם הדירה לא תחשב חלק ממצבת נכסי ההורים ולא תחולק בין הילדים בירושה אפילו אם בצוואה חולקה הדירה הספציפית בין הילדים (אז יהיו האחים תלויים בהסכמת האח עליו רשומה הדירה לוותר על חלק לטובת אחיו. העברה כזו תחוייב במס – שליש מס רכישה בהעברה ללא תמורה וחיוב במס שבח אלא אם הדירה נתקבלה ע"י ההורה במתנה).

במקרה בו הילד מתחתן, גר בדירה, או אולי משקיע כסף כדי להשביח אותה ומתגרש, יתכן מצב בו מחצית הדירה תהיה שייכת לגרושה.

במקרה בו הילד ילך לעולמו חו"ח בטרם עת הדירה תתחלק בין יורשיו (ילדיו ואשתו ורק אח"כ הוריו וצאצאיהם) או על פי צוואתו (פתרון מסוג עריכת צוואה לילד בה הוא מוריש את הדירה להוריו–מכווצת קצת את הלב וכן אינה מבטיחה כי הצוואה לא תשונה בעתיד על ידי הילד).

ניצול זכויות הילד עשוי למנוע מהילד להנות בבוא העת מהפטורים להם הוא היה זכאי כרוכש דירה יחידה ככל ויחפוץ לרכוש דירה לעצמו.

פתרונות בלבוש של הגבלות להעביר זכויות בדירה ע"י הילד בלא אישור ההורים למשל באמצעות רישום הערת אזהרה לטובת ההורים או עריכת הסכם הלוואה בין הילד להורה אשר לא נהגו על פיו הלכה למעשה עלולים להעיד על ריקון תוכן זכויות הילד ולגרום לרשויות המיסוי לראות בעסקה כעסקה מלאכותית אשר נועדה אך ורק כדי להתחמק מתשלום מס. במקרה כזה רשויות המיסוי יתייחסו לעסקה האותנטית וימסו בהתאם ויתעלמו מהעסקה המלאכותית. לכן בשורה התחתונה כדאי להורה ולילד לשקול היטב, להסתכל על כל התמונה ולהחליט האם החסכון במס שווה את הסיכון.

משרד עורכת דין מורן ליברמן איצקוביץ הינו משרד המאופין באוירה ביתית ונעימה, מקצועיות ויעילות. עו"ד מורן ליברמן איצקוביץ עוסקת בתחום הנדל"ן ומייצגת רוכשים ומוכרים של דירות יד ראשונה, דירות יד שניה, מגרשים, עסקאות מתנה והעברה ללא תמורה, רכישה מאת כונס נכסים, קבוצות רכישה, רכישה באזור יהודה ושומרון, רישום בתים משותפים וכו'.
ניתן ליצור קשר עם עו"ד מורן ליברמן במשרדה בטלפון מספר 077-4026613 או 054-2626614.
______________________________________________________________
*הבהרה: מאמר זה מהווה סקירה תמציתית בלבד ובשום אופן אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי קונקרטי ומחייב. האמור במאמר זה אינו מהווה הדרכה משפטית ו/או חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ואין בו משום המלצה לפעולה כלשהי. עו"ד מורן ליברמן – איצקוביץ אינה אחראית על ביצוע פעולות ו/או הליכים שיינקטו רק על סמך המידע המופיע במאמר זה ו/או אינה אחראית בין באופן ישיר ובין עקיף לשימוש הנעשה במידע ו/או לתוצאות שינבעו משימוש במידע שניתן במאמר.

הסכם שיתוף בעלות משותפת במקרקעין והדרך להסדיר היחסים בין השותפים לגבי הנכס

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

במקרה בו מס' אנשים רוכשים או יורשים נכס מקרקעין- דירה , מגרש או בנין במשותף (מושעא) הבעלות היא בחלק יחסי בלתי מסויים ומתפשטת בכל נקודה ונקודה בנכס.

לדוגמא- בבנין בן שלוש דירות ובכל דירה גר בעלים אחר – בהעדר רישום בית משותף לכל שותף יש שליש מהקרקע והבנוי עליה- כלומר כל שותף בעלים של שליש מכל דירה.

דוגמא נוספת- רכישת בית דו משפחתי המחובר בקיר משותף לביתו של השכן. ככל ולא נרשמו הבתים כבית משותף לכל שותף יש מחצית בלתי מסויימת בזכויות על המגרש והבנוי בו. לכאורה זכות שותף אחד משתרעת גם בשטח של השותף השני- השכן.

דוגמא נוספת- בטרם חקיקת חוק המקרקעין היה מקובל לשייך דירות לשותפים באמצעות הסכם שיתוף, או הסכמי חכירה, או רישום הנכס על שם חברה כאשר לכל שותף הוקצו מניות ועריכת תקנון חברה אשר הסדיר את שיוך הדירות לכל שותף. הבעיה במקרים אלו כי במקרה של מכירה כל השותפים ידרשו לחתום על הסכם המכר (אלא אם תקנון החברה מגדיר כי רק המנהלים יחתמו ועדין יכולים המנהלים להחליט שלא לחתום) ולכן מצב זה מעמיד את בעל הדירה בבעיה אם למשל לא ניתן לאתר אחד הבעלים, אחד הבעלים נפטר ואפילו יורשיו, השותפים מסוכסכים, ניצול המצב באמצעות סחיטה.

לכל שותף דעה ומכאן הדרך לחילוקי דעות קצרה. קשיים עשויים להתעורר בדבר ניהול הנכס, אופן השימוש בו, הזכות לבנות עליו, זכויותיו וחובותיו של כל אחד מהשותפים, השתתפות בהוצאות וכיו"ב. לפיכך, על השותפים מבעוד מועד להסדיר את היחסים ביניהם באמצעות הסכם שיתוף שיעדו להגשים את רצון הצדדים ומטרותיהם וימנע חיכוחים מיותרים ורצוי בטרם ובמקביל לרכישת הנכס. יתירה מכך, הסכם השיתוף יאפשר ניצול מיטבי של הנכס ויקל בביצוע עסקאות בו עם צדדים שלישיים אשר יש לצפות כי, ימנעו מהכנסת ראשם למיטה חולה. גם מבחינה כלכלית ערכו של נכס מקרקעין בבעלות השותפים במושע בלא הסכם שיתוף המסדיר את ניהול הנכס פחות מנכס המצוי בבעלות בלעדית.

מהו הסכם שיתוף- הסכם שיתוף הוא הסכם שנחתם בהסכמת כל השותפים המסדיר את היחסים בין השותפים. בהסכם השיתוף ניתן לכלול הוראות בדבר אופן ניהול הנכס, חובת השתתפות בהוצאות, קיזוז, השימוש בנכס, בניה על הנכס, זכותו של יחיד לבצע פעולות בנכס המשותף, הזכויות והחובות של השותפים ביחס לנכס, מתן זכות קדימה, הגבלת עשיית עסקאות בחלקו של השותף (תניה זו תהיה תקפה עד ל-5 שנים), רישום שעבוד על הנכס וכו'. הסכם שיתוף שירשם בלשכת רישום המקרקעין יחייב כל אדם (ולא רק את השותפים החתומים עליו).

למרות שבמושע הבעלות אינה מוגדרת בחלק ספציפי, בהסכם השיתוף ניתן להעניק חזקה ייחודית ולהגדיר לכל שותף חלק ספציפי באמצעות צירוף תשריט להסכם שיתוף.

הסכם שיתוף ימלא את החוסר ברישום מוסדר של הזכויות עד לרישום הבית המשותף. ללא הסכם שיתוף לרוב לא יאפשר בנק לקבל משכנתא.

החסרון בהסכם שיתוף הוא שכל שותף יכול לדרוש את פירוק השיתוף, אף אם קיימת מגבלה בהסכם שיתוף על פירוק השיתוף, שכן הוראות חוק המקרקעין מאפשרות לבית משפט לבטל תניה כזו בחלוף 3 שנים אם נראה לו הדבר צודק. אם בית המשפט יפרק את השיתוף ממילא יתבטל הסכם השיתוף. לכן הדרך הטובה ביותר לרשום זכויות השותפים, ככל שהדבר אפשרי, היא באמצעות רישום בית משותף אשר מקנה זכות קניינית בנכס במהירות האפשרית.

ככל ולא ניתן לרשום בית משותף קיימת דרך נוספת להגדיר את זכויות השותפים והיא באמצעות שכירויות הדדיות בהסכמת כל השותפים. הבעלים מחכירים אחד לשני לתקופה ארוכה (999 שנה) כל אחד את השטח השייך לו ומשייכים לכל שותף חלק ספציפי בנכס. דרך זו עדיפה על חזקה ייחודית באמצעות הסכם שיתוף משום ששכירות היא זכות קניינית, שאינה ניתנת לביטול בכל תקופת השכירות. החסרון בדרך זו על פני רישום הבית המשותף היא שהבעלות המשותפת ממשיכה להתקיים, אף שהיא ערטילאית.

משרד עורכת דין מורן ליברמן איצקוביץ הינו משרד המאופין באוירה ביתית ונעימה, מקצועיות ויעילות. עו"ד מורן ליברמן איצקוביץ עוסקת בתחום הנדל"ן ומייצגת רוכשים ומוכרים של דירות יד ראשונה, דירות יד שניה, מגרשים, עסקאות מתנה והעברה ללא תמורה, רכישה מאת כונס נכסים, קבוצות רכישה, רכישה באזור יהודה ושומרון, רישום בתים משותפים וכו'.
ניתן ליצור קשר עם עו"ד מורן ליברמן במשרדה בטלפון מספר 077-4026613 או 054-2626614.
______________________________________________________________
*הבהרה: מאמר זה מהווה סקירה תמציתית בלבד ובשום אופן אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי קונקרטי ומחייב. האמור במאמר זה אינו מהווה הדרכה משפטית ו/או חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ואין בו משום המלצה לפעולה כלשהי. עו"ד מורן ליברמן – איצקוביץ אינה אחראית על ביצוע פעולות ו/או הליכים שיינקטו רק על סמך המידע המופיע במאמר זה ו/או אינה אחראית בין באופן ישיר ובין עקיף לשימוש הנעשה במידע ו/או לתוצאות שינבעו משימוש במידע שניתן במאמר.

הענקת חלק מדירה במתנה ותקופת הצינון

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

נידונה השאלה האם הענקת חלק קטן מ-50% מדירה תחשב למתנה ומכאן כי מצריכה תקופת צינון אם לאו. סעיף 49ו' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) תשכ"ג 1963 (להלן: החוק) קובע את תקופת הצינון הנדרשת במקרה של העברת דירה במתנה (להרחבה בנושא תקופות הצינון ראה מאמר "העברה ללא תמורה").

סעיף 49ו' (ג)(1) לחוק קובע כי גם קבלת 50% ממחיר דירה במתנה בתוך 3 שנים שקדמו לרכישתה יראו כקבלת הדירה במתנה ויחייבו בתקופות הצינון.

בעמ"ש 1912/94 רמי ליפמן נ' מנהל מס שבח מקרקעין, תל-אביב. מיסים יא/6 העבירה אם לבנה את חלקה בדירה בסך של 32% מהדירה, שהיוו את מלוא זכויותיה בדירה.

נפסק כי: "הגדרת המונח 'דירת מגורים' בחוק, ברורה ביותר ואינה מצריכה כל פרשנות שהיא או דיון בכללי הפרשנות השונים המנחים אותנו בבואנו לפרש הוראות חוק, - שהרי המחוקק קבע מפורשות כי גם "חלק מדירה" יהווה 'דירת מגורים'..." ועדת הערר חייבה את הבן במס לגבי החלק שהוענק במתנה.

בעמ"ש 3445/98 פטר בנדל נ' מנהל מס שבח מיסים יד/1 אימצו את הלכת ליפמן. במקרה הנדון לעורר היו 80% מזכויות בדירה ולאחיו 20% מהזכויות. האח בעל ה- 20% מהזכויות העביר את חלקו בדירה לאחיו בעל ה- 80%. האח, מקבל המתנה, מכר את הדירה וחויב במס בגין ה-20% שקיבל במתנה בהעדר תקופת צינון.

העורר טען, כי הענקת חלק הקטן מ- 50% מתנה משווי כל הדירה אינה נחשבת כמתנה. הועדה אימצה את הלכת ליפמן וקבעה כי הגדרת דירה כוללת גם חלק מדירה והענקת חלק מדירה תחייב בתקופת צינון. נפסק כי יש לראות את חלק הדירה שקיבל במתנה כעומד בפני עצמו, ולפיכך חויב העורר במס שבח בגין החלק שקיבל במתנה בהיעדר תקופת הצינון.

בוע (ת"א) 1248/04 לאזארו בעקער נ' מנהל מס שבח ת"א, פורסם באתר "נבו", תמכה ועדת הערר בטענת מנהל מס שבח, לפיה סעיף 49ו(ג)(1) לחוק עוסק במתן מתנה כספית ולא במתנה בעין וסעיף 49ו(א)(1) קובע הוראה ספציפית הדנה במקרה של תקופת צינון בעת קבלת דירה במתנה.

משרד עורכת דין מורן ליברמן איצקוביץ הינו משרד המאופין באוירה ביתית ונעימה, מקצועיות ויעילות. עו"ד מורן ליברמן איצקוביץ עוסקת בתחום הנדל"ן ומייצגת רוכשים ומוכרים של דירות יד ראשונה, דירות יד שניה, מגרשים, עסקאות מתנה והעברה ללא תמורה, רכישה מאת כונס נכסים, קבוצות רכישה, רכישה באזור יהודה ושומרון, רישום בתים משותפים וכו'.
ניתן ליצור קשר עם עו"ד מורן ליברמן במשרדה בטלפון מספר 077-4026613 או 054-2626614.
______________________________________________________________
*הבהרה: האמור במאמר זה אינו מהווה הדרכה משפטית ו/או חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ואין בו משום המלצה לפעולה כלשהי. עו"ד מורן ליברמן – איצקוביץ אינה אחראית על ביצוע פעולות ו/או הליכים שיינקטו רק על סמך המידע המופיע במאמר זה ו/או אינה אחראית בין באופן ישיר ובין עקיף לשימוש הנעשה במידע ו/או לתוצאות שינבעו משימוש במידע שניתן במאמר.

האם כדאי לרכוש דירה דרך כונס נכסים?

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

מחיר הדירה הנמכרת בהליך של כינוס הינה לרוב מחיר נמוך ממחיר השוק. הליך הרכישה הינו הליך בטוח יחסית שכן הבעלות עוברת לקונה כשהיא נקיה משעבוד, עיקול וכו' וזאת בהתאם לסעיף 34 א לחוק המכר התשכ"ח - 1968 הקובע כי: "נמכר נכס על-ידי בית משפט, לשכת הוצאה לפועל או רשות אחרת על-פי דין, עוברת הבעלות לקונה נקיה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת בנכס, חוץ מזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי". אולם עליכם לדעת כי הכונס אינו מייצג את הקונה אלא את הנושים.

בהליך של כינוס הדירה נמכרת במצבה כפי שהיא as-is ולפיכך, על הקונה לבדוק היטב את מצב הנכס, האם אין בו חריגות בניה, האם הנכס מאוכלס, מי הם בעלי הזכויות בנכס ולמי יש קדימות, האם הנכס זקוק לשיפוץ אם לאו, מצבה התכנוני של הסביבה, האם יש חוב על הנכס כגון ארנונה, חשמל מים, יש לוודא בהסכם הרכישה כי המיסים שצריכים לחול על בעל הנכס לא יוטלו על הקונה, יש לדאוג להשאיר כספים בנאמנות לטובת רשויות המס, יש לדאוג לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה, יש לבחון לוח התשלומים אשר יוכל הקונה לעמוד בו וכו' (הרשימה אינה ממצה).

על המציע למסור לכונס יחד עם הצעתו ערבות בנקאית בגובה של 10% (לרוב) ממחיר ההצעה. ערבות זו תחולט במידה והצעת המציע התקבלה, אולם המציע התחרט.

לפיכך, יש לבחון היטב את נתוני העסקה הספציפית שכן לעיתים מדובר בהצעה משתלמת ביותר אולם לא מעטים המקרים בהם קיימים מוקשים מהם כדאי להימנע או לפחות להצליח לזהות אותם בטרם הגשת הצעה.

מאחר ומעורב בעסקה ממון רב תמיד מומלץ להיעזר בשירותיו של עו"ד המתמחה במקרקעין על מנת שיבצע את כל הבדיקות הנדרשות בטרם הגשת הצעה ובטוחות לכונס.

עו"ד מורן ליברמן איצקוביץ עוסקת בנדל"ן ובעלת נסיון רב שנים, תשמח ללוות אתכם בתהליך הרכישה ובדרך אל היעד הנכסף. משרד עורכת דין מורן ליברמן איצקוביץ הינו משרד המאופין באוירה ביתית ונעימה, מקצועיות ויעילות. עו"ד מורן ליברמן איצקוביץ עוסקת בתחום הנדל"ן ומייצגת רוכשים ומוכרים של דירות יד ראשונה, דירות יד שניה, מגרשים, עסקאות מתנה והעברה ללא תמורה, רכישה מאת כונס נכסים, קבוצות רכישה, רכישה באזור יהודה ושומרון, רישום בתים משותפים וכו'.
ניתן ליצור קשר עם עו"ד מורן ליברמן במשרדה בטלפון מספר 077-4026613 או 054-2626614.
______________________________________________________________
*הבהרה: מאמר זה מהווה סקירה תמציתית בלבד ובשום אופן אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי קונקרטי ומחייב האמור במאמר זה אינו מהווה הדרכה משפטית ו/או חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ואין בו משום המלצה לפעולה כלשהי. עו"ד מורן ליברמן – איצקוביץ אינה אחראית על ביצוע פעולות ו/או הליכים שיינקטו רק על סמך המידע המופיע במאמר זה ו/או אינה אחראית בין באופן ישיר ובין עקיף לשימוש הנעשה במידע ו/או לתוצאות שינבעו משימוש במידע שניתן במאמר.

חובת תשלום היטל השבחה במכירת נחלה

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

עד לאחרונה לפני פסק הדין בענין בלוך (שיפורט בהמשך), מתיישבים חקלאיים אשר החזיקו בנחלה מכוח הסכם משבצת שהעניק להם זכות של ברי רשות במקרקעין אשר ביקשו להשביח ולממש את זכויותיהם במקרקעין מכח תוכנית, שהעניקה להם זכויות בניה נוספות, נדרשו בתשלום דמי הסכמה בגובה של 91% בתוספת מע"מ משווי הקרקע לרשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמי"). רמי היתה מפרישה סך של 10% לטובת היטל ההשבחה לרשות המקומית.

בפסק דין רע"א 725/05 הוועדה המקומית שומרון נ' עוזי ושפרה בלוך בית משפט השווה את מעמדם של מתיישבים חקלאיים המחזיקים בקרקע מכח הסכם משבצת המקנה להם זכויות של ברי רשות לבין החוכרים לדורות. נפסק כי מבחינה מהותית נהגו בברי הרשות כפי שנהגו בחוכרים לדורות במשך עשרות שנים. הגשמת התכלית של המחוקק בחיוב היטל השבחה הביאה את בית המשפט לראות את מעמד ברי הרשות כמעמד של חוכר לדורות לענין זה. בית משפט ציין כי אין הכוונה להעניק לברי רשות את הזכויות הקנייניות המוגדרות בחוק כפי שיש לחוכר לדורות.

תוצאת פסק הדין משליכה על בעלי זכויות בנחלות אשר מבקשים לממש זכויות המשביחות את המקרקעין כגון מכירת נחלה, פיצול מגרש מנחלה, קבלת היתר בניה, היתר לשימוש חורג. כיום ידרשו רשויות מקומיות כי בעלי הזכויות ישלמו להם היטל השבחה בסך של 50% מעליית ערך הקרקע בעקבות התוכנית המשביחה. בנוסף ידרשו לשלם סך של 46% בוספת מע"מ משווי הקרקע במועד המימוש. לכן המתיישבים החפצים לבצע פעולות במקרקעין ידרשו לברר בטרם ביצוע הפעולה האם ידרשו בהיטל השבחה ומה גובה ההיטל.

צוואה במשק חקלאי וצוואה הדדית

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

בלבול רב קיים בכל נושא הצוואות במשק חקלאי. הדין החל על משק אחד יכול ויהיה שונה במשק אחר, קיימות התאגדויות שונות, הסכמי משבצת שונים, בנים ממשיכים וכו'. להלן אנסה בקליפת השום להסביר ההבדלים בין משק אחד למשנהו, המקבלים משנה תוקף כאשר מבקשים לכלול אותם במסגרת מצבת הנכסים בצוואה.

עריכת צוואה הכוללת נכס שהוא משק חקלאי אינה דומה לעריכת צוואה לגבי נכסים אחרים כגון קרקע או בית בעיר. לשם עריכת צוואה במשק חקלאי נדרשת בקיאות בדין הרלוונטי. לדוגמא- ניתן לרשום דירה רגילה על שם יותר מאדם אחד, לעומת זאת משק חקלאי אינו ניתן לחלוקה ולא ניתן לרשום נחלה על שם יותר מאדם אחד ובן זוגו. במקרה בו ציוו ההורים כי המשק יחולק בין הילדים באופן שכל ילד יקבל בית אחר המצוי על המשק והמשק ירשם על שם כל הילדים- מצב זה אינו אפשרי ולא ניתן לאכיפה.

בחוזה משבצת המשולש גובר מינוי בן ממשיך שהושלם מינויו על פני צוואה. חשוב לתת את הדעת לכך כי במקרה בו נרשם בן ממשיך ובת זוגתו על הנחלה, במקרה בו הבן ילך לעולמו האישה ממשיכה להיות בת ממשיכה, אפילו אם תתחתן בשנית. האישה גם תוכל להעביר את הנחלה לבעלה החדש וילדיו.

בהסכם המשולש הבן הממשיך אינו צריך לפצות את יתר אחיו אף אם נקבע הדבר בצוואה ולכן במידה וההורים מעונינים בכך יש לקבוע בהסכם בין הצדדים הוראות בדבר הפיצוי לאחים האחרים וכיצד הוא יתבצע, יש לקבוע דרכים ובטחונות למימוש רצון ההורים. אם מעוניינים ההורים בחלוקה שוויונית בן הילדים, מקובל להזמין הערכת שווי נטו של הנחלה (לאחר הפחתת מיסוי במכירת הנחלה לצד ג') משמאי ולחלק במספר הילדים. נניח ויש שלושה אחים – לכל ילד מגיע 1/3 משווי הנחלה. הילד שעל שמו ירשם המשק יפצה את שני אחיו על פי חלקם היחסי (כל אחד 1/3).

ניתן לקבוע בצוואה הוראות בדבר פיצול מגרש מהנחלה. עלינו להתאים זאת לנהלים, החלטות והוראות האחרונות של רשות מקרקעי ישראל וביניהן החלטה 1355 באופן שיאפשר בעת יישום ההחלטה פיצול מגרש נוסף מהנחלה ובכך יחולק המשק בין יותר ילדים וכן להתייחס לעלויות הפיצול סוגיית המיסוי וההיטלים ולרבות גובה דמי הרכישה (בניגוד לדמי הסכמה שהיו בעבר). עלינו להתייחס לשימושים חורגים בקרקע. בצוואה עלינו לבחון את עלויות המיסוי של כל פעולה וכן לקבוע מינוי מנהל עזבון.

בהסכם הדו צדדי- אם לא נקבע בצוואה כי האח שירש את המשק יפצה את יתר אחיו הוא לא יהיה מחוייב לעשות כן. בהסכם המשולש- אם לא נקבע בן ממשיך ושני ההורים הלכו לעולמם, יחול סעיף 114 לחוק הירושה הקובע כי האח שיקבל את המשק יפצה את יתר אחיו. במידה וקיימת צוואה בה נקבע יורש אחד למשק אשר אינה סותרת את הוראות הסכם המשבצת, בתי המשפט משתדלים לקיים את מצוות ההורים ולקבוע כי היורש שנקבע בצוואה הוא הבן הממשיך ואינו חייב לפצות את אחיו.

צוואה הדדית- היא צוואה אשר עורכים בני זוג יחדיו. עריכת צוואה הדדית מבטיחה כי באם אחד מבני הזוג ילך לעולמו לא יוכל בן הזוג השני לסכל את רצון בן הזוג שנפטר. במקרה בו לאחר מות בן זוג מבקש בן הזוג הנותר לשנות את הצוואה עליו לקיים קודם כל את הכתוב בצוואה לגבי חלקו של בן הזוג שנפטר.

עם עריכת צוואה רצוי מאוד לערוך גם הסכם ממון בין בני הזוג אשר יאושר כדין כדי להבטיח מימוש כוונת הצדדים. מומלץ מאוד לאדם המעונין להעביר, לתת במתנה או לצוות את נכסיו לבן זוגו ו/או לילדיו ו/או לקרוב אחר ובפרט כאשר במצבת נכסיו קיימת נחלה להיעזר בעורך דין העוסק בהסכמי ממון, צוואות ובעל מומחיות בתחום הספציפי של משקים ונחלות אשר ימקסם את אפשרויות הגלומות בחלוקת הנכסים והתמורה בין קרוביו של בעל הנחלה. הכותבת הינה עורכת דין העוסקת בתחום המקרקעין, המגזר החקלאי, מושבים וקיבוצים.

הסכם ממון ומשק חקלאי

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

קיימת חשיבות גבוהה לעריכת הסכם ממון בין בני זוג בכלל ובפרט כאשר קיים הבדל כלכלי בין בני הזוג ועל אחת כמה כאשר לאחד מבני הזוג משק או זיקה או זכות עתידית בנחלה. לדוגמא- כאשר אחד מבני הזוג עתיד להירשם כבן ממשיך בנחלה, לרשת נחלה מהוריו, בן הזוג מתכוון לבנות בית בנחלת הוריו, במקרה של נישואים שניים או קיום מערכת זוגית ללא נישואים – ידועים בציבור.

הסכם ממון יאפשר לבעל משק לקיים זוגיות שניה או יותר תוך שמירה על זכויותיהם של ילדי בעל המשק כיורשים במקרה בו ילך לעולמו בטרם פטירת האישה. במקרה בו בעל הזכויות מעוניין להגן על זכויות ילדיו במשק עליו לדאוג לעגן זכויותיהם במסגרת הסכם ממון ועריכת צוואה מתאימה.

מאחר ולא ניתן לרשום משק חקלאי על שם יותר מאדם אחד (ובן זוגו) ובמקרים מסוימים לאחר פטירת בעל הזכויות בן זוגו יהפוך לבעל הזכויות לדוגמא, במקרה של פטירת בן הזוג בעל הזכויות אשר מונה לבן ממשיך יחד עם זוגתו יהפוך לבעל הזכויות, במקרה של גירושים, פרידה וכיו"ב. במקרים אלו עשוי הנכס למצוא דרכו מחוץ למשפחה כאשר בן הזוג הנותר נישא בשנית.

ההגנה על המשק עשויה לבוא לידי ביטוי גם בהגנה על הנכדים של בעלי המשק אשר מעוניינים כי רק נכדיהם יקבלו הזכויות במשק ולא למשל בן הזוג שהתחתן עם אשתו של הבן הממשיך שנפטר או ילדים נוספים שתביא בת הזוג אשר התחתנה בשנית.

יש לקחת בחשבון שמתן זכות לילד של בעל משק לבנות או להתגורר בנחלה בלא הגדרה חד משמעית בדבר זכויותיו ביחס לבית המגורים וביחס למשק עשוי לעורר קשיים ומחלוקות אודות הזכויות של הבן ובת הזוג בנחלה ובמקרה של גירושין, פירוד יכול לדרוש בן הזוג פיצוי בגין זכויותיו במשק.

חוק יחסי ממון בין בני זוג התשל"ג – 1973 קובע כי הרכוש שנצבר ע"י בני זוג במהלך הנישואין יחולק בין הצדדים באופן שווה. יש להדגיש כי, ישנם מקרים בהם נכסים שמקורם לפני הנישואין יחולקו בין הצדדים בשווה.

להלן דוגמא למקרה בו דן בית משפט בתמש (חי') 46160/97 א.ב. נ' א.ב. פורסם בנבו, שם נרכש משק אשר רכישתו מומנה מכספי מכירת דירה שהיתה שייכת לאישה בטרם נישואיה ובסיוע כספיהם של הוריה. כמו כן, טענה האישה כי בן זוגה עזב את הבית ולאחר מכן השקיע אביה בשיפוץ הבית ורכישת אביזרים רבים. דא עקא, במועד רכישת המשק הוא נרשם על שמה ועל שם בן זוגה. בית המשפט פסק כי מאחר והמשק נרשם על שם שניהם – הוא שייך לשניהם ויש לחלקו ביניהם בחלקים שווים. התוצאה במקרה זה היתה שונה אילו היה הסכם ממון.

הסכם הממון מטרתו להגן על האנטרסים של כל צד באופן מאוזן, סביר והוגן, ישמור את המשק במסגרת המשפחה המאוחדת (כל עוד בני הזוג יחד). שימו לב כי, במקרים מסויימים גם אם נערכה צוואה המורה כי אדם אחר ירש את הזכויות במשק, בן הזוג גובר על הצוואה.

דוגמא נוספת למקרה שבהיעדר בדיקה מעמיקה חרץ גורלו של משק - תמש (ת"א) 77832/98 ב. נ. נ' ב. א. פורסם באתר "נבו", שם קיבל התובע את הזכויות במשק 6 שנים טרם נישואיו. לאחר 16 שנה מיום הנישואים גילה התובע כי הזכויות במשק רשומות על שמו ועל שם אישתו. במקרה הנדון ביקש הבעל לקבל הלוואה מספר שנים לאחר נישואיו. כתנאי לקבלת ההלוואה מהסוכנות דרשה הסוכנות כי הבעל והאישה יחתמו על מסמך שבין היתר קבע כי שני בני הזוג מחזיקים ורשומים כחברי האגודה, באם ימות אחד מהם יעברו כל הזכויות החובות לפי החוזה לבן הזוג הנותר ובתנאי שבן הזוג הנותר יקבל מרשות מקרקעי ישראל את זכות החכירה על הקרקעות. בין בני הזוג לא היה הסכם ממון. בית המשפט פסק כי הבעל היה מודע למשמעות המסמך עליו חתם ובני הזוג בעלי הזכויות במשותף במשק. בית המשפט קבע כי יש להתייחס להתנהגות בני הזוג במהלך הנישואין והקניית זכויות של מי מבני הזוג לבן זוגו ולתת להקניה כזו תוקף תוך התייחסות למערכת היחסים המיוחדת של שותפות מכח נישואין. במקרה הנדון בית משפט שמח על התוצאה באשר תחושת הצדק ליוותה את ההחלטה כי בני הזוג היו נשואים תקופה ממושכת ולהם 3 ילדים ובכל אותה עת גרו יחד בבית שבנחלה.

גם כאן, הסכם ממון שמנוסח נכון היה מסדיר את הוודאות לגבי הזכויות במשק.

הצדדים יכולים לשנות בכל עת את הסכם הממון, על השינוי להיות בכתב ונדרש קבלת ישור משפטי מחודש.

הסכם ממון הנו הסכם מורכב ומטרתו להגן על זכויותיכם ברבות השנים. הסכם ממון שנכתב ע"י עו"ד המתמחה בתחום הסכמי הממון ומשקים ונחלות יחסוך סימני שאלה, ריבים ומחלוקות בעת קרע ביחסים, יתרום לקיצור הליך הגירושין, יחסוך בעלויות, הוצאות משפטיות ועוגמת נפש רבה.

עו"ד מורן ליברמן עורכת הסכמי ממון ובעלת ידע בתחום המשקים החקלאיים תסייע לצדדים לשמור על האנטרסים שלהם מתוך נקודת ראיה רגישה, כנה ומקצועית.

מי גובר – בן ממשיך או צוואה

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

הלכה למעשה בבואנו לבחון שאלה זו אנו נדרשים לבחון את נסיבותיו המיוחדות של כל מקרה, לנסות ולהתחקות אחר רצון ההורים, את הסכם המשבצת, השלמת מינוי הבן הממשיך, האם קיים הסכם בין ההורים לבן הממשיך ו/או בין האחים, התנהגות הצדדים וכו'.

במושבים החתומים על הסכם משולש (בין רשות מקרקעי ישראל, הסוכנות הציונית והאגודה) קיים הסדר לפיו בעלי הנחלה יכולים להעביר את המשק לבן ממשיך. בהסכם זה לא קיימת הוראה לגבי זכויות המתיישב להוריש המשק בצוואה. עמדת רשות מקרקעי ישראל ואליה מצטרפים בתי המשפט קובעת כי מאחר ואין הוראה השוללת את הורשת המשק בצוואה ככל והצוואה אינה סותרת את הוראות הסכם המשבצת ניתן לפסוק לפיה, לקבוע כי הילד היורש יהיה הבן הממשיך והוא לא יהיה חייב לפצות את יתר אחיו. ככל וההורה ציווה את המשק למס' ילדיו, בית משפט יפסוק מי מוכן ומסוגל לקיים את המשק והילדים האחרים יקבלו פיצוי לפי חלקם בצוואה. הנה כי כן, בתי המשפט מתאמצים לקיים את מצוות ההורים. ככל ולא קיימת צוואה יועברו הזכויות ליורשים על פי הוראות סעיף 114 לחוק הירושה תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק הירושה").

במידה ונרשם הבן הממשיך כדין ולאחר זמן מה ביקשו ההורים לשנות את החלטתם וקבעו בצוואה כי הזכויות במשק יעברו באופן שונה, זכויות הבן הממשיך יגברו לרוב על הצוואה– כאשר הדבר נעשה באופן תקין.

במושבים החתומים על הסכם הדו צדדי- לא קיים הסדר של בן הממשיך גם אם נרשם הבן אצל האגודה כבן ממשיך הדבר לא יקנה לו זכויות קנייניות (ראה תמ"ש 2350/08 ח.ש נ' א.ש, פורסם באתר האנטרנט נבו).

בהסכם הדו צדדי קיים סעיף הקובע כי כל אחד מיחידי בני הזוג החברים באגודה יכולים להורות בצוואתם מי מהילדים יקבל את זכויות השימוש שלו במשק. זכות זו כפופה לכך כי הצוואה לא תגרע מבן הזוג לקבל את זכויות השימוש במשק עד לפטירתו וכן לא תתקבל הוראה אשר מעניקה זכויות שימוש ליותר מאדם אחד ובן זוגו. בפסקי דין רבים נקבע כי מאחר וזכויות המתיישב מכח החוזה הדו צדדי אינן נכללות בעזבון לא ניתן להורישן על פי צוואה ללא קשר לחוזה הדו- צדדי. לפיכך, הצוואה צריכה להיות תואמת להוראות הסכם המשבצת. הפסיקה גם קבעה כי קיים צורך לציין במפורש את העברת הזכויות ליורש אחד בצוואה, אולם במקרה בו לא צוינה העברת הזכויות פסק בית המשפט כי כאשר ניתן ללמוד מהצוואה את רצון ההורים להוריש לבן אחד את כל רכושם יש לקיים את רצונם והוא יגבר על הוראות ההסכם הקובעות כי המשק ימסר למי שמוכן ומסוגל לקיימו. ב(חי') 5340/08 תמש י.א נ' ש.א, פורסם באתר "נבו". במקרה אחר ציוו ההורים בצוואתם כי, במידה ובנם יוכל לפצל את היחידה שלו מהנחלה היא תרשם על שמו ובמידה ולא יתאפשר הדבר תמכר הנחלה כולה והתמורה תחולק בין כל ילדיהם. בית משפט פסק לפי הוראות הצוואה (ראה תמש (ק"ג) 5680/05 ל.אב נ' ל.לא, פורסם באתר "נבו").

בתי המשפט נדרשו לשאלה זו ולא אחת נולדה פסיקה הסותרת את קודמתה. בתי המשפט בחנו האם המשק הוא חלק מעזבון חבר האגודה, את נוסח הצוואה, את הסכם המשבצת, האם קיימת סתירה או התאמה בין הצוואה לחוזה המשבצת, האם הושלם רישומו של הבן כ"בן ממשיך" בכל הגופים הרלוונטיים וכיו"ב.

בתי המשפט התייחסו לסעיף 8 לחוק הירושה אשר קובע כי הסכם בדבר ירושתו של אדם או ויתור על ירושה שנעשו בחיו של אותו אדם בטל. כמו כן נבחן האם מדובר במתנה שנתן אדם בחייו אשר תוקנה למקבלה רק לאחר מותו של הנותן ולפיכך היא אינה תקפה, אלא אם נעשתה במסגרת צוואה או במסגרת מינוי "בן ממשיך". בתי המשפט קבעו כי מינוי בן ממשיך כמוהו כהסכם או מתנה בדבר ירושתו של אדם שנעשו בחייו. בחלק מפסקי הדין נקבע כי זכויות בנחלה אינן חלק מהעזבון ולכן סעיף 8 לחוק הירושה כלל לא חל ולא ניתן להוריש את הזכויות בנחלה ע"פ דין או ע"פ צוואה, אלא לפי הוראות ההסכם בין האגודה לרשות מקרקעי ישראל והסוכנות.

במושבים בהם קיים חוזה חכירה לדורות – לרוב בתי המשפט פוסקים על פי סעיף 114 לחוק הירושה הקובע רישום על שם ילד אחר תוך מתן פיצוי ליתר האחים ובמידה וקיימת צוואה הולכים לפי הוראות המצווה ובלבד שאין בכך כדי לרשום את הנחלה על שם יותר מאדם אחד ובן זוגו.

בית המשפט נעזר בחוק המתנות בבואו לבחון יכולת ההורים לבטל מינוי הבן הממשיך. חוק המתנות קובע כי מתנה שלא הסתיימה ברישום (בקרקע נדרש הרישום) ניתן לבטל את המתנה בתנאים מסויימים.

בע"א 1662/99 חיים נ' חיים – אח אחד נרשם כבן ממשיך, הבן הממשיך חתם על תצהיר לפיו לאחר מות אימו יבוא הבן הנוסף (המערער) לגור בבית במשק יחד עם משפחתו. לאחר מות האם טען הבן הממשיך כי ההסכמה אינה תקפה מאחר והיא סותרת את הוראות הסכם המשבצת המשולש אשר קובע כי לא ניתן לפצל את המשק ליותר מאדם אחד ובן זוגו. בית המשפט העליון מצא כי הבן הממשיך מונה כנדרש ואושר על ידי המוסדות המיישבים. כלפי המוסדות המיישבים הבן הממשיך הוא בעל הנחלה כולה ואין כל נפקות להסכם בין הבן הממשיך והאם. יחד עם זאת, ההתחייבות שניתנה ע"י האם וההסכמה של הבן הממשיך משכללים הסכם בין הבן הממשיך לבין האם לטובת אדם שלישי, הוא האח. אמנם ההסכם אינו ניתן לאכיפה ואין בו כדי לכבול את המוסדות המיישבים, אולם במישור היחסים החוזיים בין הצדדים להסכם יש לראותו כתקף.

תמ"ש 8630/03 ארדיטי ארנונה עמרם ואח' נ' מנשה עמרם ואח' בבית משפט השלום בכפר סבא- שם נידון מקרה בו במושב החתום על הסכם משבצת משולש, הורים רשמו את בנם כבן ממשיך. המינוי הושלם עוד בעודם בחיים. לאחר פטירת האב ביקשה האם לשנות את המינוי וקבעה בצוואתה כי הבת תירש את המשק. בית המשפט קבע כי החוזה עליו חל המשק הוא חוזה משולש (בין רשות מקרקעי ישראל, הסוכנות והאגודה). בהסכם זה נקבע כי ניתן למנות בן ממשיך, המשק אינו חלק מהעזבון ולכן סעיף 8 לחוק הירושה לא חל. הוראות הצוואה בדבר הורשת המשק בטלות והבן יוותר בן ממשיך.

בתמ"ש 30318-02-10 ג.י. נ' נ.י. ואח' ואח' בית משפט לענייני משפחה דן בסכסוך בין אחים על משק במושב החתום על הסכם משבצת דו צדדי. בית המשפט מסביר כיצד יש לבחון את השאלה מי גובר- הבן שטוען כי מונה לבן ממשיך, הבן השני שטוען כי מסוגל לקיים את המשק או על פי צוואת האם המנוחה הקובעת כי המשק ימכר והתמורה תחולק בשווה בין שלושת ילדיה. לפי בית משפט שאלה זו ראוי לבחון בשני מסלולים- מסלול היחסים החיצוני- ההורים, הבן הממשיך, האגודה, הסוכנות ורשות מקרקעי ישראל, ומסלול היחסים הפנים- משפחתית.

במקרה הנדון תומכות הנסיבות כי הבן לא מונה כבן ממשיך, אלא ניתנה לו הסכמה לבנות את ביתו במגרש שיצורף לנחלה בלבד, באשר אלמלא ההסכמה הבן לא היה יכול לקבל מגרש ולבנות עליו את ביתו, בלא כל כוונה להעביר לבן את הזכויות בנחלה. בית המשפט מייחס חשיבות למשאלת ההורים ובמקום בו רצון ההורים אינו מנוגד להסכם המשבצת יש להעדיף תוצאה שתקיים את רצונם.

עיקרי הדברים שינחו את בית משפט הם: א. טיב המסמך מכוחו נערכה ההתחייבות של ההורים למינוי הבן הממשיך. ב. קיומו או היעדרו של הסכם בכתב למינוי זה והתנאים בו. ג. התנהגות הצדדים במועד המינוי ולאחר פטירת ההורים. ד. נסיבות חיצוניות. ה. טעמים לאי השלמת רישום הבן הממשיך.

בית המשפט מתייחס לשאלת היתרון שיש להעניק לילד המסוגל לקיים את המשק ואומר כי בימנו מתן יתרון לילד המסוגל לקיים את המשק מנותקת מהמציאות ומהווה עצימת עינים באשר היא מתעלמת מהעובדה כי המשק כבר למעלה מעשור אינו משמש לחקלאות.

מיהו בן ממשיך

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

המושג בן ממשיך נקבע בתקנות האגודות השיתופיות (חברות), תשל"ג-1973 (להלן: "התקנות") לשון הסעיף להלן:

"בן ממשיך - בן אחד בלבד או בן מאומץ אחד או נכד אחד של בעל משק, לרבות בן זוגו, המחזיק בעצמו או מכוח התחייבות בלתי חוזרת בכתב של הוריו או מכוח ירושה, במשק חקלאי, כבעל, כחוכר, כחוכר משנה, או כבר-רשות לתקופה בלתי קצובה או לשנה לפחות של מוסד מיישב והאגודה או של האגודה כשאין מוסד מיישב; לענין זה, "הורים" - לרבות אחד מהם במקרה שהשני חדל להיות בעל זכויות במשק החקלאי או שנפטר;." (ההדגשה אינה במקור מ.ל).

סעיף 3(א)ח לתקנות קובע: "תקנה זו תחול על אגודה שסווגה על ידי הרשם כמושב עובדים זולת אם נקבעו בתקנון האגודה הוראות ותנאים אחרים בענין קבלתו של בן ממשיך כחבר אגודה."

מעמדו של בן ממשיך קיים אך ורק במושב עובדים ולא בכל צורת התיישבות אחרת כגון אגודה חקלאית, כפר שיתופי [ראה ע"א 6/86 גפטר נ' רזון פ"ד מב(4)].

יחד עם זאת, רבים בטעות סוברים כי בן ממשיך הוא מי שבחרו הוריו כזה שימשיך לאחר פטירתם את קיום המשק החקלאי ויהיה בעל המשק במקומם. הגדרה זו חלקית וחסרה ותהא נכונה במקרים מסויימים בלבד.

קיים נוהג במושבים רבים (שאינם חתומים על חוזה משולש ואינם מושב עובדים) למנות בן ממשיך לצורך בניית בית נוסף במשק. מינוי זה מהווה רישום פנימי בלבד ואינו מקנה לבן זכויות קנייניות ולאחר פטירת ההורים לא ירש הבן את המשק כבן ממשיך. יש לשים לב כי התקנות תוקנו בשנת 1973. במידה והבן הממשיך מונה טרם שנת 73 בית המשפט עשוי להכיר במינוי כתקף.

התקנות קובעות כי בן ממשיך הינו בן אחד בלבד והוא מחזיק במשק מכח התחייבות בלתי חוזרת בכתב של הוריו או מכח ירושה. בן זה ירש את המשק לאחר פטירת הוריו. התקנות מסדירות נוהל חברות הבן הממשיך באגודה, הן מסדירות את הזכויות והחובות של הבן הממשיך כחבר באגודה, הזכות להצביע ולבחור, הזכות לקבל דיבידנדים בפירוק וכו'. רישום הבן הממשיך בספרי האגודה בהתאם לתקנות לא יקנה לבן הממשיך זכויות קנייניות במשק, אלא יהוו הכרה של האגודה בבן הממשיך. רק השלמה של המסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות וחתימת הגורמים הרלוונטיים יקנו את הזכות הקניינית במשק לבן הממשיך.

במושבים בהם הזכויות בקרקע נגזרות מתוך הסכם משולש- בין רשות מקרקעי ישראל, הסוכנות הציונית והאגודה נקבע כי זכות חבר המושב אינה ניתנת להעברה בחייו או במותו אלא בדרך הקבועה בחוזה המשולש, לפיו יוכל החבר להעביר זכויותיו לבן ממשיך לאחר מותו. הבן הממשיך צריך להיות מאושר ע"י האגודה, הסוכנות היהודית ורשות מקרקעי ישראל.

ההעברה לבן ההמשיך תיעשה רק לאחר פטירת שני ההורים (או הורה ובן זוגו). היה והבן הממשיך לא נרשם ככזה כנדרש, אם בצוואה של הורה שנפטר ביקש ההורה להעביר את זכויותיו במשק לילד אחד ולאחר פטירתו בן הזוג שנותר בחיים ביקש להעביר את הזכויות במשק לבן השני, הרי שיתכן כי המשק יעבור לילד שקבע בן הזוג האחרון, שנותר בחיים. לרצון ההורה שנפטר ראשון לא יהיה תוקף.

כאשר לא מונה בן ממשיך יחול סעיף 114 לחוק הירושה התשכ"ה-1965 כמפורט בהמשך.

כיצד מתבצע המינוי- לשם מינוי הבן הממשיך ההורים והבן יפנו לאגודה ויבקשו את מינוי הבן לבן ממשיך. האגודה צריכה לתת אישורה בכתב (לרבות אישור האסיפה הכללית של האגודה). לשם השלמת מינוי הבן הממשיך יש לפנות לסוכנות היהודית לקבל אישורם ולאחר מכן לרשות מקרקעי ישראל. עד להשלמת קבלת האישורים מטעם כל הגורמים לא יחשב הבן כבן ממשיך וכל שיוותר בידיו הוא זכות חוזית.

כדי להשלים את המינוי על ההורים והבן המיועד להמציא לסוכנות היהודית המסמכים הבאים:
  1. פרוטוקול האגודה לפיו אושר מינוי הבן כבן ממשיך. הפרוטוקול יחתם בחותמת אגודה ושתי חתימות של מורשי החתימה באגודה (מקור). תוקף אישור האגודה לחצי שנה.
  2. מכתב ממזכירות האגודה המאשר את האמור בפרוטוקול. תוקפו גם לחצי שנה.
  3. הצהרה של בן ממשיך.
  4. טופס מינוי בן ממשיך.
  5. טופס התחייבות להעביר והסבר על משמעות המינוי לבעלי הזכויות מאומת ע"י עורך דין. הטופס נועד לוודא כי משמעות המינוי ואי יכולת ההורים לחזור מן המינוי הובן להורים.
  6. צילום ת.ז הבן.
  7. טופס שאלון למילוי המועמדים.
  8. תשלום דמי טיפול לסוכנות בגין הבקשה למינוי הבן הממשיך.
  9. ככל וקיים צו מניעה של המנהלה להסדרים חקלאיים – המשקם, יש להמציא אישור המשקם על ביטול צו המניעה.
  10. הצהרה והתחייבות המתיישבים. על טופס זה יחתמו לפי סדר זה- בעלי המשק והבן הממשיך, האגודה, הסוכנות ורשות מקרקעי ישראל. הרשות תחתום על המסמך אחרונה ועם חתימת הרשות תם ונשלם מינוי הבן הממשיך.

ככל ולא יושלמו ההליכים למינוי הבן הממשיך ולא ירשם הבן ברשות מקרקעי ישראל, לפי הוראות ההסכם המשולש הזכויות במשק יעברו בהתאם להוראות סעיף 114 לחוק הירושה:

(א) משק חקלאי שהוא יחידה שחלוקתה היתה פוגעת בכושר קיומה כמשק חקלאי העשוי לפרנס משפחה חקלאית - יימסר ליורש המוכן ומסוגל לקיימו, והוא יפצה את היורשים האחרים במידה ששווי המשק עולה על המגיע לו מן העזבון.

(ב) באין הסכמה בין היורשים בשאלה מי מהם מוכן ומסוגל לקיים את המשק החקלאי, מה הם הנכסים המהווים את המשק החקלאי, מהו שווי המשק לצורך החישוב בין היורשים ובדבר צורת הפיצוי ליורשים האחרים, זמני סילוקו והבטחתו - יחליט בית המשפט לפי הנסיבות.

(ג) היו שני יורשים או יותר, ובהם בן-זוגו של המוריש, מוכנים ומסוגלים לקיים את המשק החקלאי - בן-זוגו של המוריש עדיף על יורשים אחרים.

(ד) היה יורש עובד במשק החקלאי בחיי המוריש או שהשקיע בו מהונו ולא קיבל תמורה כפי שאדם אחר היה מקבלה, יובא זאת בחשבון בקביעת הפיצוי האמור."

בן זוג של המוריש גובר על יורשים אחרים (כגון ילדים). יורש המסוגל לקיים את המשק החקלאי יפצה את היורשים האחרים בהתאם לחלק היחסי שלהם. ככל שהפיצוי ישולם מתוך כספים שאינם חלק מהעזבון יהיה תשלום זה מחויב במס.

בחוזה הדו צדדי בהם הרשות והאגודה חתומים על חוזה, אין אזכור למונח "בן ממשיך" ואין אפשרות למינוי בן ממשיך. רישום הבן באגודה לא יקנה לו זכויות קנייניות במשק.

בחוזה הדו – צדדי נקבע כי, הנחלה אינה מהווה חלק מעזבונו של בעל הנחלה, אך ניתן להורישה ע"פ צוואה, גם למי שאינו צאצא של המוריש.

סעיף 19ג(7) להסכם המשבצת קובע כי ככל וניתן אישור או ניתנה התחייבות בכתב של הסוכנות לחבר האגודה בדבר מינוי בן ממשיך, התחייבות זו תהיה בתוקף לאחר פטירת המתיישב. הוראה זו רלוונטית רק במקרה בו ניתן האישור ו/או ההתחייבות לפני החתימה על ההסכם הדו צדדי. לאחר החתימה על ההסכם הדו צדדי הזכויות יעברו רק בהתאם להוראות ההסכם הדו צדדי.

בחוזה נקבע כי ראשית יקבל את מלוא הזכויות בן הזוג שנותר בחיים. גם אם קיימת צוואה המורה אחרת, בן הזוג קודם ליורשים.

לאחר פטירת בעל הזכויות ובן הזוג או במקרה בו אין בן זוג ויש לו יותר מילד אחד, הזכויות בנחלה יעברו לאחד הילדים שמסוגל לקיים את הנחלה. במקרה שאין הסכמה בין היורשים מי מסוגל לקיים את הנחלה יפסוק בית המשפט.

בחוזה הדו צדדי אין הפניה לסעיף 114 בחוק הירושה, לפיכך במידה ובעל הזכויות לא הותיר צוואה ואין לו בן זוג ולא מונה בן ממשיך שנרשם כדין ברשות מקרקעי ישראל, במידה ואחד היורשים יוכיח כי הוא מסוגל לקיים את המשק החקלאי יקבל את הזכויות בנחלה בלא שידרש לפצות את היורשים הנוספים.

פיצול מגרש מנחלה – הסכם משפחתי, חלוקה עתידית ומניעת סכסוכי יורשים

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

לאחרונה התקבלה ההחלטה המוכרת כהחלטה מס' 979 (עודכנה ע"י החלטה 1155 ונכון להיום מעודכנת ע"י החלטה 1355). החלטה זו הינה אבן דרך להכרה בכך כי המדיניות לפיה, לא ניתן לפצל נחלה ולהעבירה ע"פ רצון בעל הזכויות צריכה להתגמש ולהתייעל באשר אינה מנצלת את הפוטנציאל הטמון בקרקע ואינה עומדת במבחן המציאות בה משקים רבים אינם מעובדים ואינם משמשים כהכנסתו העיקרית של המתיישב ומשפחתו.

בעקבות ההחלטה יהיו זכאים המתיישבים- בעלי זכויות, לפצל מגרש מנחלה, לרכוש הזכויות בנחלה מהרשות וכו' כמפורט בהמשך. לצערנו, המדיניות לפיה לא ניתן לפצל המגרש, העובדה כי קיימים הסדרים שונים בין מושב למושב בהתאם להוראות חוזה המשבצת הרלוונטי, הביאה לא אחת את האחים, ילדי המתיישב, להלחם זה בזה על הזכויות במשק. סכסוכים אלו הגיעו פעמים רבות לפתחו של בית משפט וחרצו את גורל הילדים בנוגע למשק והובילו לקרע משפחתי עמוק.

לפיכך, הורים בעלי זכויות בנחלה, המעוניינים למנוע סכסוכים, העשויים להתעורר לאחר פטירתם ואפילו עוד בחייהם, ייטבו לעשות אם יערכו הסכם עם ילדיהם, כל עוד דעתם צלולה ושקולה, בו יטמיעו את הוראות ההחלטה וכן יכללו ההסדר בין יורשיהם בהתאם למתווה של ההחלטה בצוואותיהם, על מנת למנוע סכסוכים בין יורשים. למותר לציין כי, רצוי שעורך דין בעל מומחיות בתחום הנחלות והמשקים וכן בתחום עריכת הסכמים בין בני המשפחה ועריכת צוואות יסדיר את המסמכים הנדרשים באשר מדובר בנושא סבוך ומורכב מאוד אשר אין להקל בו.

בהחלטה נקבעו מספר שינויים וביניהם:
  1. הרחבת המונח קרוב והתרת הרצף הבין דורי לצורך הקמת יחידת מגורים נוספת לקרוב. בעבר כלל המונח קרוב את ילדיו והוריו של בעל הזכויות. כיום המונח כולל בן זוג, הורה, צאצא וצאצא בן הזוג, מאומץ ומאומץ בן הזוג ובין זוגו של כל אחד מאלה. בן זוג- לרבות ידוע בציבור.
  2. מתן זכות למתיישב להגדיל את ביתו מ-160 מ"ר עד ל-375 מ"ר.
  3. פיצול מגרש מנחלה וחתימה לגביו על חוזה חכירה תמורת השלמת תשלום לרשות מקרקעי ישראל בסך של 33% מערך המגרש המפוצל (בניכוי 3.75% שכבר שילם). לאחר פיצול המגרש ניתן להעביר הזכויות במגרש לכל צד ג'. עד להחלטה זו היתה הוראת אגף חקלאי מס' 62 חולשת על פיצול מגרש מנחלה ולפיה ניתן היה לפצל מגרש לבן ממשיך וזאת בתשלום דמי היוון בשווי של 91% משווי המגרש (קיימת הנחה לאזורי עדיפות) או 46% משווי המגרש במקרה ויחול על בעל הזכויות היטל השבחה. יש להדגיש כי, פיצול המגרש גורע מהנחלה זכויות הבניה שהוצמדו למגרש.
  4. בעל הזכויות יוכל לרכוש את מלוא זכויות למגורים מחלקת המגורים תמורת תשלום דמי רכישה בסך של 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים בהתחשב בזכויות הבניה המאושרות ובפוטנציאל התכנוני למגורים וכן בזכות לפיצול המגרש/ים. על תשלום זה יתווסף תשלום מס רכישה למיסוי מקרקעין. מי שירכוש את מלוא הזכויות למגורים יהיה פטור מתשלום לרשות בגין כל בניה בחלקת המגורים, בניית בתי מגורים ללא מגבלה של מספר הבתים או שטחם (בכפוף לקיומה של תוכנית תקפה, נכון להיום ניתן לבנות עד 3 יחידות בשני בתים) וכן יהיה רשאי להשכיר או לפצל את יחידות הדיור הבנויות בחלקת המגורים גם למי שאינו קרובו. כמו כן יהא בעל הנחלה פטור מתשלום דמי הסכמה בעת מכירת הנחלה.
  5. העברת זכויות- כתנאי להעברת הזכויות בנחלה כולה יש לשלם לרשות דמי רכישה בגובה 33% מערך הקרקע. תשלום זה יפטור את החוכר מתשלום דמי הסכמה בגין חלקת המגורים לרבות בעת פיצול מגרש מהנחלה. שימו לב כי הרשות תגבה דמי הסכמה עבור השטחים שאינם חלקת המגורים בעת העברת זכויות בנחלה ע"פ החלטה 534. העברת זכויות במגרש שפוצל מתוך חלקת המגורים תתבצע ללא תשלום נוסף לרשות.
  6. המצטרף להחלטה לא יאלץ להשיב הקרקע לרשות מקרקעי ישראל עת שינוי ייעוד.
ההחלטה מותנית בקבלת תקציב שיאפשר יישומה. הרשות טרם פרסמה נהלי עבודה להחלטה ולכן ההחלטה אינה מיושמת עדיין. בתקופת הביניים עד ליישום ההחלטה פרסמה הרשות את החלטת הנהלה מס' 3139 אשר מאפשרת לחוכר לפצל מגרש מנחלה ע"פ התשלומים הנדרשים היום לפי הוראות אגף חקלאי מס' 62 ובעת יישום ההחלטה יוכל החוכר לבקש השבה על הכספים ששילם העולים על התשלום הנדרש ע"פ החלטה 1355.

עד לישום החלטה 1355 בעלי נחלה המעוניינים בפיצול מגרש או כאשר הילדים מעוניינים לבנות בנחלה, ניתן להתחיל את התהליך של הכנת תוכנית הפיצול ואישור התב"ע אשר מטבעו אורך זמן לא מבוטל ולערוך הסכם מסודר בין הילדים להוריהם.

לאור ההחלטות האחרונות, ניתן להניח כי מגבלת מספר היחידות, הקבועה בתמ"א 35 הקובעת את מספר יחידות המגורים בכל ישוב, תוסר או לפחות תצומצם ותיישר קו עם הגישה החדשה. מומלץ כי משפחות להן משק חקלאי ישכילו ויתכננו את העתיד באמצעות הסכם לפיו, יסדירו את חלוקת הזכויות ביניהם גם בהתחשב באפשרויות החדשות העומדות בפתח.

הכותבת הינה עו"ד העוסקת בתחום המקרקעין, המגזר החלקאי, עריכת הסכמים בין דוריים וצוואות.

העברת נחלה ללא תמורה

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

לעיתים מחליטים הורים משיקולים שונים להעניק נכס במתנה במהלך חייהם לילדיהם. כאשר מדובר בנכס העיקרי של ההורים המשמש אותם למגורים יכול המעשה להיות לתיבת פנדורה בעל השלכות רחבות אשר ראוי לשים עליהם את הדעת בטרם ביצוע הפעולה ועל אחת כמה וכמה כאשר לא נערך הסכם מסודר המסדיר את היחסים בין הצדדים.

רבים בטעות סוברים כי העברה ללא תמורה היא עסקה פשוטה ומהירה, אולם היעדר תכנון מוקפד ומושכל עשוי בסוף לעלות לצדדים בממון רב, צער ועגמת נפש גדולה. העברה במהלך חייו של הנותן יבטיח לילד בטחון כי הוריו מגבילים עצמם מלשנות את החלטתם כפי שניתן לשנות צוואה. ההורים המצהירים בגלוי על כוונותיהם יעניקו לילד המקבל את הנכס מבלי שיצטרך להוכיח את זכויותיו במשק לאחר פטירתם. החסרון הגדול בדרך זו הוא בויתור ההורים על הנכס שלהם, עצמאותם, תשלום מס שלא קיים במקרה של הורשה, התלות בחסדי ילדיהם ולעיתים רבות יצירת סכסוכים בין האחים וקנאה בילד המקבל.

יש לשים הדעת לכך כי במושבים מסוימים ניתן להעביר זכויות לבן ע"י מינויו ל"בן ממשיך". זכויות הבן יתממשו רק לאחר מות שני ההורים. המינוי ככל שיעשה כנדרש יושלם עוד בחיי ההורים, אולם הם יוכלו להמשיך לנהוג בנכס מנהג בעלים.

הסכם בין ההורים לילד מקבל המתנה

אם בכל זאת החלטתם לתת הנחלה לילד במתנה במהלך חייכם, לצורך צמצום התלות בילדים והסדרת תנאי המתנה קיימת חשיבות עליונה לערוך הסכם מפורט שיסדיר את מערכת היחסים בין הצדדים. ההסכם צריך להתייחס בפירוט לנושאים הבאים:

  1. להורה תהא זכות חזקה יחודית והוא יוכל להתגורר בביתו שבמשק עד אחרית ימיו ללא תשלום.
  2. הילד יהיה מנוע לעשות כל דספוזציה במשק בלא קבלת הסכמת ההורה לרבות מכירה, שעבוד.
  3. יש להתייחס לסוגית העלויות וההוצאות החלות במשק ועל מי יחולו.
  4. יש להסדיר את החובות הקיימים בגין המשק ומי אחראי לביצועם.
  5. יש להתייחס לתשלומי אגרות ומיסים לרבות תשלומים למושב, מועצה, אגודה, מיסים שוטפים- ארנונה, חשמל ומים ועל מי יחולו.
  6. יש לקבוע כי ההכנסות מהמשק שייכות להורה בלבד ו/או למי שהצדדים יחליטו.
  7. יש לקבוע על מי חל תשלום בגין שימוש חורג ככל ויעשה במשק ובפרט כאשר הבן מתכנן לבנות ו/או לגור בבית שאין לו היתר או שיש בו חריגות בניה.
  8. יש לקבוע כי להורה זכות לשפץ, להגדיל, להרוס, לבנות את ביתו לפי שיקול דעתו הבלעדי ומקבל המתנה יהיה מחוייב לחתום על כל המסמכים הנדרשים לביצוע פעולות אלו.
  9. יש להתייחס לחובת הבן לדאוג לרווחת ההורה, למלא כל מחסורו ולסייע בכלכלתו ובפרט באם ההורה יהפך חלילה לסיעודי ונזקק.
  10. יש לקבוע התחייבות שלא להתנגד להפרדת מגרש מהנחלה ככל וצד מסויים מעונין בכך ובפיצוי הצד הנפגע ככל ונפגע.
  11. יש להתייחס למצב בו הילד מתגרש וזכויות הגרושה במשק, כמו כן, יש להתייחס למקרה של מוות הילד חו"ח וזכויות האלמנה ונכדי ההורה.
  12. יש לקבוע כללים כאשר הילד מעונין למכור את זכויותיו ולעזוב את המשק
  13. הילד מעונין לקחת הלוואה ולרשום משכנתא בגינה על המשק
  14. ההורה מעונין למכור זכויותיו ולעבור לגור במקום אחר או בבית אבות.
  15. יש לקבוע כי במידה וההורה יעבור לבית אבות ו/או למוסד גריאטרי ו/או למוסד שיקומי ו/או לכל מסגרת אחרת, יושכר בית ההורה והכספים יעברו במלואן להורה למילוי כל צרכיו וחובותיו.
  16. יש לדאוג לקבל בטחונות מהילד כלפי ההורה - ייפוי כח בלתי חוזר אשר יאפשר השבת המצב לקדמותו בתנאים מסויימים, רישום משכון לטובת ההורה וכו'.
  17. התחייבות האח לפצות יתר אחיו בכסף או בזכויות במשק ודרך ביצוע ומועד הפיצוי.
  18. יש להסדיר מה יהיה במצב בו ההורה לא יהיה צלול ו/או לא יוכל לתפקד ויהיה זקוק למינוי אפוטרופוס על רכושו ו/או גופו.
  19. מדובר ברשימה שאינה סגורה, כמו כן, יש לקבוע תנאים נוספים בהתחשב בנסיבותיו כל מקרה ומקרה.


בהעברה ללא תמורה בין הורים לילדם יש פטור בגין מס שבח בהתאם להוראות סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. מקבל המתנה יאלץ לשלם מס רכישה בגובה שליש ממס הרכישה בעסקה רגילה. לעומת זאת בהעברת המשק על שם ילד על פי צוואה לאחר מות ההורים לא יחול מס. לצורך הערכת גובה המס מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין אשר יעריך שווי הנחלה. מדרגות מס הרכישה (הרלוונטיים למועד כתיבת המאמר) של הבית המצוי במשק שוות למס הרכישה החל בעסקה של רכישת דירה רגילה. יש לבחון האם מדובר בדירה יחידה של מקבל המתנה, האם ניתן להשתמש בחישוב הלניארי המוטב.

על פי תקנה 16 לתקנות מס רכישה- בגין המשק החקלאי פחות שווי בנין המשמש למגורים (לרבות שטח קרקע שעליו הוא עומד ששטחו פי שלושה משטחו הכולל של הבנין) ישולם מס רכישה בהתאם לשיעורים הבאים- עד למחיר של כ- 300,000 ש"ח ישולם 0.5%, מעבר לכך ישולם 6%.

הסכם מתנה שיכנס לתוקף לאחר מות הנותן

הסכם בין ההורים לילדם לפיו ינתן לילד נכס לאחר מותם לא תקף בשל הוראות סעיף 8 לחוק הירושה הקובע כי, לא ניתן להעניק נכס לילד במתנה או בהסכם שיכנס לתוקף רק לאחר מות המצווה, אלא רק על פי צוואה.

אם מעוניניים הילדים כי תינתן מתנה לאחר מות ההורים בלא להיות תלויים בצוואה ניתן לערוך הסכם בין הילדים/היורשים שבו המורישים לא יהיו צד והוא יהיה תקף לאחר מות המורשים גם אם הצוואה קובעת אחרת. להסכם זה יש לתת אישור של בית משפט. במקרה בו ההסכם שונה מהצוואה והילדים יהיו מחוייבים בקיום ההסכם- ישלמו הילדים מס ככל והם נאלצים להכניס כספים מחוץ לנכסי העזבון.

יש לשים לב במקרה כזה לסעיף 5(ג)(4) לחוק הירושה הקובע כי היורשים יכולים לחלק את הנכסים שירשו בצורה שונה ואין חובה כי ישמרו יחסי השווי לאחר החלוקה, אולם שינוי מהותי ללא נימוק סביר יכול להצביע על איזון באמצעות נכסים, שאינם נמנים על נכסי העזבון, באופן המהווה מכירה החייבת במס. במקרה כזה יעבור נטל הראיה להוכיח שלא נעשה איזון באמצעות נכסים מחוץ לנכסי העזבון על היורשים.

במקרה שנדון בפני רשות המיסוי בוצע שינוי מהותי ביחסי השווי ובכל זאת נקבע כי מדובר בחלוקה ראשונה ללא איזון מחוץ לעזבון: במסגרת צו ירושה נקבע כי העזבון אשר כלל 2 דירות יחולקו לשני האחים היורשים. היורשים החליטו לחלק ביניהם את הדירות כך שכל אחד ירש דירה אחת ספציפית. אלא מה, דירה אחת היתה שווה פי שלוש מדירה אחרת.

האחים הסבירו כי חוסר האיזון נבע מכך שאחד היורשים התגורר בדירה במשך שנים רבות עם משפחתו בסמוך למגורי האם המנוחה אשר אף שהתה איתו במהלך השבוע. במקרה זה החלוקה תאמה את החלוקה בפועל ונקבע כי מדובר בחלוקה ראשונה ללא איזון באמצעות נכסים מחוץ לנכסי העזבון.

מסמכים ואישורים

לצורך העברת הנחלה ללא תמורה על הצדדים – ההורים ומקבל הנחלה לחתום על תצהירים. יש לדווח למס שבח ולקבל אישורי מיסים. כמו כן, יש לקבל את אישור האגודה, אישור רשות מקרקעי ישראל, אישור הסוכנות היהודית במידה והיא צד להסכם המשבצת ולמלא אחר הנחיות המוסדות לצורך העברת הזכויות. יש לשים לב כי, הרשות לא תאפשר העברה של הנחלה ו/או עשיית כל דספוזציה ללא הסדרת השימושים החורגים.