נהוג לחלק את התשלומים בחוזה מכר דירה בצורה מאוזנת ממועד החתימה ועד מועד מסירת החזקה כאשר התשלום הראשון ינוע בין 25%-10% בסוף יוותר כ-20%-15% (המשקפים גובה פיצוי מוסכם, כספים שיוותרו בנאמנות לצורך הבטחת המצאת אישורי המסים לפי הערכה של עורכי הדין וצפי) ובין לבין ההפרש בחלוקה יחסית מאוזנת, על פני התקופה, אולם לעיתים הצדדים מבקשים לשנות את הפריסה, לדוגמא המוכר צריך את רוב הכסף בהתחלה, האם זה אפשרי?
התשובה – הכל אפשרי, זהו עניין מסחרי, אם הקונה מסכים או להיפך אם הקונה יכול לשלם את רוב התמורה רק לקראת מועד המסירה והמוכר לא מתנגד לעורך הדין לא אמורה להיות בעיה.
לעיתים יש אילוצים למשל: המוכר חייב למכור את הדירה כדי לשלם תשלום, לו התחייב במסגרת רכישת דירה אחרת, או חוב כלשהו אחר.
אם המוכר לחוץ ולא מצא קונה שמוכן לקבל את דרישותיו, המוכר עשוי להסכים לדרישות הקונה ואף לקחת הלוואה שתגשר עד שיקבל את התשלום מהקונה, מדובר בעניין מסחרי ונתון לרצון הצדדים.
אם לקונה חשוב לסגור את העסקה הוא יטה לקבל את תנאי המוכר גם אם זה אומר שהוא ידרש לשלם משכנתא חודשים רבים לפני מועד המסירה.
כאשר על דירה רשומה משכנתא יש לקחת בחשבון תקופה של כחודש ימים לאחר שנפרעה, הנדרשת לטובת סילוק רישום המשכנתא מנסח הטאבו.
במידה שהקונה נוטל הלוואה מובטחת במשכנתא (להלן: "משכנתא") הוא יידרש להציג לבנק המממן נסח טאבו נקי ועד שלא יציג האישור לא יועבר עוד תשלום.
אם הקונה נוטל משכנתא הוא צריך לפחות 45 ימים ממועד חתימת החוזה בטרם יוכל לשלם את התשלום שמקורו במשכנתא ולכן לא ניתן לקבוע מועד מסירת חזקה בתקופה של פחות מ-45 ימים גם אם שני הצדדים מעוניינים בכך.
כאשר לקונה יש הון עצמי הדברים יותר פשוטים פחות סיבוכים.
על כן, אם הצדדים מעוניינים בתשלום גבוה מגובה המשכנתא הרשומה על הממכר חשוב שידעו כי לא יקבלו תשלום עד לסילוק המשכנתא, כלומר סכום גבוה יותר לא ינתן ותהיה עצירה של כחודש ימים (פחות או יותר) ונדרש לקחת זאת בחשבון.
כמובן שאם יש חובות נוספים על הנכס, כגון עיקולים, תיקי הוצל"פ יש לסלק קודם את החובות לאחר קבלת מכתבי כוונות מהנושה הרלוונטי (המעיד מה גובה החוב לסילוק).
בכל מקרה רצוי למוכר דירה לפנות לעורך דין בטרם הוא מתחיל בהצגת הנכס לקונים פוטנציאליים כדי שידע מראש מה הוא צריך לסכם עם הקונה המיועד ויוודא שאין מניעה או אילוצים.
בנוסף יש חשיבות בפניה לעורך הדין בטרם מציאת קונה על מנת שעורך הדין יכין כבר את הסכם המכר ואת כל המסמכים הנדרשים וכשיגיע קונה יכה על הברזל כשהוא חם וזה חברים כבר נושא למאמר נפרד.
