מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ
רכישת מגרש או דירה עם שותפים
במקרה בו מס' אנשים רוכשים או יורשים נכס מקרקעין- דירה , מגרש או בנין במשותף (מושעא) הבעלות היא בחלק יחסי בלתי מסויים ומתפשטת בכל נקודה ונקודה בנכס.
לדוגמא- בבנין בן שלוש דירות ובכל דירה גר בעלים אחר – בהעדר רישום בית משותף לכל שותף יש שליש מהקרקע והבנוי עליה- כלומר כל שותף בעלים של שליש מכל דירה.
דוגמא נוספת- רכישת בית דו משפחתי המחובר בקיר משותף לביתו של השכן. ככל ולא נרשמו הבתים כבית משותף לכל שותף יש מחצית בלתי מסויימת בזכויות על המגרש והבנוי בו. לכאורה זכות שותף אחד משתרעת גם בשטח של השותף השני- השכן.
דוגמא נוספת- בטרם חקיקת חוק המקרקעין היה מקובל לשייך דירות לשותפים באמצעות הסכם שיתוף, או הסכמי חכירה, או רישום הנכס על שם חברה כאשר לכל שותף הוקצו מניות ועריכת תקנון חברה אשר הסדיר את שיוך הדירות לכל שותף. הבעיה במקרים אלו כי במקרה של מכירה כל השותפים ידרשו לחתום על הסכם המכר (אלא אם תקנון החברה מגדיר כי רק המנהלים יחתמו ועדין יכולים המנהלים להחליט שלא לחתום) ולכן מצב זה מעמיד את בעל הדירה בבעיה אם למשל לא ניתן לאתר אחד הבעלים, אחד הבעלים נפטר ואפילו יורשיו, השותפים מסוכסכים, ניצול המצב באמצעות סחיטה.
לכל שותף דעה ומכאן הדרך לחילוקי דעות קצרה. קשיים עשויים להתעורר בדבר ניהול הנכס, אופן השימוש בו, הזכות לבנות עליו, זכויותיו וחובותיו של כל אחד מהשותפים, השתתפות בהוצאות וכיו"ב. לפיכך, על השותפים מבעוד מועד להסדיר את היחסים ביניהם באמצעות הסכם שיתוף שיעדו להגשים את רצון הצדדים ומטרותיהם וימנע חיכוחים מיותרים ורצוי בטרם ובמקביל לרכישת הנכס. יתירה מכך, הסכם השיתוף יאפשר ניצול מיטבי של הנכס ויקל בביצוע עסקאות בו עם צדדים שלישיים אשר יש לצפות כי, ימנעו מהכנסת ראשם למיטה חולה. גם מבחינה כלכלית ערכו של נכס מקרקעין בבעלות השותפים במושע בלא הסכם שיתוף המסדיר את ניהול הנכס פחות מנכס המצוי בבעלות בלעדית.
אילו הוראות כלולות בהסכם שיתוף
מהו הסכם שיתוף- הסכם שיתוף הוא הסכם שנחתם בהסכמת כל השותפים המסדיר את היחסים בין השותפים. בהסכם השיתוף ניתן לכלול הוראות בדבר אופן ניהול הנכס, חובת השתתפות בהוצאות, קיזוז, השימוש בנכס, בניה על הנכס, זכותו של יחיד לבצע פעולות בנכס המשותף, הזכויות והחובות של השותפים ביחס לנכס, מתן זכות קדימה, הגבלת עשיית עסקאות בחלקו של השותף (תניה זו תהיה תקפה עד ל-5 שנים), רישום שעבוד על הנכס וכו'. הסכם שיתוף שירשם בלשכת רישום המקרקעין יחייב כל אדם (ולא רק את השותפים החתומים עליו).
למרות שבמושע הבעלות אינה מוגדרת בחלק ספציפי, בהסכם השיתוף ניתן להעניק חזקה ייחודית ולהגדיר לכל שותף חלק ספציפי באמצעות צירוף תשריט להסכם שיתוף.
הסכם שיתוף ימלא את החוסר ברישום מוסדר של הזכויות עד לרישום הבית המשותף. ללא הסכם שיתוף לרוב לא יאפשר בנק לקבל משכנתא.
החסרון בהסכם שיתוף
החסרון בהסכם שיתוף הוא שכל שותף יכול לדרוש את פירוק השיתוף, אף אם קיימת מגבלה בהסכם שיתוף על פירוק השיתוף, שכן הוראות חוק המקרקעין מאפשרות לבית משפט לבטל תניה כזו בחלוף 3 שנים אם נראה לו הדבר צודק. אם בית המשפט יפרק את השיתוף ממילא יתבטל הסכם השיתוף. לכן הדרך הטובה ביותר לרשום זכויות השותפים, ככל שהדבר אפשרי, היא באמצעות רישום בית משותף אשר מקנה זכות קניינית בנכס במהירות האפשרית.
ככל ולא ניתן לרשום בית משותף קיימת דרך נוספת להגדיר את זכויות השותפים והיא באמצעות שכירויות הדדיות בהסכמת כל השותפים. הבעלים מחכירים אחד לשני לתקופה ארוכה (999 שנה) כל אחד את השטח השייך לו ומשייכים לכל שותף חלק ספציפי בנכס. דרך זו עדיפה על חזקה ייחודית באמצעות הסכם שיתוף משום ששכירות היא זכות קניינית, שאינה ניתנת לביטול בכל תקופת השכירות. החסרון בדרך זו על פני רישום הבית המשותף היא שהבעלות המשותפת ממשיכה להתקיים, אף שהיא ערטילאית.
*הבהרה: מאמר זה מהווה סקירה תמציתית בלבד ובשום אופן אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי קונקרטי ומחייב. האמור במאמר זה אינו מהווה הדרכה משפטית ו/או חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ואין בו משום המלצה לפעולה כלשהי. עו"ד מורן ליברמן – איצקוביץ אינה אחראית על ביצוע פעולות ו/או הליכים שיינקטו רק על סמך המידע המופיע במאמר זה ו/או אינה אחראית בין באופן ישיר ובין עקיף לשימוש הנעשה במידע ו/או לתוצאות שינבעו משימוש במידע שניתן במאמר.