העברת דירה במתנה – מיסוי דירה במתנה – העברה ללא תמורה
מדריך תמציתי להעברת דירה במתנה – עסקאות העברה ללא תמורה.
מאת עו"ד מורן ליברמן
מעודכן שנת 2025
העברה דירה במתנה ללא תמורה נשמעת כמו עסקה מאוד פשוטה, אך מאחורי הפשטות מסתתר מנגנון משפטי ומיסויי שמצריך דיוק, דיווח ועמידה בכללים. מדריך זה מרכז את עיקרי הדברים.
מה נחשב לקבלת דירה במתנה?
חוק מיסוי מקרקעין קובע כי גם קבלת סכומי כסף משמעותיים לצורך רכישת דירה — חצי מעלות הדירה ומעלה — בתוך שלוש שנים לפני הקניה, תיחשב כקבלת מתנה. במקרה כזה הדירה “נצבעת” כדירת מתנה, ומקבל המתנה יידרש לעמוד בתקופת צינון של 3 או 4 שנים (תלוי אם התגורר בדירה או לא) לפני שיוכל ליהנות מפטור מס שבח על דירה יחידה (בהנחה וזו דירתו היחידה של מקבל המתנה).
חתימה, תצהירים ודיווח לרשויות
בכל העברה ללא תמורה בין קרובים יש לדווח למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום.
הצדדים חותמים על תצהירים בפני עו"ד ולעיתים גם על הסכם מתנה, במיוחד כשקיימים תנאים להעברה. במקרה שיש תנאים — כמו איסור מכירה ללא אישור המעביר — חשוב לעגן זאת משפטית, למשל באמצעות רישום הערת אזהרה. יחד עם זאת, יש להיזהר מיצירת תנאים שמבטלים את מהות המתנה ואשר עשויים לשלול את ההכרה במתנה.
קביעת שווי הדירה
גם כשאין תמורה, יש להצהיר על שווי ריאלי של הדירה כאילו נמכרה בשוק חופשי.
בדרך כלל ניתן להסתמך על עסקאות דומות באזור, על מערכת מידע נדל"ן של רשות המסים, או במקרים מסויימים על חוות דעת שמאי.
השווי משפיע רק על מס הרכישה, משום שבהעברה לקרוב אין מס שבח — המס נדחה ליום שבו מקבל המתנה ימכור את הדירה, ואז החישוב ייעשה לפי יום רכישת הדירה על ידי נותן המתנה.
בעצם יש כאן תשלום של מס רכישה לחינם! כסף שהולך לרשות המיסים מבלי שיש לכך משמעות – כלומר גובה מס הרכישה שנגזר ממחיר הנכס לא ישפיע על השווי במכירת הדירה לצד ג' בעתיד.
מאחר ובהעברת דירה לקרוב הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין לא נדרש לשלם מס שבח, מדובר בדחיית מס. ברגע שמקבל המתנה ימכור את דירת המתנה נבצע חישוב של מס השבח מיום רכישת הנכס (ולא מיום קבלתו במתנה) על ידי נותן המתנה (בהנחה ולא מגיע פטור מלא ממס שבח בגין דירה יחידה).
רשויות המיסוי נוטות לקבל שומות סבירות. ישנם מקרים מאוד ספציפיים בהם יש צורך להגיש חוות דעת שמאיות ואף לנהל משא ומתן עם רשויות המיסוי ולהגיש השגה בדבר גובה המס שנקבע לתשלום לעניין מס רכישה.
עו"ד ליברמן תשמח לענות על שאלות ולעמוד לרשותכם בכל סוגיה.
מס רכישה בהעברת דירה במתנה
העברת דירה במתנה לקרוב כהגדרתו בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), תשל"ה – 1974 (להלן: "התקנות") מזכה את מקבל המתנה בהנחה בתשלום מס הרכישה כך שמקבל המתנה יחוייב רק בשליש ממס הרכישה הרגיל.
התקנות קובעות מיהו קרוב:
"קרוב" – בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;
תקנה 20 לתקנות קובעת:
"במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל".
תקנה 21 לתקנות קובעת:
"על אף האמור בתקנה 20 מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן- זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס רכישה".
תקנה 21 קובעת כי העברה ללא תמורה של דירת מגורים בין בני זוג המתגוררים יחדיו בדירת המגורים תסב פטור ממס רכישה. ככל ובני הזוג אינם מתגוררים יחד בדירת המתנה תחול תקנה 20 והמקבל ישלם שליש ממס הרכישה. המונח בני זוג כולל גם ידועים בציבור.
יש לשלם את מס הרכישה בתוך 60 ימים ממועד חתימה על הסכם ההעברה.
מס שבח נותן המתנה
במסגרת תיקון מספר 76 לחוק המקרקעין (להלן: "הרפורמה") שונתה הגדרת "קרוב"- אשר העברה אליו תזכה בפטור במס שבח. סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") המעודכן קובע באילו תנאים יתקבל הפטור להלן:
"62.(א) מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס; לעניין זה, "קרוב" – קרוב כאמור בפסקאות (1) ו-(2) להגדרה "קרוב" שבסעיף 1, וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה."
לאחר התיקון מתנה לאח לא תחשב למתנה לקרוב והמתנה לא תהיה פטורה ממס שבח, אלא אם הדירה התקבלה במתנה או בירושה מהורה או הורי הורה .
סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר המונח קרוב להלן:
" 'קרוב' לאדם פלוני –
(1) בן-זוג;
(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;"
יש להבחין בשוני בין הגדרת קרוב בתקנות לענין מס רכישה ובין הגדרת קרוב בחוק מיסוי מקרקעין. יתכן כי בעסקה מסוימת יהיה נותן המתנה חייב במס שבח אולם מקבל המתנה יקבל הקלה בתשלום מס הרכישה.
שימו לב- הגדרת קרוב קובעת כי קרוב הוא גם ילד של נותן המתנה ובן זוגו של הילד. כמו כן אם דירת המתנה למשל רשומה על שם הורה ובן זוג שאינו הורה, המתנה לילד של בן הזוג תחשב כמתנה לקרוב (וכן מתנה לבן הזוג של אותו ילד), אולם הדבר אינו עובד לכיוון ההפוך, מתנה של ילד ובן זוגו להורה או הורי הורה תהיה רק מתנה חלקית, כי ההורה או הורי הורה (ובני זוג של כל אחד מאלו) הוא קרוב רק לילדו ולא לבן זוג של ילדו לכן בן הזוג נותן המתנה יצטרך לשלם מס שבח לפי חלקו בדירת המתנה.
תקופת צינון למקבל המתנה
מקבל דירה במתנה המבקש למכור אותה בפטור לדירה יחידה יידרש להמתין:
• 3 שנים אם התגורר בדירה
• 4 שנים אם לא התגורר בדירה
התקופה נקבעת לפי מקום מגוריו בפועל, ולא לפי קרבתו לנותן המתנה.
ישנו תכנון מס אפשרי שבמסגרתו נותן המתנה משתמש בפטור אחר (ולא בסעיף 62), ובכך מבטל את הצורך בתקופת צינון.
כאשר נותן המתנה מעוניין לקבל את כספו בחזרה בעתיד — עליו לחתום עם מקבל המתנה על הסכם הלוואה מסודר. במקרה כזה אין מדובר במתנה אלא בהלוואה.
במידה ונותן המתנה אינו מעונין להגביל את מקבל המתנה בתקופת צינון, ניתן להמנע מכך באמצעות תכנון מס – בהתאם להוראת ביצוע 9/2009.
במקרה כזה נותן המתנה אשר נותן במתנה את הדירה לקרוב לא ישתמש בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, אלא ישתמש באחד מסעיפי הפטור האחרים, הקבועים בפרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין ובכך ינצל פטור אחר.
זכויות בנייה – נקודה חשובה
שימו לב, כי גם מכירת דירת מתנה לאחר תקופת צינון, כאשר למקבל המתנה אין דירות נוספות, והדירה כוללת זכויות בנייה לא מנוצלות, בגין זכויות הבניה עשוי לחול חיוב מלא במס שבח.
חישוב ליניארי מוטב בדירות שנרכשו לפני 2014
מוכר דירה שנרכשה לפני 2014 זכאי לחישוב ליניארי מוטב:
המס שצבר עד “יום המעבר” (1.1.2014) נמחק, והמיסוי חל רק על השבח שנוצר מיום זה ואילך בגובה של 25% על החלק היחסי.
בדירה שהתקבלה במתנה אחרי 1.8.2013 — ניתן להשתמש בחישוב ללא צורך בתקופת צינון.
מכירה לאחר תום תקופת המעבר החל מיום 1.1.2018
המחוקק קבע כי המוכר יכול להשתמש בחישוב לניארי חדש ללא הגבלה לעניין היקף המכירות, לכן במכירה לאחר תקופת המעבר אין צורך בתקופת צינון בחישוב לניארי מוטב לגבי דירות מתנה. מובהר כי, רשויות המיסוי תמיד יכולות להחליט כי לאור היקף המכירות מדובר בעסק ולחייב כהכנסה פירותית.
העברת דירה במתנה לילדים
מדובר בעסקאות נפוצות, בעיקר מטעמי מס:
• ילד נטול דירות נהנה ממס רכישה מופחת (לעתים לא יחול חיוב במס רכישה כלל).
• בעת מכירה הוא יכול לקבל פטור ממס שבח כדירה יחידה.
עם זאת, הילד חייב להיות מעל גיל 18, משום שעד גיל זה הוא נחשב חלק מתא משפחתי אחד עם ההורים.
בסרטון הבא אני מסבירה בקצרה מה ההבדל בין עסקת מתנה או העברה ללא תמורה אותנטית לבין רישום הדירה על שם הילד לצורך חסכון במס בלבד ועל הדרך בה צריך לנקוט כאשר מעוניינים ההורים לקבל את כספי הדירה בעת מכירתה.
נקודות קריטיות שחשוב לזכור
• עסקת מתנה נוגעת לנכס יקר ערך: חובה לבצע אותה בזהירות.
• יש להימנע מעסקאות שנראות כמו "העברה מחמת מיתה" — כדי לא לגרום לסיבוכים משפטיים.
• עסקאות במקרקעין דורשות ידע מקצועי: מיסוי, חוזים, שעבודים ועוד. מומלץ להיעזר בעו"ד מומחה בתחום.
• חשוב להשלים את העסקה במהירות ולרשום את הזכויות על שם מקבל המתנה. עורך הדין יקבל ייפוי כוח בלתי חוזר לצורך השלמת הרישום והעברת הזכויות על שם מקבל המתנה.
רוצה לוודא שהעברה ללא תמורה מתבצעת נכון ומקסמת את כל ההטבות האפשריות?
עו"ד מורן ליברמן עומדת לרשותכם בכל שאלה.
לקריאה נוספת לגבי התשלום המסתורי שעשוי להיות מוטל בהעברת דירה במתנה מוזמנים להכנס לקישור הבא:
