למי מגיע פטור ממס שבח?
עצות זהב בעסקאות מקרקעין
תמלול הסרטון.
שלום לכולם, שמי עו"ד מורן ליברמן, ואני רוצה לתת לכם בכל סרטון עצה חשובה שתיקחו אתכם. אתם מוכרים דירה יחידה וחושבים שאתם זכאים לפטור ממס שבח, לא בטוח. בסרטון הזה אני אסביר לכם מהם התנאים לקבלת הפטור.
חוק מיסוי מקרקעין קובע מספר תנאים לצורך קבלת פטור ממס שבח לדירה יחידה:
התנאי הראשון – בעלי הדירה הוא אדם פרטי ולא ישות עסקית ואני ארחיב על זה אח"כ.
התנאי השני – מדובר בדירת מגורים מזכה- כלומר הדירה שימשה למגורים לפחות ב-50% מהשטח שלה בארבע השנים שקדמו למכירה או 80% מהתקופה המחושבת למס שבח.
התנאי הבא – דירת מגורים. זו צריכה להיות דירה שהבנייה שלה הושלמה, שיש בה את כל המתקנים שמאפשרים קיום סביר של מגורים– מטבח, שירותים, מקלחת, מחוברת למים, לחשמל, היא לא הרוסה. יש כל מיני פסיקות שממש בודקות בקפדנות את המתקנים שמצויים במטבח – האם יש מקרר, כיריים, ארונות מטבח וכו', אז צריך ממש להיזהר עם זה שלא ליפול כאן.
החוק קובע שגם אם הדירה עמדה ריקה, אבל בפועל ניתן היה להשתמש בה למגורים, היו בה את כל המתקנים של דירת מגורים זה יחשב כשימוש למגורים. בנוסף יש חריגים בחוק שקבעו שגם בית כנסת וגן ילדים יכנסו בהגדרת דירת מגורים.
התנאי הבא – הדירה היא דירתו היחידה של המוכר. אדם יכול להחזיק 2 דירות ולמכור אחת ולאחר יום למכור את השניה והדירה האחרונה תחשב כדירה יחידה, במקרה הזה צריך לחשב את שיעורי המס לכל דירה ולהחליט מי מהן תמכר אחרונה בפטור.
אם למוכר יש דירות נוספות שאחוז האחזקה שלו בהן לא עולה על שליש או חצי בדירה שהתקבלה בירושה עדיין המוכר יכול לנצל פטור ממס שבח לדירה השלמה.
בנוסף החוק קובע שניתן לנצל הפטור אחת ל-18 חודשים, בתקופה של 18 חודשים אי אפשר פעמיים לנצל הפטור.
עכשיו אני חוזרת לתנאי הראשון – אם מדובר במוכר שהוא אדם ולא חברה, יחיד, אנחנו עדיין צריכים לבדוק אם המוכר הוא עוסק במקרקעין שעשה את העסקה במהלך עסקו למשל קבלן שמכר דירות מגורים שבנה או עשה עסקאות רבות בתקופה קצרה יחסית, איזה שימוש נעשה בנכס לאורך השנים, כי יש מקרים שיוצרים חשיפה לכך שרשות המיסים תחליט לסווג את המוכר כעוסק, וכן יש מקרים בהם יסווגו את העסקה כעסקת אקראי בעלת אופי מסחרי (יש מספר מבחנים שנקבעו בפסיקה בהם רשויות המיסוי בודקות את המוכר ואת העסקה ונסיבותיה) ואז יחול חיוב במס הכנסה על פי שיעור מס שולי, וכאשר מדובר בעוסק במקרקעין במהלך עסקו יש צורך גם להוסיף מע"מ.
בנוסף הפטור לדירה לא יינתן לזכויות בניה – אם יש זכויות בניה נוספות – אין עליהן פטור ממס שבח, וגם יחול היטל השבחה. לא מספיק לבדוק אילו זכויות בניה נוספות אושרו בתב"ע, אלא צריך לבדוק אם קיים פוטנציאל לזכויות בניה נוספות, אם צפויות זכויות בניה נוספות ע"פ תכניות שנמצאות בהליכי תכנון או שיש מדיניות כללית של ועדת התכנון באזור הנכס לתוספת זכויות, אז המוכר עשוי להיות מחויב במס שבח בגין אותן זכויות. שמאי יערוך את החישוב.
אם אתם מתכוונים למכור את הדירה שלכם, אני מזמינה אתכם לפנות אלי לפני שמצאתם קונה. בזמן הזה נבדוק את כל הפרמטרים, האם קיימות זכויות בניה, מה שוויין, האם הזכויות שלכם רשומות כמו שצריך ואין צורך לבצע תיקונים, תתפלאו כמה עסקאות נתקעות בגלל טעויות ברישום, נכין מראש את החוזה כדי שכאשר יגיע קונה נוכל להכות בברזל כשהוא חם.
אם אתם מתכוונים למכור דירה אני מזמינה אתכם לפנות אלי.
תודה על ההקשבה.
עורכת דין מורן ליברמן