מה חשוב לדעת לפני שרוכשים דירה מקבלן?
מאת: עו"ד ונוטריון מורן ליברמן
רכישת דירה היא אחת העסקאות הגדולות והמשמעותיות בחייו של אדם, "עסקת חיים".
זה לא סוד שמדובר בעסקה מורכבת, הכוללת אינספור פרטים קטנים אך חשובים, שחובה לשים אליהם לב כדי להבטיח תהליך רכישה בטוח וחלק ובפרט כאשר מדובר בחוזה רכישת דירה מקבלן, המשלב עשרות עמודים ואותיות קטנות.
חשוב להבין שלמרות שהקונה נדרש לשלם שכר טרחה לעורך הדין המייצג את הקבלן התשלום נעשה בעבור רישום הזכויות בטאבו לאחר רישום הבית המשותף, ואינו כולל ייצוג בעסקה עצמה.
עורך דין הקבלן אינו דואג לאנטרסים של הקונה, אלא לקבלן. יש הרבה מאוד מה לשפר ולבחון ברכישת דירה מקבלן ואנו נדון בכמה עמודי תווך העיקריים:
1. חשיבות ליווי משפטי מקצועי בעסקאות מקרקעין
החוזה שנחתם מול הקבלן הוא מסמך משפטי מורכב, הוא מנוסח על ידי בא כוח הקבלן, ומוטה לטובת הקבלן. כאן נכנס התפקיד הקריטי של עו"ד מקרקעין מנוסה, שתפקידו לבדוק את החוזה בצורה יסודית, לזהות סעיפים בעייתיים ולהוסיף סעיפים שיגנו על הרוכש במקרה של עיכובים או פוטנציאל לבעיות עתידיות.
עו"ד מקרקעין יכול גם להבהיר את התנאים וההשלכות המשפטיות של כל סעיף בחוזה, ולשקף ללקוחותיו את הנתונים בצורה פשוטה ובדרך זו להבטיח שכל מה שהובטח לקונה אכן בא לידי ביטוי בצורה מפורשת בהסכם המכר.
2. בדיקת רקע על הקבלן
לפני רכישת דירה מקבלן, מומלץ לרוכש לבדוק את הרקע של הקבלן ואת היסטוריית הפרויקטים הקודמים שלו. האם מדובר בקבלן מנוסה ומוכר בשוק הנדל"ן, האם יש לו פרויקטים מוצלחים קודמים, רצוי לגשת לפרויקטים קודמים ולשוחח עם בעלי הדירות על שביעות רצונם מהבנוי והשירות של היזם.
3. בדיקת זכויות בקרקע
אחד הסיכונים בעסקאות מקרקעין הוא כאשר הקרקע שעליה נבנית הדירה אינה בבעלות הקבלן או היזם. יתכן כי היזם נכנס לעסקת קומבינציה – תמורת הדירות אשר הוא בונה לבעלים הוא יקבל זכויות בקרקע. לעיתים מדובר בחוזים סבוכים וחשוב שעורך הדין של הרוכש יבדוק את כל מסמכי ההתקשרות, המובילים לזכויות של היזם, האם הוא עומד בתנאיהם ואין הפרות מצידו. כמו כן, עורך הדין יבחן אם יש מגבלות או שעבודים והמשמעות שלהם על העסקה ועל זכויות הרוכש.
4. בדיקת מפרט טכני
כחלק ממסכי העסקה הרוכשים מקבלים מפרט טכני של הדירה, הכולל את תיאור המוצרים והחומרים שבהם יעשה שימוש בבניית הדירה, אולם במקרים רבים המפרט חסר וחשוב להקפיד שהוא מכיל את כל הפרטים החשובים וכי מה שהובטח לרוכש בעל פה בא לידי ביטוי גם במפרט הטכני.
5. ערבויות וביטחונות
בישראל, חוק המכר (דירות) מחייב את הקבלן לספק בטוחות שיגנו על כספם של הרוכשים במקרה של כישלון הפרויקט או בעיות אחרות, אולם לעיתים היזמים מציעים בטוחות פחות טובות עבור הרוכש וחשוב להסביר לרוכש שגם אם הדבר נעשה על פי חוק עליו להבין את המשמעות ולקבל החלטה האם הוא מתקדם בעסקה.
6. מועדי מסירה והשלכות עיכוב
נושא קריטי נוסף בעסקאות מקרקעין הוא מועד המסירה של הדירה. חשוב לוודא כי החוזה קובע בצורה ברורה את תאריך המסירה המדויק ואת התנאים במקרה של עיכוב במסירה או של הקדמת המסירה. עורך הדין יברר מול לקוחותיו אם יש להם יכולת להקדים את התשלומים ולא יקבל בלי בדיקה סעיף המאפשר ליזם להקדים את מועד המסירה, גם אם לכאורה הדבר נתפס כמשהו חיובי.
7. בדיקת ליקויים לפני קבלת החזקה
לפני כניסתכם לדירה החדשה, חשוב לבצע בדיקה קפדנית לאיתור ליקויים אפשריים בבנייה. רצוי להזמין חברת בדק בית שידע לזהות בעיות נסתרות מעינו של אדם מן הישוב, שאינו מתמצא בנושא.
8. הוצאות נוספות ברכישת דירה מקבלן
חשוב לזכור כי מעבר לעלות הדירה עצמה, קיימות הוצאות נוספות שיש לקחת בחשבון כמו: שכר טרחה לעורך דין, מס רכישה, הוצאות נוספות שמפוזרות בתוך עשרות העמודים של הסכם הרכישה, עלויות שדרוגים ושיפוצים, ועוד. עו"ד צריך להביא את כל המידע מראש ללקוחותיו, על מנת שלא ימצאו את עצמם בלחץ מהיכן יגייסו עוד כספים שלא לקחו בחשבון מראש.
סיכום
רכישת דירה מקבלן היא אחת מההשקעות הגדולות ביותר שתעשו בחייכם. ליווי של עורך דין מומחה במקרקעין הוא לא רק הכרחי – הוא קריטי על מנת להבטיח שהתהליך יעבור בצורה חלקה, בטוחה ומשתלמת. עו"ד מקרקעין יוודא כי זכויותיכם נשמרות לכל אורך התהליך, החל מבדיקת חוזה המכר ועד למועד המסירה של הדירה, תוך טיפול בכל ההיבטים המשפטיים והפיננסיים הכרוכים בעסקה.
מעוניינים בליווי משפטי מקצועי לעסקת רכישת דירה מקבלן? פנו עוד היום לקבלת ייעוץ ממומחה בתחום ותחסכו לעצמכם דאגות מיותרות!
רכישת דירה יד ראשונה מקבלן.
עו"ד מקרקעין מורן ליברמן בעלת ניסיון עשיר הן בליווי רוכשים והן בייצוג קבלנים ולכן יש למשרד יתרון בהבנה משני צידי המתרס, עו"ד ליברמן יודעת במה להתמקד, אילו הטבות ניתן לקבל, מה חשוב לבקש ולהתעקש ועל מה אפשר לוותר. בנוסף דואג המשרד להדריך את לקוחותיו גם בעניינים המסחריים ונותן להם כלים ועצות מה עליהם לבקש ואפילו איך לבקש ומה להגיד.
בטרם רכישת דירה מקבלן עו"ד מקרקעין מורן ליברמן בוחנת בעיון רב אילו תשלומים עשויים להיות מוטלים על הרוכש ומבטיחה שלא יהיו תוספות בלתי צפויות ומקפידה לנהל מו"מ על כל תוספת ותוספת על מנת לנסות לחסוך לרוכש את העלויות. המשרד דואג לבדוק נושאים מעבר לבדיקת החוזה המשפטי, עניינים העשויים להשפיע על איכות חיי הרוכש, ומשתף את הרוכש בכל נתון אשר עשוי להשפיע על הרכישה ואף עשוי להשפיע על מחיר הנכס לטובת הרוכש.
המשרד מלווה את הרוכש לכל אורך תהליך רכישת הדירה – החל מבדיקת ההצעה לרכישת הדירה אשר הקבלן/יזם מבקש להחתים את הרוכש בטרם מסירת החוזה וכלל המסמכים דרך בחינת הנכס וחוזה המכר, בדיקת לוח התשלומים מול הבנק במקרה נטילת משכנתא, דיווח לרשויות המיסוי ועד למסירת החזקה לידי הרוכש ורישום הזכויות על שם הרוכש.
