מאת: עו"ד מורן ליברמן
בשנת 2005 פורסמה תכנית מתאר ארצית מס' 38 (תמ"א 38) לפיה נקבעו הנחיות תכנוניות לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ובלבד שהוצא למבנים אלו היתר בניה לפני שנת 1980 והם בעלי 3 קומות ומעלה למעט מבנים שעומדים בתקן (שהתקן פטר). בהמשך הרחיבו את סוג המבנים שיכולים להכנס למסגרת התמ"א.
בכדי לגרום לבעלי דירות או בעלי משרדים לחזק המבנה מפני רעידות אדמה החליטה הממשלה לתת להם תמריצים לעשות זאת וכך הגו את תוכנית תמ"א 38.
בעלי דירות אשר יבקשו לחזק את הבנין מפני רעידות אדמה יקבלו אישור להקמת יחידות דיור נוספות בבנין. בעלי הדירות יכולים לבחור להתקשר עם קבלן/יזם אשר יבצע את עבודות החיזוק בתמורה לקבלת זכויות הבניה הנוספות. ככל שערך זכויות הבניה גבוה יותר כך ניתן להתמקח עם היזם על ביצוע פעולות נוספות שאינם מחוייבות על פי התמ"א או ניתן לקבוע כי יחולק ההפרש בין בעלי הדירות במזומן.
מלבד חיזוק המבנה יהנו בעלי הדירות מהטבות נוספות כגון הרחבת הדירות, חידוש הבנין ע"י שיפוץ חזית המבנה, בניה או הוספה של מרפסת שמש, הוספת מעלית, בניית חדר ממ"ד בכל דירה, חידוש תשתיות ועוד ללא עלות לבעלי הדירות בתמורה להענקת זכויות הבניה ליזם.
בהמשך תוקנה התוכנית תיקון מס' 2 (תמ"א 38 2)– התיקון אפשר את יישום התוכנית במתווה של הריסה ובנית המבנה מחדש (סמי פינוי בינוי). היזם יפנה את הדיירים ויממן שיכונים בדיור חלופי ויקים בנין חדש במקום הבנין הישן בתמורה לזכות לבנות קומות נוספות ויחידות דיור בקומת הקרקע.
לאחר מכן תוקנה התוכנית פעם נוספת – תיקון מס' 3 (תמ"א 38 3) – מתוך מטרה להגדיל את הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקטים של תמ"א 38 ובתיקון זה, בין היתר, הרחיבו את סל הזכויות – הוענקו זכויות להקמת 2.5 קומות, מבנים שהתב"ע (תוכנית בנין עיר) החלה על המגרש מאפשרת לבנות לפחות 400 מ"ר או 2 קומות יכולים להכנס בגדרי התמ"א, הקלו בקווי בנין גם על פרויקטים של תמ"א 38 2 (הריסה ובניה), אושרו הקלות מיסוי והופחת חיוב בהיטל השבחה.
במסגרת תיקון 3 נקבע כי במסגרת בקשה לחיזוק הבנין מפני רעידות אדמה כאשר ניתן היתר לניצול זכויות הבניה מכח תמ"א ותוכניות מקומיות יראו את ההיתר כולו כאילו ניתן מכוח התמ"א. בדרך זו ניתן לקבל הקלות מיסוי (מס שבח, היטל השבחה) גם על זכויות הבניה שמקורן אינן בתמ"א.
מהו הרוב הדרוש לביצוע פרויקט תמ"א 38:
גם בתמ"א 38 הריסה ובניה וגם בתמ"א 38 חיזוק יש לקבל הסכמת כל בעלי הדירות, אולם בתמ"א 38 הריסה ובניה נדרשת הסכמה של ארבע חמישיות (80%) מבעלי הדירות בבית משותף שארבע חמישיות מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם על מנת שיוכלו לפנות למפקח על הבתים המשותפים בתביעה כנגד הדייר הסרבן והוא מוסמך להורות על חיוב הדייר הסרבן להסכים.
בתמ"א 38 חיזוק- נדרש רוב של שני שלישים (66%) מבעלי הדירות אשר שני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם על מנת לפנות בתביעה למפקח כנגד הדייר הסרבן.
כיצד מתחילים?
כאשר מחליטים הדיירים על הנעת תהליך ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבנין – בשלב הראשון רצוי כי ימנו נציגות אשר תקדם מטעם הדיירים את ביצוע הפרויקט. מומלץ לבחון תחילה בעיריה את עמדתה באמצעות פניה לגורם המוסמך אצל מהנדס העיר. בשלב זה עליהם למנות עורך דין אשר ילווה את הדיירים. שכר טרחתו של עורך הדין ישולם ע"י היזם שיבצע את הפרויקט. בחירת עורך הדין מהווה אבן דרך ובעלת חשיבות עליונה בהגנה על זכויות בעלי הדירות. עורך הדין ינהל משא ומתן עם היזם ויפעל למקסום ההגנה על הדיירים, הן באמצעות מתן בטחונות ראויים והן ע"י תחימת זמנים סבירים לביצוע הפרויקט. עורך הדין ישמש כנאמן ויחזיק בטחונות וילווה את בעלי הדירות עד לשלב רישום/תיקון צו הבית המשותף.
השלב השני הינו שלב בחירת היזם. יש לכנס אסיפת דיירים ולבחון את הצעת היזם. חשוב מאוד לבחון את התמורה שהוא מציע, חוסנו הכלכלי של היזם, רשיונו, נסיונו בביצוע פרויקטים מסוג זה וכן את המוניטין שלו. רצוי לקבל הצעות ממספר יזמים ולהשוות.
לעיתים השלב השני מתבצע לפני השלב הראשון כאשר פונה יזם אשר מבקש להחתים את הדיירים על טופס קצר אשר קושר אותם עד שיתר הדיירים יחתמו על הסכמתם העקרונית לביצוע פרויקט התמ"א. אין לחתום על המסמך, אלא לאחר בחינתו על ידי עורך דין בעל ידע ונסיון בתחום, מדובר במסמך משפטי מחייב לכל דבר.
בשלב הבא ינהל עורך דין מטעם הדיירים מו"מ על תנאי החוזה מול היזם. לאחר שנוסח החוזה הוסכם על שני הצדדים הדיירים יתבקשו לחתום על החוזה. במידה שחתמו רוב הדיירים הנדרש וחלק מהדיירים מסרבים לחתום על החוזה יש לפנות בתביעה למפקח כנגד הדייר הסרבן (אלא אם הסירוב סביר בנסיבות הענין ולא נועד כדי לסחוט ואז יש לנסות למצוא פתרונות פרקטיים).
השלב הבא הוא שלב בקשת היתר הבניה, הבקשה תפורסם לידוע הציבור ולמתן אפשרות להגיש התנגדויות. ככל וכללה הבקשה הקלה או שימוש חורג, למתנגדים זכות להגיש התנגדותם בתוך 14 ימים ממועד הפרסום. הבקשה להיתר לרוב תתקבל בתנאים אשר בכפוף לביצוע התיקונים הנדרשים יקבל היזם היתר בניה סופי.
במקביל יפנה היזם לבנק מלווה (במידה והפרויקט ממומן באמצעות גורם פיננסי- חשוב מאוד) ולאחר בחינת המסמכים מטעם הבנק המלווה ע"י עורך דין מטעם הדיירים יחתמו הדיירים על מסמכי הליווי הפיננסי.
במקרה של תמ"א הריסה ובינוי לאחר קבלת היתר הבניה ידרשו הדיירים לפנות את דירתם ובכפוף לכך כי קיבלו ערבויות – ערבות חוק מכר בגובה התמורה של הדירה החדשה, ערבות שכירות – בגין דמי השכירות לתקופת הפינוי, ערבות מיסוי- להבטחת תשלום מיסים על ידי היזם. במידה ועל דירת דייר קיימת משכנתא לרוב יבקש הבנק הממשכן ערבות אוטונומית בלתי מותנית בגובה המשכנתא. כמו כן, ידרש היזם להציג אישור על עריכת פוליסת ביטוח לרבות ביטוח קבלנים, ביטוח עבודות לפרויקט (ביטוח רכוש לעבודות ולבנין החדש שיבנה), אחריות צד ג, אחריות מעבידים ואחריות מקצועית כתנאי לפינוי הדירות על ידי הדיירים.
היזם יהרוס את הבנין ויבנה את הבנין החדש או במסגרת חיזוק- יבצע עבודות החיזוק והבניה של הדירות החדשות ולאחר קבלת טופס 4 ימסור את הדירות לדיירים.
היזם יהיה מחויב לבצע תיקונים בדירות ובבנין בתקופת הבדק ובתקופת האחריות הקבועה בחוק ככל שימצאו ליקויים.
לאחר מכן יפעל עורך הדין לרישום בית משותף אשר ישקף נכונה את זכויות הדיירים והיזם בבית החדש.
פינוי בינוי
פינוי בנוי מהווה חלק ממדניות התחדשות עירונית שפותחה לצורך שימוש יעיל יותר בקרקע, שיקום שכונות, חיזוק האוכלוסיה ושיפור מראה העיר ותדמיתה. משרד הבינוי רשאי להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי ובמסגרתו יהרס בית המגורים הישן ויבנה בית מגורים חדש תחתיו (בדומה לתמ"א הריסה ובניה). במסגרת פינוי בינוי ינתנו תוספות של זכויות בניה והטבות מס, פטור מארנונה על מנת לעודד התקשרות יזמים עם בעלי הדירות.
ישנם שלושה מסלולים לביצוע פרויקט פינוי בינוי- שניים מהם יתבצעו ביוזמת הרשות המקומית והשלישי – מסלול מיסוי – ע"י יזם או בעלי הדירות. במסלול האחרון יפנו בלי הדירות או היזם לועדה להתחדשות עירונית על מנת לקבל המלצתה של הממשלה להכריז בצו על המתחם כעל מתחם פינוי בינוי במסלול מיסוי. הכרזה זו תהיה בתוקף במשך 6 שנים אשר במהלכן נדרש לסיים את הפרויקט. לרוב זמן זה אינו עומד במבחן המציאות ומוסדות התכנון רשאיות לתת הארכה של 6 שנים נוספות.
להבדיל מתמ"א 38 הריסה ובינוי אשר אינו מחייב מספר מינימלי של דירות או יחידות בפינוי בינוי נדרש שהבית יכיל מעל 24 יחידות וכן לפחות ש- 24 הסכמים נחתמו בין היזם לבעלי הנכסים.
בדומה לתמ"א הריסה ובניה על מנת להבטיח את זכויות הדיירים גם כאן עליהם לקבל בטחונות ראויים.
לפרטים נוספים ניתן ליצור קשר עם עו"ד מורן ליברמן במשרדה בטלפון 077-4026613
