מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ
רוכשי דירה יחידה (או משפרי הדיור) זכאים לחישוב מופחת של מס רכישה (פטור עד לתקרה הקבועה בחוק במועד הרכישה ואחוזים מופחתים ביחס לדירה נוספת).
גם מכירת דירה יחידה (בהתאם לתנאים הקבועים בחוק- לפחות שנה וחצי ממועד הרכישה, כאשר אין חשיבות אם הקונה גר בדירה או לא) מזכה בפטור ממס שבח (עד לתקרה של 4.5 מליון ש"ח).
בשל הטבות אלו, ישנם הורים אשר שוקלים לרכוש דירה ולרשום אותה על שם הילד. הילד צריך להיות מעל גיל 18 מאחר ועד גיל 18 הילד וההורה נחשב כתא משפחתי אחד.
רישום דירה על שם הילדים לצורך הימנעות ממס בלבד עשויה להביא לכך כי רשויות המיסוי יראו בכך כעסקה מלאכותית. אם יוכח כי רישום על שם הילד נעשה על מנת להתחמק ממס עשוי הדבר לגרור אחריו עונש מאסר או קנס כספי.
מתן מתנה לילד הוא דבר לגיטימי בעיני החוק, אולם השאלה אם ההורה באמת מתכוון לתת את הדירה במתנה, שאם לא כן ראו בהמשך המאמר מהן הבעיות העשויות להתעורר.
שימו לב, ככל והילד יחפוץ למכור את הדירה ולבקש פטור ממס שבח עד 4 שנים ממועד קבלת הדירה, בהצהרה למיסוי מקרקעין על המוכר להצהיר האם מימן מכספו את רכישת הדירה. קבלת כסף מעל 50% ממחיר הדירה (הזכויות הנרכשות) בתקופה של עד 3 שנים טרם רכישתה יחשב המוכר כמי שקיבל את הדירה במתנה.
ככל והדירה ניתנה במתנה על מקבל המתנה להמתין תקופת צינון בטרם מכירתה בת 4 שנים אם לא גר בדירה ו-3 שנים אם גר בדירה לצורך שימוש בפטור ממס שבח לדירה יחידה.
אם הורה מעונין לרשום דירה על שם הילד מבלי שהילד יצהיר כי קיבל את הדירה במתנה יהיה בכך מתן הצהרה כוזבת המהווה עבירה פלילית שעונש בצידה. לרשויות המיסוי כלים מתקדמים לצורך בדיקת נכונות הצהרת הנישום. במקרה כזה על הילד להיות בעל מקור הכנסה שיעיד כי הוא מסוגל לגייס בעצמו את הכסף לרכישת הנכס.
הבעיות העשויות להתעורר במקרה של רישום הדירה על שם הילד (כאשר לא מתכוונים באמת להפוך את הדירה לרכושו של הילד)- אם לילד יהיו נושים הם יכולים לעקל את הדירה הרשומה על שמו.
מקרה בו ההורים ילכו לעולמם הדירה לא תחשב חלק ממצבת נכסי ההורים ולא תחולק בין הילדים בירושה אפילו אם בצוואה חולקה הדירה הספציפית בין הילדים (אז יהיו האחים תלויים בהסכמת האח עליו רשומה הדירה לוותר על חלק לטובת אחיו. העברה כזו תחוייב במס – שליש מס רכישה בהעברה ללא תמורה וחיוב במס שבח אלא אם הדירה נתקבלה ע"י ההורה במתנה).
במקרה בו הילד מתחתן, גר בדירה, או אולי משקיע כסף כדי להשביח אותה ומתגרש, יתכן מצב בו מחצית הדירה תהיה שייכת לגרושה.
במקרה בו הילד ילך לעולמו חו"ח בטרם עת הדירה תתחלק בין יורשיו (ילדיו ואשתו ורק אח"כ הוריו וצאצאיהם) או על פי צוואתו (פתרון מסוג עריכת צוואה לילד בה הוא מוריש את הדירה להוריו–מכווצת קצת את הלב וכן אינה מבטיחה כי הצוואה לא תשונה בעתיד על ידי הילד).
ניצול זכויות הילד עשוי למנוע מהילד להנות בבוא העת מהפטורים להם הוא היה זכאי כרוכש דירה יחידה ככל ויחפוץ לרכוש דירה לעצמו.
פתרונות בלבוש של הגבלות להעביר זכויות בדירה ע"י הילד בלא אישור ההורים למשל באמצעות רישום הערת אזהרה לטובת ההורים או עריכת הסכם הלוואה בין הילד להורה אשר לא נהגו על פיו הלכה למעשה עלולים להעיד על ריקון תוכן זכויות הילד ולגרום לרשויות המיסוי לראות בעסקה כעסקה מלאכותית אשר נועדה אך ורק כדי להתחמק מתשלום מס . במקרה כזה רשויות המיסוי יתייחסו לעסקה האותנטית וימסו בהתאם ויתעלמו מהעסקה המלאכותית ולכן יש לבחון היטב כיצד נוהגים במידה ורוצים לפנות לפתרון זה.
בשורה התחתונה כדאי להורה ולילד לשקול היטב, להסתכל על כל התמונה ולהחליט האם החסכון במס שווה את הסיכון.
עו"ד מורן ליברמן איצקוביץ עוסקת בתחום הנדל"ן ומייצגת רוכשים ומוכרים של דירות יד ראשונה, דירות יד שניה, מגרשים, עסקאות מתנה והעברה ללא תמורה, רכישה מאת כונס נכסים, קבוצות רכישה, רכישה באזור יהודה ושומרון, רישום בתים משותפים וכו'.
ניתן ליצור קשר עם עו"ד מורן ליברמן במשרדה בטלפון מספר 077-4026613 או 054-2626614.
*הבהרה: מאמר זה מהווה סקירה תמציתית בלבד ובשום אופן אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי קונקרטי ומחייב. האמור במאמר זה אינו מהווה הדרכה משפטית ו/או חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ואין בו משום המלצה לפעולה כלשהי. עו"ד מורן ליברמן – איצקוביץ אינה אחראית על ביצוע פעולות ו/או הליכים שיינקטו רק על סמך המידע המופיע במאמר זה ו/או אינה אחראית בין באופן ישיר ובין עקיף לשימוש הנעשה במידע ו/או לתוצאות שינבעו משימוש במידע שניתן במאמר.
