מאת: עו"ד מורן ליברמן
רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה יכולה להיות עסקה אטרקטיבית אם יודעים לזהות את המוקשים. לדאבונם של הרוכשים שהצטרפו לקבוצת הרכישה שארגנה ענבל אור, הם עשו זאת מבלי להיות מודעים לסיכונים. להלן חלק מהבעיות, הטמונות בקבוצות רכישה. יובהר כי, כל מקרה הוא ספציפי ויש להעזר בעורך דין דיני מקרקעין מיומן אשר ינתח את מתווה העסקה.
המחוקק קבע תנאים לקבלנים/יזמים המוכרים דירה לרוכש ובין היתר חייב אותם במתן בטוחה על פי חוק מכר (דירות) עבור כל תשלום שיפקיד הרוכש אצל הקבלן/יזם מעל 7% ממחיר הדירה. במקרה של קבוצות רכישה הסיפור שונה- בעת הצטרפות לקבוצת הרכישה אין בטוחה כגון ערבות חוק מכר לרוכש כפי שאנו מכירים בעת רכישת דירה מקבלן מאחר והרוכש הוא בעצם היזם. הבטוחה של הרוכש היא הערת אזהרה או הערה אחרת (תלוי היכן הזכויות בקרקע רשומות) על הקרקע הנרכשת. הערת האזהרה ניתנת לרוכשים נוספים שהצטרפו לקבוצת הרכישה ומהווים בעצם שותפים בקרקע יחד עם הרוכש. לפיכך, יש לדאוג להסכם שיתוף שיסדיר את כל הקשיים העלולים להיווצר במערכת היחסים המורכבת של שותפות בקרקע.
מאחר ואין חובת מתן בטוחה כגון ערבות בנקאית על הכספים שמפקידים הרוכשים בגין ההצטרפות לקבוצת הרכישה בידי המארגן, הטענות נגד ענבל אור כי, הפקידה את הכספים בחשבונות שלא יוחדו לצורך הפרויקט ועד לרכישת הקרקע ענבל יכלה לעשות בהם כאוות נפשה, כמו כן נחשדת ענבל כי מכרה יותר דירות מכפי שהתב"ע מאשרת ובעצם ביצעה מכירות כפולות ומכופלות למספר אנשים בגין אותה דירה. כיצד ניתן היה הרוכש יכול להמנע ממקרה כזה? כאן עורך הדין צריך להכנס לתמונה.
להלן מקצת הסוגיות שעל עורך הדין לבחון בעת יצוג הרוכש בקבוצת רכישה:
עורך הדין צריך לבדוק האם כספי ההצטרפות של הרוכש מובטחים כבר בשלב ההרשמה של הקבוצה באופן שיופקדו בחשבון נאמנות אצל עורך דין אשר ינהל את חשבון הנאמנות כחשבון בנק נפרד לטובת קבוצת הרכישה. יש לקבוע מועדים לרכישת הקרקע או להגביל זאת בזמן סביר שיסוכם עם הרוכשים.
עליו להבטיח בהסכם כי הכספים ייוחדו אך ורק לשימוש לפרויקט ולא לטובת הוצאות שאינן קשורות באופן ישיר לפרויקט. שחרור כספים מחשבון הנאמנות יעשה באישור עורך הדין לטובת רכישת הקרקע.
לאחר הרכישה ישוחררו כספים לפי קצב הבניה אך ורק באישור עורך הדין וחברי נציגות הקבוצה אשר יבחרו ע"י הקבוצה.
יש לדרוש ליווי בנקאי סגור עבור הקבוצה אשר ילווה את הבניה וחשבון הנאמנות יהיה פעיל עד לכניסת הליווי הבנקאי. הליווי הבנקאי הוא קריטי ויש להבטיח כי הוא תנאי מתלה לקיום העסקה.
יש לבדוק את התב"ע וכמות הדירות המאושרת על פיה על מנת שלא תמכר דירה שלא מאושרת בתב"ע הקיימת במועד ההצטרפות. אם בכל זאת מבקשים לרכוש דירה שאינה מאושרת על פי התב"ע הנוכחית יש לדרוש כי הכספים יופקדו בחשבון נאמנות מיוחד עד לאישור הדירות הנוספות ברשות הרלוונטית וכן להגביל בזמן.
הקבלן שיבצע את הבניה יהיה מחוייב על פי הוראות חוק המכר כלפי הרוכשים ויספק ערבויות חוק מכר לרוכשים.
על מנת למנוע מכירות כפולות של דירות מומלץ לרשום הערת אזהרה מפורטת ולצידה חלקו של הרוכש.
לעיתים המארגן מתחייב למחיר מקסימלי- השאלה כיצד ניתן להבטיח את ההתחיבות? מה יקרה אם המארגן, חברת הניהול פשט רגל/ התפרק האם תהיה להתחייבות חוזית זו זכות עדיפה על פני נושים אחרים? התשובה שלילית.
מלבד המלצות אלו על המבקש להצטרף לקבוצת הרכישה להיות מודע לכך כי, קיימת חוסר וודאות בדבר העלות הסופית של הדירה. תמחור לקוי של המארגנים, שינוים בעלויות תשומות הבניה עשויים ליפול על כתפי הרוכשים להבדיל מרכישת דירה מקבלן. בנוסף רשויות המיסוי צריכים לקבוע כי מדובר בקבוצת רכישה אמיתית ולא מלאכותית, שאם לא כן ימסו את הרוכשים בגין רכישת דירה ולא בגין רכישת קרקע והחסכון במס הרכישה שתוכנן עשוי להתאדות ובמקרה כזה הרוכש לא יוכל לבוא בטענות למארגן.
מאחר שבעת הצטרפות לקבוצת הרכישה אין תוכניות ספציפיות, כתבי כמויות ומפרט טכני מפורט קיים חוסר וודאות לגבי שטח הדירה וסטנדרט הבניה ובנוסף כל תוספת עשויה להתבטא במחיר הדירה.
מועד המסירה אף הוא אינו ודאי במועד ההצטרפות לקבוצת הרכישה. להבדיל מרכישה מקבלן אשר מתחייב לספק את הדירה תוך x חודשים הנקובים בהסכם הרכישה, בקבוצת הרכישה הקבוצה רוכשת את הקרקע ללא תכנון מפורט וללא היתר בניה ולאחר מכן מתקשרת עם קבלן שנבחר על ידי הקבוצה. ככל והיו עיכובים עד לבחירת הקבלן – איחורים אלו לא יזכו את הרוכש בפיצוי מאחר והוא בעל הקרקע ואינו יכול לפנות למארגן בדרישה לפצותו בגין עיכובים.
כמו כן, שאלה קריטית בהצטרפות לקבוצת רכישה היא זהות המארגן. האם הוא בעל נסיון והצלחה בתחום קבוצות הרכישה, האם בעל מוניטין ושם טוב.
בשורה התחתונה על הרוכשים להפנים כי, התקשרות בקבוצת רכישה הינה עסקת מקרקעין מורכבת בעלת סיכון גבוה ומחייבת הבנה משפטית עמוקה ומורכבת. הצטרפות לקבוצה כזו ללא ליווי מקיף של עורך דין מטעם הרוכש עשויה להסתיים במפלה ועגמת נפש גדולה כפי שקרה במקרה של ענבל אור.
*הבהרה: מאמר זה מהווה סקירה תמציתית בלבד ובשום אופן אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי קונקרטי ומחייב האמור במאמר זה אינו מהווה חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ואין בו משום המלצה לפעולה כלשהי.
