שכירות מסחרית יכולה להיות שכירות של משרד, חנות, מחסן, מבנה תעשיה.
יש הבדל רב בין שכירות למטרות מגורים לבין שכירות למטרות מסחריות.
חוק השכירות והשאילה מגן על השוכר כאשר מדובר בהסכם שכירות של דירת מגורים – למשל בגובה הבטוחה שניתן לקחת מהשוכר, אחריות לתיקון ליקויים וכן יש סעיפים בחוק לטובת השוכר שלא ניתן לשנות, לעומת החופש שיש לצדדים לבחור ולקבוע את תנאי השכירות בחוזה שכירות מסחרית, ללא ההגנה שניתנת לשוכר דירת מגורים.
הסכם שכירות מסחרית לרוב מורכב יותר, היקף השקעה לרוב גדול יותר, הרבה פעמים בעל העסק משקיע כסף רב כדי להתאים את הנכס לצרכיו ויש פרמטרים מהותיים וקריטיים שחשוב לקחת בחשבון בהסכם שכירות מסחרית.
אם כן, אילו בדיקות חשוב לערוך בהסכם שכירות מסחרית?
קודם כל חשוב לוודא שהמשכיר הוא בעל הזכויות ומהן הזכויות שלו.
לעיתים זכויות המשכיר לא יהיו רשומות כבעלות, אלא בחכירה מרשות מקרקעי ישראל. יש מצבים בהם הנכס יהיה רשום בכלל על שם הרשות ובמקרה זה יש לדאוג לקבל אישור זכויות ספציפי על הנכס.
שימו לב, אם מדובר בשטח מסחרי אשר מחולק ליחידות, חשוב לוודא את זהות היחידה באישור הזכויות והתאמתה ליחידה בפועל, שלא חלילה מדובר ביחידה ליד.
במקרה שהמשכיר הוא יורש אשר לא רשום בטאבו, נבקש לראות צו ירושה או צו קיום צוואה ונוודא שאנו מתקשרים מול כלל היורשים ולא רק מול אחד, או שיש לו יפוי כח חתום מכולם לבצע את ההתקשרות. אגב אם הולכים על הצד הבטוח, יפוי כח שניתן לאדם שאינו עורך דין צריך להיות נוטריוני, כאשר מדובר בשכירות של נכס מסחרי עם השקעה של כספים רבים יש לעמוד על כך או שכל היורשים יחתמו על ההסכם.
במקרה של מספר יורשים חשוב לציין בחוזה לאיזה חשבון התשלום ישולם, או לפקודת מי מהבעלים או האם צריך לחלק שווה בשווה לכל אחד מהבעלים.
שכירות מסחרית ומשכנתא
נבדוק אם קיימות הערות, שעבודים, עיקולים על הנכס אשר עשויים להוות זכות נוגדת לזכות השכירות, אבל השאלה מה היקף השכירות ומה היקף ההערות הללו ואם יש להן תנאים.
גם אם קיימת משכנתא על הנכס וקיימים תנאים מיוחדים חשוב לבדוק מהם אותם תנאים.
סעיף 85(א) לחוק המקרקעין קובע שמשכנתא אינה פוגעת בזכות בעל הנכס לעשות כל עסקה במקרקעין בכפוף למוסכם בתנאי המשכנתא, כלומר אם יש תנאי בתנאי המשכנתא ולא עמדנו בתנאי יכולה להיות בעיה גדולה לשוכר.
על השוכר, או יותר נכון עורך הדין שלו, לבדוק אם קיימות הערות ולבחון האם נדרש מהמשכיר לקבל הסכמה מהממשכן לשכירות.
בה"פ 172-04 בבית משפט המחוזי בחיפה ואח"כ בערעור לעליון (ע"א 3649/07) קשת טעמים בע"מ נ' בנק לאומי לישראל בע"מ היתה שוכרת ששכרה את הנכס לשנה ועוד 9 אופציות כל אחת של שנה סה"כ 10 שנים. על הנכס היה רשום שעבוד לבנק וכשביקש עורך דין השוכרת לקבל תמצית עיון ברשם החברות ראה שם שעבוד עם הערה "שאין לשעבד או להעביר ללא הסכמת בעל השעבוד". עורך הדין חשב שאין בכך מגבלה להשכיר את הנכס ונתן אור ירוק לשוכרת לחתום על הסכם שכירות. השוכרת השקיעה במושכר, עשתה שיפוצים, שכרה עוד אולם ליד המושכר ושילמה את כל דמי השכירות מראש שנה קדימה. לצער כולם, החברה המשכירה בינתיים הפכה לחדלת פרעון. הבנק במסגרת הליכי הוצל"פ דרש לפנות את הנכס מהשוכרת ולממש את המשכון. השוכרת טענה שזכותה גוברת.
קבעה השופטת כי במקרה שכתוב כי יש תנאים מיוחדים או הערה שאין לשעבד או להעביר ללא הסכמת בעל השעבוד, מדובר גם על האיסור להשכיר.
התעלמות מהמונח "העברה" והחלטה כי הוא אינו מתייחס להשכרה, איננה אלא עצימת עיניים ולמצער רשלנות.
אנו למדים שחשוב לעיין בתנאי המשכנתא, או השעבוד ולראות אם אין הוראה שמחייבת מתן הסכמה לשכירות או העברת פירות המושכר לידי המשעבד, הממשכן.
אם מדובר במשכיר שהוא חברה – בתיק החברה אצל רשם החברות נמצא הסכם השיעבוד, וניתן לבקש לעיין בו. אבל אין להסתפק בבדיקת פלט המידע שמנפיק הרשם, אלא יש לבדוק גם את הודעת המישכון הנמסרת לרשם ואת הסכם השעבוד.
בפסק הדין של בית הדין לחוזים אחידים בח"א (י-ם) 8002/02 המפקח על הבנקים נ' הבנק הבינלאומי הראשון למשכנתאות בע"מ (לא פורסם, 5.5.09). היה חוזה בין לווה לבנק ושונה נוסח הסעיף שאוסר על השוכר להשכיר ללא הסכמת המשכיר (זהו בעצם חוזה אחיד) ונקבע בחוזה הפרטני שלהם כי השוכר רשאי להשכיר הנכס בשכירות שאיננה מוגנת לתקופת שכירות שלא תעלה על שנתיים, ובלבד שדמי השכירות לא יהיו נמוכים מתנאי השוק ולא ישולמו ללווה לתקופה העולה על חצי שנה מראש.
שימו לב, איך התנאים שקבועים בהסכם ההלוואה והשעבוד משפיעים על השוכר, התנאים הללו מפורסמים בתנאי השעבוד ועל כן השוכר מחויב להיזהר.
בכל מקרה חשוב לבדוק אם יש שעבוד ואם יש תנאים מיוחדים.
כפי שאתם וודאי מבינים יש בדיקות רבות וחשובות שגם עורכי דין יכולים לפספס ולכן חשוב להיעזר בעורך דין הבקיא בתחום הנדל"ן, מיסוי נדל"ן ושכירות מסחרית.
בהמשך אפרסם מאמרים נוספים ואספר על עוד בדיקות חשובות בהסכם שכירות מסחרית, מוזמנים לעקוב.
