מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ
לעיתים מחליטים הורים משיקולים שונים להעניק נכס במתנה במהלך חייהם לילדיהם. כאשר מדובר בנכס העיקרי של ההורים המשמש אותם למגורים יכול המעשה להיות לתיבת פנדורה בעל השלכות רחבות אשר ראוי לשים עליהם את הדעת בטרם ביצוע הפעולה ועל אחת כמה וכמה כאשר לא נערך הסכם מסודר המסדיר את היחסים בין הצדדים.
רבים בטעות סוברים כי העברה ללא תמורה היא עסקה פשוטה ומהירה, אולם היעדר תכנון מוקפד ומושכל עשוי בסוף לעלות לצדדים בממון רב, צער ועגמת נפש גדולה. העברה במהלך חייו של הנותן יבטיח לילד בטחון כי הוריו מגבילים עצמם מלשנות את החלטתם כפי שניתן לשנות צוואה. ההורים המצהירים בגלוי על כוונותיהם יעניקו לילד המקבל את הנכס מבלי שיצטרך להוכיח את זכויותיו במשק לאחר פטירתם. החסרון הגדול בדרך זו הוא בויתור ההורים על הנכס שלהם, עצמאותם, תשלום מס שלא קיים במקרה של הורשה, התלות בחסדי ילדיהם ולעיתים רבות יצירת סכסוכים בין האחים וקנאה בילד המקבל.
יש לשים הדעת לכך כי במושבים מסוימים ניתן להעביר זכויות לבן ע"י מינויו ל"בן ממשיך". זכויות הבן יתממשו רק לאחר מות שני ההורים. המינוי ככל שיעשה כנדרש יושלם עוד בחיי ההורים, אולם הם יוכלו להמשיך לנהוג בנכס מנהג בעלים.
הסכם בין הורים לילד מקבל המתנה
אם בכל זאת החלטתם לתת הנחלה לילד במתנה במהלך חייכם, לצורך צמצום התלות בילדים והסדרת תנאי המתנה קיימת חשיבות עליונה לערוך הסכם מפורט שיסדיר את מערכת היחסים בין הצדדים. ההסכם צריך להתייחס בפירוט לנושאים הבאים:
- להורה תהא זכות חזקה יחודית והוא יוכל להתגורר בביתו שבמשק עד אחרית ימיו ללא תשלום.
- הילד יהיה מנוע לעשות כל דספוזציה במשק בלא קבלת הסכמת ההורה לרבות מכירה, שעבוד.
- יש להתייחס לסוגית העלויות וההוצאות החלות במשק ועל מי יחולו.
- יש להסדיר את החובות הקיימים בגין המשק ומי אחראי לביצועם.
- יש להתייחס לתשלומי אגרות ומיסים לרבות תשלומים למושב, מועצה, אגודה, מיסים שוטפים- ארנונה, חשמל ומים ועל מי יחולו.
- יש לקבוע כי ההכנסות מהמשק שייכות להורה בלבד ו/או למי שהצדדים יחליטו.
- יש לקבוע על מי חל תשלום בגין שימוש חורג ככל ויעשה במשק ובפרט כאשר הבן מתכנן לבנות ו/או לגור בבית שאין לו היתר או שיש בו חריגות בניה.
- יש לקבוע כי להורה זכות לשפץ, להגדיל, להרוס, לבנות את ביתו לפי שיקול דעתו הבלעדי ומקבל המתנה יהיה מחוייב לחתום על כל המסמכים הנדרשים לביצוע פעולות אלו.
- יש להתייחס לחובת הבן לדאוג לרווחת ההורה, למלא כל מחסורו ולסייע בכלכלתו ובפרט באם ההורה יהפך חלילה לסיעודי ונזקק.
- יש לקבוע התחייבות שלא להתנגד להפרדת מגרש מהנחלה ככל וצד מסויים מעונין בכך ובפיצוי הצד הנפגע ככל ונפגע.
- יש להתייחס למצב בו הילד מתגרש וזכויות הגרושה במשק, כמו כן, יש להתייחס למקרה של מוות הילד חו"ח וזכויות האלמנה ונכדי ההורה.
- יש לקבוע כללים כאשר הילד מעונין למכור את זכויותיו ולעזוב את המשק
- הילד מעונין לקחת הלוואה ולרשום משכנתא בגינה על המשק
- ההורה מעונין למכור זכויותיו ולעבור לגור במקום אחר או בבית אבות.
- יש לקבוע כי במידה וההורה יעבור לבית אבות ו/או למוסד גריאטרי ו/או למוסד שיקומי ו/או לכל מסגרת אחרת, יושכר בית ההורה והכספים יעברו במלואן להורה למילוי כל צרכיו וחובותיו.
- יש לדאוג לקבל בטחונות מהילד כלפי ההורה – ייפוי כח בלתי חוזר אשר יאפשר השבת המצב לקדמותו בתנאים מסויימים, רישום משכון לטובת ההורה וכו'.
- התחייבות האח לפצות יתר אחיו בכסף או בזכויות במשק ודרך ביצוע ומועד הפיצוי.
- יש להסדיר מה יהיה במצב בו ההורה לא יהיה צלול ו/או לא יוכל לתפקד ויהיה זקוק למינוי אפוטרופוס על רכושו ו/או גופו.
- מדובר ברשימה שאינה סגורה, כמו כן, יש לקבוע תנאים נוספים בהתחשב בנסיבותיו כל מקרה ומקרה.
בהעברה ללא תמורה בין הורים לילדם יש פטור בגין מס שבח בהתאם להוראות סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. מקבל המתנה יאלץ לשלם מס רכישה בגובה שליש ממס הרכישה בעסקה רגילה. לעומת זאת בהעברת המשק על שם ילד על פי צוואה לאחר מות ההורים לא יחול מס. לצורך הערכת גובה המס מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין אשר יעריך שווי הנחלה. מדרגות מס הרכישה (הרלוונטיים למועד כתיבת המאמר) של הבית המצוי במשק שוות למס הרכישה החל בעסקה של רכישת דירה רגילה. יש לבחון האם מדובר בדירה יחידה של מקבל המתנה, האם ניתן להשתמש בחישוב הלניארי המוטב.
על פי תקנה 16 לתקנות מס רכישה- בגין המשק החקלאי פחות שווי בנין המשמש למגורים (לרבות שטח קרקע שעליו הוא עומד ששטחו פי שלושה משטחו הכולל של הבנין) ישולם מס רכישה בהתאם לשיעורים הבאים- עד למחיר של כ- 300,000 ש"ח ישולם 0.5%, מעבר לכך ישולם 6%.
הסכם מתנה שיכנס לתוקף לאחר מות הנותן
הסכם בין ההורים לילדם לפיו ינתן לילד נכס לאחר מותם לא תקף בשל הוראות סעיף 8 לחוק הירושה הקובע כי, לא ניתן להעניק נכס לילד במתנה או בהסכם שיכנס לתוקף רק לאחר מות המצווה, אלא רק על פי צוואה.
אם מעוניניים הילדים כי תינתן מתנה לאחר מות ההורים בלא להיות תלויים בצוואה ניתן לערוך הסכם בין הילדים/היורשים שבו המורישים לא יהיו צד והוא יהיה תקף לאחר מות המורשים גם אם הצוואה קובעת אחרת. להסכם זה יש לתת אישור של בית משפט. במקרה בו ההסכם שונה מהצוואה והילדים יהיו מחוייבים בקיום ההסכם- ישלמו הילדים מס ככל והם נאלצים להכניס כספים מחוץ לנכסי העזבון.
יש לשים לב במקרה כזה לסעיף 5(ג)(4) לחוק הירושה הקובע כי היורשים יכולים לחלק את הנכסים שירשו בצורה שונה ואין חובה כי ישמרו יחסי השווי לאחר החלוקה, אולם שינוי מהותי ללא נימוק סביר יכול להצביע על איזון באמצעות נכסים, שאינם נמנים על נכסי העזבון, באופן המהווה מכירה החייבת במס. במקרה כזה יעבור נטל הראיה להוכיח שלא נעשה איזון באמצעות נכסים מחוץ לנכסי העזבון על היורשים.
במקרה שנדון בפני רשות המיסוי בוצע שינוי מהותי ביחסי השווי ובכל זאת נקבע כי מדובר בחלוקה ראשונה ללא איזון מחוץ לעזבון: במסגרת צו ירושה נקבע כי העזבון אשר כלל 2 דירות יחולקו לשני האחים היורשים. היורשים החליטו לחלק ביניהם את הדירות כך שכל אחד ירש דירה אחת ספציפית. אלא מה, דירה אחת היתה שווה פי שלוש מדירה אחרת.
האחים הסבירו כי חוסר האיזון נבע מכך שאחד היורשים התגורר בדירה במשך שנים רבות עם משפחתו בסמוך למגורי האם המנוחה אשר אף שהתה איתו במהלך השבוע. במקרה זה החלוקה תאמה את החלוקה בפועל ונקבע כי מדובר בחלוקה ראשונה ללא איזון באמצעות נכסים מחוץ לנכסי העזבון.
מסמכים ואישורים
לצורך העברת הנחלה ללא תמורה על הצדדים – ההורים ומקבל הנחלה לחתום על תצהירים. יש לדווח למס שבח ולקבל אישורי מיסים. כמו כן, יש לקבל את אישור האגודה, אישור רשות מקרקעי ישראל, אישור הסוכנות היהודית במידה והיא צד להסכם המשבצת ולמלא אחר הנחיות המוסדות לצורך העברת הזכויות. יש לשים לב כי, הרשות לא תאפשר העברה של הנחלה ו/או עשיית כל דספוזציה ללא הסדרת השימושים החורגים.