מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ
הלחץ של קונה או מוכר דירה לתקוע כף ו"לסגור כאן ועכשיו" עם הצד השני (המוכר או הקונה בהתאמה), כדי שלא תתפספס עסקת המכר/רכישה, מפתה מאוד בעיקר כי מדובר בעסקה בה מעורב כל כך הרבה כסף, וגורם לאנשים לרצות לחתום על זכרון דברים אשר נראה להם כמו מסמך פשוט, ברור ותמציתי, בו הם מפרטים את פרטי הנכס הנמכר, מחירו, זהות הצדדים, מועד מסירה, תשלומים וכו'. נשאלת השאלה מה כבר בעצם יכול לקרות?
חשוב להבין כי למרות פשטותו של זכרון הדברים והעובדה כי מדובר במסמך תמציתי מדובר במסמך משפטי מחייב ואין להקל בו ראש. ככל ויערך ע"י מי שאינו עורך דין בקי לתחום החוזים ועסקאות מקרקעין בפרט הוא צפוי להיתקל בבעיות קשות אשר עלולות לעכב, לסבך ואף לעלות הרבה יותר מאשר היו הצדדים פונים לעורך דין מקרקעין מומלץ מלכתחילה.
למרבית האנשים עסקה לרכישת/ מכירת דירה הינה "עסקת חיים" והינה העסקה הגדולה והמשפיעה ביותר על חייהם לפחות מבחינה כלכלית.
רכישת/מכירת דירה הינה עסקה מורכבת הדורשת מומחיות בתחומים רבים כגון- דיני מקרקעין, דיני מיסים, דיני חוזים, דיני שעבודים, כאשר התנאים המשפטיים משפיעים באופן ישיר על התנאים המסחריים. בדיקות משפטיות בטרם קבלת התחייבות חוזית קריטיות כגון: גובה המיסים הנדרש לעסקה לרבות קיומו של היטל השבחה, האם הנכס נקי משעבודים ו/או משכנתאות, כיצד יובטחו כספי הקונה, איחורים בתשלום התמורה, האם הקונה זקוק למשכנתא, האם התשלום מותנה במכירת דירת הקונה או האם מועד הפינוי מותנה ברכישת דירה אחרת ע"י המוכר וכו'.
יתכן סיטואציה בה המוכר לא ידע כי לנכס הוענקו זכויות בניה ולאחר החתימה על זכרון הדברים יגלה כי חל היטל השבחה בסכום לא מבוטל אשר לא לקח בחשבון לענין קביעת מחיר הדירה.
יתירה מכך, עם זכרון דברים ניתן לגשת לטאבו ולרשום הערת אזהרה. המוכר יגלה כי למחוק הערת אזהרה בלא הסכמתו של הקונה אינו דבר של מה בכך וכי הענין כרוך בהליך משפטי העשוי להמשך שנים.
פנה אלי לקוח אשר הסתבך בבעיה כאשר חתם בלא סיוע עו"ד על זיכרון דברים עם קונה פוטנציאלי לדירתו. הקונה לא הצליח לקבל משכנתא לצורך רכישת הדירה. מאחר וענין זה לא הוסדר בזכרון הדברים לקח למוכר זמן רב להשתחרר מהתחייבויותיו על פי זיכרון הדברים כלפי אותו קונה.
כמו כן, מועד חתימה על זכרון דברים הוא המועד בו תחוייבו לשלם למתווך בגין תיווך העסקה.
מועד הדיווח לרשויות המיסוי על ביצוע העסקה חל ממועד חתימה על זכרון דברים, כך שתצטרכו לשלם את המיסים בזמן הקצוב בחוק וזאת אפילו אם טרם נחתם החוזה.
מאחר ומועד המכירה נקבע מיום החתימה על זכרון הדברים תבדק זכאותו של המוכר לפטור ממס שבח מתאריך זה. באם לדוגמא המוכר יבקש לנצל פטור אחת ל-4 שנים, אולם במועד החתימה על זכרון הדברים טרם חלפו 4 שנים ממועד המכירה הקודמת, לא יקבל הפטור, אף אם החתימה על הסכם המכר היתה לאחר תום 4 השנים.
לסיכום – מומלץ להימנע מחתימה על זכרון דברים ולפנות לעו"ד בקיא בתחום המקרקעין אשר יהא מוכן להשקיע את מרצו לביצוע העסקה במהירות, על מנת שתוכלו לחתום על הסכם המגן על זכויותיכם בתוך זמן קצר לשביעות רצונכם. יובהר כי, ככל והצדדים בכל זאת יתעקשו על זכרון דברים, מומלץ כי עו"ד בלבד ינסח את זכרון הדברים.
*הבהרה: האמור במאמר זה אינו מהווה הדרכה משפטית ו/או חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ואין בו משום המלצה לפעולה כלשהי. עו"ד מורן ליברמן – איצקוביץ אינה אחראית על ביצוע פעולות ו/או הליכים שיינקטו רק על סמך המידע המופיע במאמר זה ו/או אינה אחראית בין באופן ישיר ובין עקיף לשימוש הנעשה במידע ו/או לתוצאות שינבעו משימוש במידע שניתן במאמר.
