מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ
לאחרונה התקבל תקן בעל השפעה מהותית לטובת רוכשי קרקע חקלאית או כל קרקע שאינה מאושרת לבניה.
בשנים האחרונות אנו עדים לשיווק מאסיבי של קרקעות בשטחים פתוחים לרוב חקלאיים יחד עם הבטחות כי בתוך זמן מה ישונה יעודן לבניה והבטחות לרווח של מאות אחוזים. לרוב לאנשים אשר רוכשים את הקרקע החקלאית אשר מחירה נמוך יחסית לקרקע לבניה או דירה אין את הידע והכלים לבחון מהם הסיכויים להפשרת הקרקע ומה התהליך והשלבים שיש לעבור, כמה זמן יקח להפוך הקרקע לקרקע לבניה ככל ותאושר ומהן העלויות הכרוכות בהפשרת הקרקע והמשווקים לרוב אינם מוסרים את מלוא המידע הנדרש לקבלת החלטה מושכלת. חלק מאותם רוכשים אף מוותרים על ייצוג עורך דין מטעמם. בנוסף משווקים רבים מציעים את הקרקע במחיר גבוה מהשווי האותנטי של הקרקע במצבה במועד המכירה.
כיצד נדע אם שווה להשקיע בקרקע? האם מדובר בחתול בשק?
בסוף שנת 2014 אושר תקן מס' 22 בדבר פרוט מזערי נדרש בשומה לקרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות ע"י הועדה לתקינה שמאית ומועצת שמאי המקרקעין.
תקן זה נועד לסייע לציבור השוקל רכישה של קרקע באופן בו יוכל לקבל מהמשווק את מלוא המידע הנדרש לצורך קבלת החלטה האם כדאי לרכוש את הקרקע, מהם הסיכויים לשינוי יעודה, מהם הסיכונים, כמה זמן יכול להארך התהליך ועוד.
צריך לבקש מהמוכר להציג את השומה לפי התקן.
התקן יחול על כל שומת מקרקעין שתערך לקרקע המשווקת לציבור – מעל לשלושה אנשים, למעט במקרה בו הקרקע זמינה לבניה ובלבד שהיא משווקת למטרת מימוש בניה בהתאם לתכנית המפורטת שבתוקף במועד השיווק.
מזמין השמאות יציג בפני השמאי מה התוכנית שלו לגבי הקרקע – מדובר ביעד היפותטי מבוסס הנחה בלבד כי בעתיד תאושר בקרקע בניה.
בתקן יעריך השמאי את שווי הקרקע הנוכחי. ככל ויסבור השמאי כי הסיכויים להפיכת הקרקע לזמינה לבניה אינם קלושים יעריך גם את שווי הקרקע ע"פ היעד ההיפותטי וזאת נכון למועד עריכת השומה ויפחית משווי הקרקע את ההוצאות הכרוכות לצורך קבלת התוכנית להפיכת הקרקע זמינה לבניה.
זאת ועוד, ככל ומצא השמאי כי הסיכויים להפיכת הקרקע זמינה לבניה אינם קלושים יפרט השמאי בשומתו כמה זמן עשוי לקחת התהליך, אילו שלבים יש לעבור על מנת להגיע ליעד הנכסף, מהן ההוצאות להפיכת הקרקע זמינה לבניה, מהם הסיכויים.
אם לדעת השמאי הסיכויים להפיכת הקרקע זמינה לבניה אינם ממשיים לדוגמא- אם הקרקע בתחום שמורת טבע, חוף רחצה, גן לאומי, הוא לא יקבע את שוויה ההיפותטי אלא רק את שוויה הממשי בעת הזמנת השומה.
סעיף פטור מאחריות- ככל והיעד אותו מציג המשווק אינו תואם הוראות תכנית מאושרת השמאי יכתוב בשומתו כי השינויים בתוכנית טעונים אישור רשויות התכנון ואין בהצגת התוכנית המוצעת משום הבעת דעה על אפשרות מימושה. יתירה מכך, השמאי ידגיש בשומתו כי יתכן והתוכנית כלל לא תתממש מסיבות שונות שתלויות בצדדים שלישיים.
לסיכום – ככל ואתם מעוניינים לרכוש ממשווק קרקע שאינה זמינה לבניה תוך צפיה כי בעתיד תהפוך זמינה לבניה תבקשו את השומה לפי התקן. גם אם השמאות תצביע על השקעה נכונה אל לכם לוותר על ליווי וסיוע של עורך דין העוסק במקרקעין לצורך בחינת הפן המשפטי.
הכותבת הינה עורכת דין העוסקת בתחום הנדל"ן/מקרקעין.
