מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ
בבואכם לרכוש דירה יד ראשונה מקבלן/מחברה יזמית עליהם חל חוק מכר דירות, עליכם לשים לב למספר נקודות חשובות שניתן לבררן ללא מאמץ גדול. בדיקת המידע להלן יקל עליכם להבין את משמעות העסקה ולבחון את כדאיותה. שימו לב כי הבדיקות אינן ממצות וחלקיות בלבד ואינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי מקצועי בידי עו"ד שעיקר עיסוקו בתחום הנדל"ן.
למידע נוסף ניתן להוריד את קובץ ההדרכה בנושא רכישת דירה מקבלן באתר.
- יש לברר מיהו המוכר, האם החברה המוכרת היא גם הקבלן המבצע את הבניה?
- יש לברר מהם זכויות המוכר- בעלות, חכירה, האם הנכס מנוהל אצל חברה משכנת או מעין חברה משכנת.
- האם קיימות זכויות נוגדות- שעבודים עיקולים וכו'.
- יש לערוך בדיקה תכנונית אודות הבית- במחלקת הנדסה בעיריה יש לבדוק את התב"ע, ייעוד הקרקע, היתר בניה, תוכניות פיקוח.
- יש לבחון באם הקבלן ממן את הבניה באמצעות בנק מלווה. יש יתרון לליווי בנקאי לפרויקט לאור העובדה כי ניתן להניח שהבנק ערך בדיקות טרם התקשרותו עם הקבלן/חברה והוא מהווה מעין מעטפת הגנה. ככל והקבלן ממן את הבניה באמצעות בנק מלווה – התמורה בגין רכישת הדירה תשולם באמצעות שוברים לחשבון הבנק בלבד.
- חשוב לדעת כי לרוב הפרוספקטים וההדמיות שהרוכש הפוטנציאלי מקבל במשרד המכירות אינם מחייבים את המוכר לכן יש לבחון היטב מה ניתן לרוכש על פי מפרט שמצורף לחוזה ולדאוג כי מה שהובטח לרוכש יצויין מפורשות בחוזה.
- קונה שיודע כי מעונין לבצע שיפורים ושינויים בדירה יבקש את מחירון השינויים בטרם חתימה על חוזה המכר ורצוי שיודיע על כך לקבלן מראש על מנת להוזיל עלויות.
- באם הקונה לוקח משכנתא כדי לממן את רכישת הדירה, עליו להוציא אישור עקרוני בטרם החתימה על החוזה.
- יש לבחון כיצד יובטחו כספי הקונה. חוק המכר דירות הבטחת השקעות קובע 5 חלופות להבטחת כספיכם ברכישת דירה ממוכר עליו חל חוק המכר (דירת) (ערבות בנקאית, ביטוח, הערת אזהרה, שעבוד, בעלות).
- חוזה רכישת דירה מקבלן/חברה יזמית נוטה באופן מובהק לטובת הקבלן. ישנן הוראות המחמירות שלא לצורך עם הקונה. כאן מחובתכם לרכוש ליווי משפטי של עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן אשר יסייע לכם להשלים את העסקה על הצד הטוב ביותר ולחסוך לכם הרבה כסף.
