במסגרת תיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973
מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ
תאריך כתיבת המאמר – 15.3.2011
כאשר רוכשים דירה מקבלן, הקבלן כבעל המאה הוא בעל הדעה והשליטה בכל המתרחש במהלך בניית הדירות (הנכס, לוח הזמנים וכו') והרבה פעמים הוא כופה את דעתו ואת החלטותיו על הדיירים היחידים, שרכשו ממנו דירה במיטב כספם.
הסכם הרכישה נוטה לרוב לטובת הקבלן/ המוכר המנסח (להלן: "הקבלן" או "המוכר"). בד"כ כוללים הסכמי המכר של הקבלן סעיפים המגנים על הקבלן מפני טענות בגין ליקוי בניה לאחר מסירת הדירה כדוגמת סעיף בו מצהיר הקונה כי הוא מוותר על כל טענת אי התאמה או פגם בבית ובמתקניו, או סעיף הקובע כי טענות הרוכש יסתכמו בטענות שהודיע לקבלן בפרוטוקול המסירה שנערך במועד מסירת החזקה בדירה.
חשוב לדעת כי סעיפים כדוגמת אלו, אף אם כתובים בהסכם החתום, אינם מחייבים את הרוכש לאור הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "החוק"), הקובע את אחריות הקבלן והקובע כי החוק הוא קוגנטי ולא ניתן להתנות עליו אלא לטובת הקונה.
הערה- בתיקון לחוק שהתקבל בקריאה שלישית ב-30 למרץ 2011 (להלן: "התיקון לחוק") הורחבה אחריות הקבלן ואחריותו תחול גם כלפי קונה משנה אשר יבוא בנעלי הקונה הראשון. לפיכך בכל מקום בו נאמר קונה הכוונה גם לקונה משנה.
החוק קובע אחריות הקבלן במס' תקופות:
- תקופת הבדק- תקופה המתחילה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה והמשכה בהתאם לסוג הליקוי כמפורט בהמשך. החוק קובע סייג לאחריות הקבלן- במידה ויוכיח הקבלן שאי-ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל (הליקוי נגרם כתוצאה משימוש לקוי של הקונה, או נגרם מחוסר זהירות ותחזוקה לקויה) של הקונה האחריות לא תחול (באופן מלא או חלקי).
- תקופת האחריות – תחילתה בתום תקופת הבדק ומסתיימת לאחר שלוש שנים. הקונה צריך להוכיח מדובר על ליקויים שמקורם בתכנון, בעבודה או בחומרים.
- תקופת בדק לאי-התאמה יסודית – לפני התיקון לחוק תקופת אחריות הקבלן לאי התאמה יסודית לא היתה מוגבלת בזמן. לאור התיקון לחוק אחריות הקבלן תמשך 20 שנה ממועד קבלת הדירה בתנאי מצטבר כי מדובר באי התאמה יסודית קרי, אי התאמה בחלקי הבניין הנוגעת להבטחת יציבות הבניין ובטיחותו. גם כאן קיים סייג לאחריות הקבלן- במידה והקבלן הוכיח שאי-ההתאמה היסודית נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה.
- אחריות הקבלן תמשיך לחול במקרה של אי-התאמה יסודית אף לאחר תקופת הבדק אם הקונה הוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים.
כאמור, החוק קובע תקופות בדק שונות לגבי סוגים שונים של ליקויים כמפורט בתוספת לחוק ולהלן:
(1) ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;
(2) ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;
(3) כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;
(4) ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;
(5) כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;
(6) כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;
(7) כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;
(8) סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;
(9) התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;
(10) כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת."
מועד מתן הודעה:
א. תנאי לכך כי הקונה יהיה זכאי לטעון כלפי המוכר על אי התאמה, שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, הוא שהקונה הודיע למוכר בתוך שנה ממועד קבלת הדירה על אי ההתאמה.
ב. ככל ולא ניתן היה לגלות את אי ההתאמה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, יוכל הקונה להסתמך על אי ההתאמה אם הודיע למוכר זמן סביר לאחר שגילה את אי ההתאמה.
ג. באשר לאי התאמה יסודית – מדובר באי התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת קבלת הדירה ועל מנת שיוכל הקונה להסתמך עליה יהא צריך להודיע למוכר על אי ההתאמה היסודית תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.
ביצוע התיקון ומתן הזדמנות נאותה לקבלן:
הקונה לא יהא רשאי לתקן את אי ההתאמה או אי ההתאמה היסודית בעצמו ותחילה עליו לתת הזדמנות נאותה למוכר לתקן בתוך זמן סביר. החוק קובע כי באם חזרה והתגלתה אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית לאחר שהמוכר תיקן אותה פעם אחת או יותר במשך שנתיים ממועד קבלת הודעת הקונה או שתיקונה של אי-ההתאמה או אי-ההתאמה היסודית דחוף והמוכר לא תיקן אותה בתוך זמן סביר ממועד הודעת הקונה רשאי לבצע את התיקון בעצמו ולדרוש כי המוכר ישא בהוצאות התיקון.
בית המשפט המחוזי עסק בשאלה מהי "הזדמנות נאותה" אשר צריכה לעמוד לקבלן לצורך ביצוע התיקונים בע"א 17559-04-11 דבי דמרי חברה להשקעות נ' כהן, וקבע ככלל כי זכות לביצוע התיקון לא תעמוד לקבלן שעה שהוא ביצע ניסיונות תיקון שכשלו, או לא נענה לפניית דיירים לתקן הליקויים. כמו כן, הזכות לתקן תעמוד לקבלן רק אם הקבלן מודה כי קיים ליקוי בניה ולא מכחיש הליקוי. כמו כן קבע ביהמ"ש כי על הקבלן לנקוט יוזמה אמיתית לביצוע התיקון. עליו לקבוע מועד לתיקון הליקוי ולא די בהסכמה ערטילאית על הכתב לביצוע התיקון. בית המשפט פנה באמרה כלפי קבלני הבניין ואמר: "על קבלני בניין להבין ולהפנים שתיקונים יש לבצע לא במסגרת התכתבות עם הדייר או ב"כ אלא בפעולה בשטח, של קביעת מועד לביצוע לתיקון הפגמים וביצוע בפועל."
ניתן ללמוד מאמרתו של בית המשפט על רצונו לעודד תיקונים ולא לאפשר סחבת והתחמקויות על מנת לשפר את רמת המגורים ואת רווחת הקונים בכללותם.
לסיכום
מומלץ כי הקונה יודיע בכתב לקבלן מיד עם הגילוי בדבר אי התאמה ולא "ישקוט על שמריו".
אשר על כן, רצוי כי כבר במועד עריכת פרוטוקול המסירה או בסמוך לכך יזמן הרוכש איש מקצוע או חברה המבצעת בדק בית לצורך בדיקה באם קיימים ליקויי בניה. על איש המקצוע או החברה להכין חוות דעת וככל ונמצאו ליקויים יש לשלוח מכתב לחברה יחד עם חוות הדעת בדרישה לביצוע תיקון הליקויים.
