מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ
למרות האזהרות החלטתם לחתום על זכרון דברים. שימו לב כי לאחר שנחתם זכרון דברים גם עורך דין לא יכול לשנות את תוכנו, לכן כדאי לפנות לעורך דין לפני חתימה על זכרון דברים ולא רק לאחר מכן. אם בכל זאת החלטתם שלא להעזר בעורך דין בשלב זה, רצוי שתהיו מודעים למספר עניניים. ראשית, נשאלת השאלה – האם אתם הקונים או המוכרים? אם אתם בעלי הנכס רצוי לרוב שלא תחתמו על זכרון דברים מאחר ואם הדברים יסתבכו הנכס שלכם עומד בלב הענין.
האם אתם מעוניינים כי זכרון הדברים יחייב כחוזה או שאתם מעוניינים רק בהבעת רצינות?
ישנם מספר מבחנים באמצעותם קובעים האם זכרון דברים מחייב כחוזה:
מבחן גמירות הדעת- האם הצדדים התכוונו להתקשר בחוזה מחייב.
כוונת הצדדים נלמדת מהכתוב בזכרון הדברים ומהתנהגות הצדדים לפני החתימה, בעת החתימה ולאחריה.
נוסחת הקשר- זהו סעיף בזכרון הדברים המתייחס לחוזה העתידי שיחתם בין הצדדים. נוסחת הקשר יכולה ללמד על כוונת הצדדים, האם התכוונו כי זכרון הדברים יחייב או שלא, באמצעות בדיקת נוסח הסעיף. נוסחת הקשר נבחנת יחד עם יתר הבדיקות שיערכו לצורך קביעת כוונת הצדדים.
דוגמא לניסוח מחייב- "X ימים לאחר החתימה על זכרון הדברים יחתם חוזה".
ניסוח שאינו מחייב- "זכרון הדברים אינו מהווה חוזה מחייב ולא יהא ניתן לאכיפה. ככל ולא יחתם חוזה בין הצדדים בתוך X ימים זכרון דברים זה יהיה בטל".
ניסוח שאינו חד משמעי – "זכרון הדברים יחייב עד לחתימה על חוזה מפורט".
ניסוח פחות מחייב – "זכרון הדברים כפוף לחוזה שיחתם בין הצדדים."
ניתן להוסיף סעיף בזכרון הדברים כי תנאיו כפופים להתקיימות של תנאים מסויימים ולבדיקות הנכס לרבות בדיקות תכנוניות, רישומיות ומשפטיות שיערוך הקונה ובמידה ויתגלו פרטים שאינם לשביעות רצון הקונה יוכל הקונה להחליט כי זכרון הדברים יהא בטל.
מסויימות- הפרטים המהותיים בעסקה צריכים להיות קבועים בזכרון הדברים. הפרטים המהותיים הכלליים בכל עסקה- שמות הצדדים (שם ות.ז) תאריך, מהות העסקה, פרטי הנכס, התמורה, מועדי התשלום, על מי חלים המיסים. דרישת הכתב רוככה עם השנים וישנם מקרים בהם הצדדים לא הגדירו את התנאים החיוניים לעסקה ועדין נקבע כי ההסכם מחייב, לאור העובדה כי ניתן היה להשלים את התנאים לפי הוראות שבדין או נוהג מקובל.
פיצוי מוסכם- כדי לעגן את חובות הצדדים ניתן לקבוע פיצוי מוסכם במקרה שאחד הצדדים יסוג מההסכמות בזכרון הדברים. ככל והפיצוי יהיה גבוה יותר הוא עשוי להעיד על רצינות וכוונה להתקשר בחוזה מחייב.
מקדמה- תשלום מקדמה מעיד על רצינות ויכול להצביע על כוונה כי זכרון הדברים מהווה חוזה מחייב. ככל ותשלום המקדמה גבוה יותר כך ינתן לו יותר משקל.
תיווך- עם חתימה על זכרון דברים לרוב תדרשו לשלם דמי תיווך. תשלום דמי תיווך עשוי להעיד גם על תוקפו המחייב של זכרון הדברים.
הצדדים צריכים להזהר מפני חתימה על זכרון דברים טרם עריכת בדיקת יכולת מימון רכישת הנכס. הקונה צריך לבדוק מול בנק על זכאותו לקבל משכנתא ובאיזה גובה, אחוז מהתמורה. מאחר ולרוב בשלב חתימת זכרון דברים הקונה אינו מיוצג ע"י עו"ד ולרוב הקונה בשלב זה לא טורח לבקש אישור עקרוני מהבנק לגבי הדירה, לפיכך רצוי למוכר כי ישאל את הקונה כיצד הוא מתכוון לממן את הרכישה, על מנת שלא יווצר מצב בו לאחר החתימה על זכרון הדברים יתברר כי לקונה אין יכולת לעמוד בתשלום, משום שהבנק לא אישר את מתן המשכנתא, במקרה זה המצב עשוי להיות סבוך לשני הצדדים.
שימו לב כי מועד חתימה על זכרון הדברים הוא המועד הקובע לצורך תשלומי המיסים. יש לדווח לרשות המיסים על חתימה על זכרון דברים ובתוך 60 ימים לשלם את המיסים. ככל ותחליטו לבטל את זכרון הדברים קיימת פרוצדורה אשר תאלצו לבצע ברשויות המיסוי לצורך ביטול עסקה.
יש לקחת בחשבון שגם אם זכרון הדברים לא יהיה מחייב כחוזה ואחד הצדדים ירצה לסגת מהעסקה בלא סיבה מוצדקת תחול עליו חובת תום הלב במשא ומתן.
*האמור מהווה רשימה כללית, תמציתית, אינו מהווה רשימה סגורה ו/או המלצה לפעול בדרך מסויימת ואינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי.
