עצות זהב בעסקאות מקרקעין – בכל פעם תעלה עו"ד מורן ליברמן סירטון עם מענה על שאלה חשובה ועצות חשובות – והפעם על תנאי הסף לזכאות למדרגות דירה יחידה במס רכישה ולפטור ממס שבח כאשר אחד מבני הזוג ללא דירה או בעל דירה יחידה ולבן הזוג השני דירה נוספת השייכת לו בלבד (שנרכשה לפני הנישואין, שניתנה במתנה או בירושה). מי זכאי ומי לא.
תמלול הסרטון.
שלום לכולם, שמי עו"ד מורן ליברמן, ואני רוצה לתת לכם בכל סרטון עצה חשובה. אני רוצה לדבר על שאלה ששאלו אותי בני זוג שלאחד מהם יש דירה מלפני הנישואין, והם רוצים לרכוש דירה נוספת, והם פונים אלי ושואלים אותי, האם לאחד מהם יהיה פטור ממס רכישה בגין דירה יחידה. כלומר רק אחד מהם ישלם 8% בגין החלק שלו והשני זה שאין לו דירה יהנה ממדרגות מס רכישה לדירה יחידה.
התשובה היא כזו – הזכאות לפטור תינתן רק אם הם יוכיחו שקיימת בניהם הפרדה רכושית בפועל. רשויות המיסים מבקשות שהזוג יוכיח שבפועל הדירה לא משמשת את התא המשפחתי. כלומר הזוג לא גר באותה דירה מלפני הנישואין, ובנוסף צריך להראות שדמי השכירות בגין הדירה לא משולמים לחשבון המשותף, ואם יש משכנתא היא לא משותפת – לא על שם שני בני הזוג והיא יורדת מחשבון נפרד ולא מהחשבון המשותף. אין חובה להציג הסכם ממון, אבל אם קיים הסכם ממון שמצביע על הפרדה רכושית אין צורך עוד להראות שבני הזוג לא גרים בדירה, כלומר בני הזוג יכולים לגור בדירה ועדיין לא יחילו לגביהם את חזקת התא המשפחתי, כמובן שבמקרה כזה צריך לראות את נוסח הסכם הממון והאם הוא קובע שגם אם יגורו בדירה הדבר לא יפגע בהפרדה הרכושית. חשוב להבהיר שהדין הזה יחול גם על נכסים שהתקבלו במתנה או בירושה לאחד מהצדדים- ואנחנו קוראים להם "נכסים חיצוניים".
אני רוצה גם להתייחס למס שבח במכירת דירה – כשלאחד מבני הזוג נכס חיצוני והזוג רכש דירה נוספת וכעת הם רוצים למכור את הדירה המשותפת, כאן רשויות המיסוי קובעות 2 תנאים מצטברים על מנת לשלול את חזקת התא המשפחתי – התנאי ראשון הם מבקשים לראות הסכם ממון שמצביע על הפרדה רכושית (הם בודקים מתי נערך הסכם הממון, אם הוא נערך בסמוך לחוזה או אחרי שנים רבות של נישואים פתאום מחליטים בני הזוג לערוך הסכם ממון זה עשוי לגרום לרשויות המיסוי לחשוד שהדבר נעשה במטרה להתחמק ממס, ואז הם לא יקבלו את זה, הם בודקים אם ההסכם אושר בבית משפט, גם הניסוח בהסכם הממון חשוב- אם בני הזוג גרים בדירה חשוב שהסכם הממון מתייחס לכך – שלמרות המגורים המשותפים הדבר לא יפגע בהפרדה הרכושית)
התנאי השני – צריך להוכיח הפרדה רכושית בפועל כפי שפירטתי קודם – דמי השכירות מהנכס החיצוני לא משולמים לחשבון המשותף, והמשכנתא לא משולמת מהחשבון המשותף.
אם אתם בתהליך עשיית עסקה במקרקעין, ולאחד מכם נכס חיצוני- דירה שנרכשה מלפני הנישואין, התקבלה במתנה או בירושה, אני מזמינה אתכם לפנות אלי וכמו כן אתם מוזמנים להיכנס לאתר שלי ולקבל מידע נוסף.
תודה על ההקשבה.
עורכת דין מורן ליברמן.
