מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ
רכישת דירה באזור יהודה ושומרון סומנה כבר כאופציה מעניינת העומדת בפני רוכשי הדירות המחפשים איכות חיים במחירים אטרקטיביים יחסית לדירה דומה באזור פנים הארץ. ישנם ישובים באזור יהודה ושומרון המצויים במרחק קצר יחסית מערים מרכזיות כגון ירושלים, אזור גוש דן ואפילו חדרה בצפון, ישובים לדוגמא : אריאל, אפרת, אלפי מנשה, ביתר עלית, מודיעין עלית, ברקן ועוד.
אמנם השכנים באזור לא שויצריים ומלבד הענין הבטחוני, קיימים ויכוחים פוליטיים לגבי שייכות אזור זה לעם היהודי או לעם הערבי. כמו כן, לצערי כבר נוכחנו לצפות בפינוי התחיישבות יהודית במסגרת תוכנית ההתנתקות ולכן לא ניתן לומר בפה מלא כי קיימת וודאות מלאה בדבר רכישת דירה באזור זה. יחד עם זאת, ביהודה ושומרון חיים כיום כ– 350 אלף תושבים יהודים אשר בחרו לגור באזור.
מחירי הקרקע באזור זה נמוכים משמעותית מאזור פנים הארץ, אולם בעת האחרונה בשל הרחבת הבניה ועליה בביקוש הוקפצו גם שם מחירי הדירות ורצוי לבדוק היטב האם הפערים עודם מצדיקים את ההרפתקאה.
עסקאות באזור יהודה ושומרון מורכבות יותר מעסקאות הנערכות בתוך הארץ באשר למצב המשפטי המעורפל של שטחי יהודה ושומרון.
ברבות השנים נמנעה ישראל מלהגדיר את זיקתה לשטחי יהודה ושומרון ושתקה ביחס לזכות ריבונותה בשטחים אלו ולכן החוק הישראלי לא חל על שטחים אלו, למעט חוקים ספציפיים אשר הוחלו באופן נקודתי על אזור יהודה ושומרון כגון מס הכנסה, מס ערך מוסף, חוק מיסוי מקרקעין. למעט שטחי יהודה ושומרון המצויים ממזרח לירושלים –עליהם חל הדין החל בארץ.
מנגד לא הכירה ישראל בשטחים אלו כשטחים כבושים. ככל והיתה מכירה ישראל בשטחי יהודה ושומרון כשטחים כבושים היתה אמנת ז'נבה הרביעית עליה חתומה גם ישראל חלה על השטח אשר קובעת כי מדינה אינה יכולה ליישב שטח כבוש באזרחים למעט במקרה של צורך בטחוני.
כיום הגוף ששולט בשטחים אלו מבחינה חוקית הינו הצבא. כל בניה בשטח זה מחייבת אישור של הקצין הצבאי או שר הבטחון וכל החלטה שלהם נושאת אופי בטחוני ומדיני. אין קו אחיד וכל שטח מנוהל על פי אנטרס פוליטי ומדיני החל על האזור בעת הנתון וההחלטות בו מתקבלות בהתאם לכך בחוסר אחידות ובהירות.
שוני מרכזי בין שטחי יהודה ושומרון לשטחים בתוך הארץ, הינו אופן רישום זכויות בעל נכס. בכל עסקת מקרקעין מסתיים הליך מכירת הנכס בהעברת הזכויות על שם הרוכש. הרישום לרוב מתבצע בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. הנכסים המצויים באיו"ש אינם מנוהלים בלשכות רישום המקרקעין המצויות בארץ אלא במרשמים אחרים המצויים באזור יהודה ושומרון.
רוב הנכסים מנוהלים בגוף הנקרא "המנהל האזרחי יהודה ושומרון" אולם קיימים גופים נוספים כגון "ההסתדרות הציונית העולמית" וכן חברות משכנות שונות. לכל גוף פרוצדורה אחרת ובירוקרטיה שונה לצורך השלמת הרישום על שם הקונה.
חוקי התכנון והבניה אינם חלים ביהודה ושומרון. פועל יוצא כי קבלן יכול לבנות מחומרי בניה שאינם תקניים ללא פיקוח. חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) אינו מחייב ולכן על הרוכש לבדוק שבעתיים כי לא שם כספו על קרן הצבי. יתירה מכך, לא ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש כפי שניתן לרשום בנכסים המצויים בארץ ולכן ככל ולא מתקבלת בטוחה ראויה לכספי הרוכש (כגון ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, רישום הקרקע על שם הקונה) יש לדאוג להשאיר הכסף בנאמנות עד לרישום הזכויות (לא ישלם הרוכש מעל 7% ממחיר הדירה כדי להשוות את מצבו למצב החוקי בישראל).
לא כל הבנקים מוכנים לתת משכנתא לצורך מימון רכישת דירה באזור יהודה ושומרון. יש לדאוג מבעוד מועד לקבלת אישור עקרוני מהבנק לקבלת המשכנתא על הדירה המצויה באזור איו"ש.
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) חל באופן פרסונאלי על רוכשים במחוז יהודה ושומרון- ולכן לעיתים יחוייב הרוכש במיסוי כפול הן מכח הדין הפרסונאלי החל על רוכש באופן אישי והן מכח הדין החל באזור יהודה ושומרון מכח תחולה טריטוריאלית. לאחר מכן יקבל הרוכש השבה של המס הכפול ששילם.
הצעת חוק הונחה בפני הכנסת ה-18 להחלת החוק הישראלי על רשויות המקומיות הפועלות בשטחי יהודה ושומרון.
בתאריך 9.11.2014 עבר בוועדת השרים חוק הנורמות המחיל חוקים ישראליים עתידיים על תושבים ביהודה ושומרון.
מומלץ להיעזר בעורך הדין העוסק בתחום הספציפי של רכישת דירות באזור יהודה ושומרון אשר יכול לסייע רבות במקסום הזכויות לטובת הלקוח תוך חשיפת הסיכונים שנושא בהם הלקוח ובחינה מדוקדקת של מצבו אשר תחסוך ותמנע הפתעות לא נעימות בהמשך.
משרד עורכת דין מורן ליברמן איצקוביץ הינו משרד המאופין באוירה ביתית ונעימה, מקצועיות ויעילות.
עו"ד מורן ליברמן איצקוביץ עוסקת בתחום הנדל"ן ומייצגת רוכשים ומוכרים של דירות יד ראשונה, דירות יד שניה, מגרשים, רכישה מכונסי נכסים, עסקאות העברה ללא תמורה ומתנה, קבוצות רכישה, רכישה באזור יהודה ושומרון, רישום בתים משותפים וכו'.
ניתן ליצור קשר עם עו"ד מורן ליברמן במשרדה בטלפון מספר 077-4026613 או 054-2626614.
