מאת: עו"ד מורן ליברמן
מחפשים דירה או נכס מקרקעין, זקוקים להלוואה (אשר שגורה בפי העם "משכנתא") עליכם לדעת ולהתכונן לתנאים והשלבים אשר עליכם להשלים לצורך קבלת ההלוואה. במאמר זה אנסה לסקור את השלבים העומדים בפני רוכש נכס מקרקעין, המעונין לקבל הלוואה מהבנק למימון הרכישה ולצמצם "הפתעות" לא קרויות אשר יעכבו קבלת ההלוואה ועמידה בהתחייבויות.
1. לפני חיפוש נכס לרכישה על הרוכש לפנות לבנק על מנת לקבל את הערכה לגובה ההלוואה שהרוכש יכול לקבל מהבנק. בהתאם לכך יחפש הרוכש נכס המתאים ליכולותיו.
2. לאחר שמצא הרוכש את הנכס בו חפץ, לפני חתימה על הסכם המכר, על הרוכש לפנות לבנק על מנת לקבל אישור עקרוני אשר יבטיח כי הבנק יעמיד את ההלוואה המבוקשת לרוכש. יש לקחת בחשבון כי אם הבנק ימצא "בעיות" בדירה הספציפית הוא לא מחוייב לתת ההלוואה. על מנת לצמצם את חוסר הוודאות רצוי להיעזר בעורך דין לקניית דירה וכן כדאי להראות לבנק נסח טאבו/ אישור זכויות כדי שזה יוכל להעמיד בפניו את הבדיקות שיש לבצע בטרם קבלת ההלוואה וכתנאי לה. יתכן וידרש להעמיד בטחונות נוספים או הצגת מסמכים מסויימים על מנת לקבל ההלוואה. אישור הזכויות תקף למשך שלושה חודשים (אולם הריבית תשמר עד 12 ימים).
3. בטרם חתימה על הסכם המכר- על הרוכש לפנות לבנק עם לוח התשלומים המבוקש, על מנת לקבל את אישור הבנק ללוח תשלומים זה. ישנם מצבים לדוגמא בהם הבנק יאשר מתן הלוואה בפעימות ובכפוף לקצב התקדמות הבניה ובמקרים אחרים בכפוף לביצוע פעולות מסויימות כגון סילוק משכנתא שרשומה על הנכס של המוכר.
4. יש לקחת בחשבון כי קבלת התשלום הראשון של המשכנתא עשוי להיארך עד 45 ימים ממועד חתימה על הסכם המכר ולא להתחייב להעמיד תשלום זה בזמן קצר יותר. כמו כן, ככל ולמוכר יש משכנתא על הנכס הנמכר- עליו ראשית לסלק את המשכנתא ורק לאחר סילוקה והצגת נסח טאבו נקי וסילוק המשכון ברשם המשכונות יוכל הרוכש לקבל את המשכנתא, יש להכין את לוח התשלומים בהתאם.
5. לרוב הבנק ידרוש כי הרוכש יעמיד קודם כל את ההון העצמי ורק לאחר תנתן ההלוואה. ניתן לבקש אישור חריג מהבנק כי בנסיבות של הרוכש הספציפי תנתן קודם ההלוואה. ככל והבנק יאשר זאת האמור יופיע באישור העקרוני בטרם חתימה על הסכם המכר.
6. לאחר חתימה על הסכם המכר הרוכש יפנה לבנק ויפתח תיק. הבנק ידרוש ממנו חתימה על מספר מסמכים וביצוע פעולות נוספות בטרם יעביר את הכסף למוכר (חלק מהפעולות עולה כסף). הפעולות שידרוש הבנק בטרם העברת ההלוואה למוכר (במרבית המקרים, אך האמור אינו מהווה רשימה סגורה ורצוי לבדוק עם הנציג מטעם הבנק המטפל ברוכש אלו מסמכים ומשימות על הרוכש לבצע ולהמציא לבנק) להלן:
• הבנק יתן לרוכש יפוי כוח נוטריוני אשר יש לחתום עליו בפני נוטריון ולהחזיר לבנק. על הרוכש לגשת לנוטריון עם ת.ז על מנת לחתום על המסמך.
• שמאות לנכס- מיד עם פתיחת תיק יוכל הרוכש לבצע שמאות לנכס (ניתן לבצע את השמאות אף בטרם פתיחת תיק – בטרם חתימה על חוזה המכר- על מנת להיות בטוח כי הבנק יתן את ההלוואה הנדרשת ולצמצם סיכונים)- הבנק יתן לרוכש רשימת שמאים מוסמכים מטעם הבנק לביצוע שמאות לנכס הנרכש. השמאי יבקש לראות נסח טאבו ותשריט בית משותף ככל וקיים. יש לקחת בחשבון כי, קיים סיכוי סביר כי השמאי יעריך את מחיר הנכס במחיר נמוך מהמחיר הנקוב בחוזה [ככל והרוכש יבקש לנצל את מלוא האחוזים שזכאי לקבל מהבנק לצורך מימון הרכישה (50% לדירה נוספת ו-70-75% לדירה יחידה) גובה ההלוואה יפחת והרוכש יצטרך לדאוג להביא כסף "מהבית"= הון עצמי, כמו כן, יש לקחת בחשבון כי, ככל והשמאי יעריך את הנכס במחיר מופחת יעלה גובה ההלוואה וכך גם הריבית].
• עריכת ביטוח- הבנק יבקש לערוך ביטוח חיים וביטוח נכס. ניתן לערוך את הביטוח אצל סוכנות הביטוח שעובדת עם הבנק אבל עדיף לבצע סקר שוק עם סוכנויות נוספות ולבחון היכן יותר משתלם לערוך את הביטוח.
• רישום משכון ברשם המשכונות- על הרוכש לבצע רישום משכון על שמו לטובת הבנק. ישנם בנקים שיעשו זאת עבורכם.
• ככל וזוהי דירתו היחידה של הרוכש (או שהוא מתכנן למכור את הדירה הנוספת בתוך 18 חודשים) יבקש הבנק כי הרוכש יחתום על תצהיר דירה יחידה בפני עורך דין מקרקעין
• מסמכים שהמוכר ידרש לחתום עליהם בפני עורך דינו. במסמכים אלו יפרט המוכר לאיזה חשבון יש להעביר הכסף, איזה סכום כבר שילם הרוכש תמורת הנכס למוכר וחתימה על כתב התחייבות- מכוחו תרשם הערת אזהרה על הנכס (במקרה של רכישה מקבלן- נקרא מסמך זה "התחייבות לרישום משכנתא" בו מתחייב הקבלן לרשום המשכנתא לטובת הבנק לאחר שירשם הבית המשותף).
במקרים רבים מבקש עורך הדין המייצג את המוכר לבצע שינויים בכתב ההתחייבות. הבנק צריך לתת את אישורו לשינויים הללו. ניתן לבקש מהבנק עוד בטרם חתימה על החוזה כתב התחייבות סטנדרטי ולהעביר לעיונו של עורך דין המוכר. עורך הדין יוכל להעיר את הערותיו ולהעביר לאישור הבנק בטרם החתימה על מנת שלא יקרה מצב בו הבנק לא יסכים לביצוע התיקונים והקונה לא יוכל לקבל משכנתא. בכל אופן יש להגביל בחוזה את מספר הימים בהם המוכר יהיה חייב לחתום על המסמכים ולהעביר לרוכש.
• לאחר קבלת המסמכים מהמוכר – על הרוכש לגשת עם כתבי ההתחייבות ללשכת רישום המקרקעין ולרשום הערת אזהרה לטובת הבנק. יש לשים לב כי כתב ההתחייבות חתום ע"י המוכר והבנק ולאחר רישום הערת האזהרה לשכת רישום המקרקעין ימסור לרוכש עותק אחד של כתב ההתחייבות. במעמד זה על הרוכש לגשת לקבלה על מנת להוציא נסח טאבו מקורי (ולא העתק) ולהמציא אותו לבנק.
לאחר מכן הבנק יבדוק את התיק ויעביר את הכסף למוכר. שימו לב כי, משימות אלו עשויות לקחת מעל 12 ימים והריבית שהובטחה עשויה להשתנות.
לייעוץ מפורט ניתן ליצור קשר בטל' 077-4026613
*הבהרה: מאמר זה מהווה סקירה תמציתית בלבד ובשום אופן אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי קונקרטי ומחייב. האמור במאמר זה אינו מהווה הדרכה משפטית ו/או חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ואין בו משום המלצה לפעולה כלשהי. עו"ד מורן ליברמן – איצקוביץ אינה אחראית על ביצוע פעולות ו/או הליכים שיינקטו רק על סמך המידע המופיע במאמר זה ו/או אינה אחראית בין באופן ישיר ובין עקיף לשימוש הנעשה במידע ו/או לתוצאות שינבעו משימוש במידע שניתן במאמר.
