גרירת משכנתא
סעיפים מסוכנים בחוזה מכר

תמלול הסרטון:
שלום לכולם, שמי עו"ד מורן ליברמן. בסרטון קודם סיפרתי לכם על סעיפים שיכולים לעשות צרות לצדדים בעסקת מכר של נכס נדל"ן. יש הרבה דוגמאות ואני הבטחתי שאני אתן לכם עוד דוגמא, והיום אני רוצה לספר לכם על מקרה שאם לא הייתי מכירה את התחום על בוריו, הלקוחות שלי היו מוצאים את עצמם בהפרה יסודית של החוזה.
הייתה לי עסקה שייצגתי מוכרים. הם רצו לגרור את המשכנתא שלהם, כלומר המשכנתא, שהיתה רשומה על הדירה שהם מוכרים, הם לא מסלקים אותה/פורעים אותה בגלל שהתנאים שלה טובים, אלא הם גוררים אותה לדירה אחרת שהם רוצים לרכוש (כי הם ממילא היו צריכים לקחת בדירה החדשה שהם רוצים לקנות משכנתא, אז כבר משאירים את המשכנתא שלקחו בעבר וממשיכים איתה בדירה החדשה). הגרירה היא תהליך מורכב, אורך זמן, צריך לראות מה התנאים של הבנק, התנאים בחוזה של הדירה הנרכשת וצריך לעשות התאמות במועדים בין שני החוזים (המכירה והרכישה), גובה התשלומים ובדיקות נוספות שקשורות לתנאי התשלום ולמשך הזמן שמגיע מכתב זה וכו'.
אני קבעתי בחוזה המכירה שסכום הגרירה ישולם בהתאם למכתב הכוונות למוכרים או לבנק או לצד ג' מהם המוכרים שלי רוכשים דירה. כשהגיע מכתב הכוונות היה רשום בו שהבנק מתחייב לגרור את המשכנתא בתנאי שהקונים ישלמו את התשלום שקבוע בחוזה לצד ג' שמהם המוכרים רכשו דירה. פתאום אומר לי עורך הדין של הקונים אני לא מוכן לשלם לצג ג', איך אני אסביר את זה עכשיו לקונים, מה פתאום, זו לא בעיה שלי זו בעיה שלכם תתמודדו איתה. אם הוא היה צודק זה אומר בעצם שאי אפשר לעשות גרירה, הבנק לא יאפשר, המוכרים לא יכולים לעשות את מה שהם תכננו, במקרה כזה לא תהיה להם ברירה אלא לסלק את המשכנתא ולא לגרור אותה, הם יצטרכו להוציא מכתב כוונות חדש ועכשיו הם לא יעמדו בזמנים שקבועים בחוזה להמציא את מכתב הכוונות, התשלום של הקונים לא יעבור למוכרים בזמן, ואז כמו שרשרת המוכרים שגם רכשו דירה מצד ג לא יעמדו בזמנים שקבועים בחוזה הקניה לתשלומים.
איזה יופי שאני קבעתי בחוזה שהקונים חייבים לשלם לפי מכתב הכוונות גם אם מדובר בתשלום לצד ג', זה לא מזל, זה ידע וניסיון ומומחיות. בסה"כ מדובר ב3 מילים "או צד ג'" ואם הן לא היו רשומות המוכרים היו אוכלים אותה, נמצאים במצב של הפרה יסודית של החוזה שמחייב אותם לשלם בכל חוזה 10% מהמחיר של הדירה גם הנמכרת וגם הנרכשת. תחשבו על פיצוי של כ- 400 אלף ₪.
הקראתי באוזניו של עורך הדין את הסעיף בחוזה, הוא הבין שאין לו ברירה ולמורת רוחו הסביר ללקוחות שלו מה הם נדרשים לעשות והם עשו מה שביקשתי. לא היינו תלויים בחסדיהם ובא לציון גואל.
אז אם אתם בתהליך רכישה או מכירה של נכס חשוב לבחור עורך דין בעל ניסיון ומומחיות כי קל מאוד לטעות טעויות קריטיות בחוזי נדל"ן.
זהו למידע נוסף אני מזמינה אתכם לפנות אלי, אתם גם מוזמנים לבקר באתר שלי ולקבל עוד אינפורמציה.
תודה על ההקשבה. מקווה שלמדתם משהו חדש.
עו"ד מורן ליברמן.