מאת: עו"ד מורן ליברמן
יש לבחון את הסוגיה משני צדי המטבע- מצד המשכיר ומצד השוכר.
מצד המשכיר
בעל הנכס אשר מפקיד בידי אדם אחר נכס יקר ערך שכל מחלוקת לגביו ו/או פגיעה בו, או במחובריו, או בתכולתו עשויים להסתכם במאות ואלפי שקלים. שימוש בהסכם שכירות סטנדרטי או כזה שמורידים מהאינטרנט ואינו מותאם לצדדים הספציפיים עשוי לחשוף את המשכיר לנזקים והפסדים ולהעמיד את המשכיר מול שוקת שבורה. עורך דין בעל תחום מומחיות במקרקעין ידאג לצמצם את מידת החשיפה של המשכיר לסיכונים הגלומים במתן חזקה לאדם זר, החל מאחריות על תיקון ליקויים לרבות פירוט סוג הליקויים אשר מצויים באחריות השוכר ועד לפיצוי ואכיפה במקרה של איחור בפינוי המושכר, קיזוזים בדמי השכירות וכו'.
פעמים רבות מתלוננים משכירים כי, השוכר החליט על דעתו להפחית מדמי השכירות סכום מסוים בשל טענה כי יש בעיה בנכס, המפחיתה את הנאתו של השוכר, שוכרים שעזבו באמצע תקופת השכירות את הנכס, שוכרים שפגעו בנכס. דוגמאות אלו הן רק קצה הקרחון, הסכם שכירות צריך להתייחס לסוגיות אלו ולתת למשכיר כלים יעילים להתמודד וכן לגרום לשוכרים לחשוש מפני אי עמידה בהסכם השכירות.
עורך דין יבקש לערוך בדיקות מסוימות אודות יכולת פירעון של השוכר, ע"י בדיקה אם אינו פושט רגל, לקוח מוגבל או אפילו נמצא במינוס גדול ובדיקה אודות מקור הכנסתו.
שוכרים אינם נוטים להתווכח עם דרישות עורך הדין האסרטיבי אשר יודע לנמק היטב את דרישותיו. נסיוני מלמד אותי כי, ללא יוצא מן הכלל ניהול משא ומתן ע"י עורך דין משפר את מעמדו של המשכיר ואת יכולתו להגן על עצמו ועל הנכס שלו לאין ערוך. אין מדובר בניצול חולשתו של השוכר, אלא בכלי לגיטימי בעסקה מרצון למען שמירה על האנטרס של המשכיר אשר בבעלותו הנכס ועליו הוא צריך לשמור, להבדיל מהשוכר אשר משתמש בנכס לא שלו אשר צריך לנהוג בו בזהירות יתרה ולמלא רצונו של בעל הנכס.
ומעבר למתרס- השוכר
בין אם המשכיר מיוצג ובין אם לאו, המשכיר מגיע מעמדת כוח מאחר והוא בעל הנכס וכבעל המאה בעל הדעה, בכוחו להחליט אם להשכיר לכם את הדירה אם לאו, ביכולתו להפריע לכם במהלך תקופת השכירות ולהפוך את חייכם לסבל מתמשך. על אחת כמה וכמה כאשר המשכיר מיוצג ע"י עורך דין. ראשית, יבחן עורך הדין של השוכר כי המשכיר הוא אכן בעל הזכויות בנכס. שנית, חשוב להפנים כי, גם לשוכרים יש זכויות וכוח וביכולתם לשלא להסכים לתנאים מסויימים בהסכם ולנסח סעיפי ההסכם כך שיהיו מאוזנים ולא נוטים רק לטובת המשכיר. שוכר סביר אשר חותם על חוזה מבלי להבין עד לבסיס השלכות סעיפי החוזה עשוי לותר על דרישות סבירות. השוכר עשוי למצוא עצמו יוצא וידיו על ראשו בהפסדים כספיים ניכרים בשל העדר הבנה משפטית. ראו לדוגמא מקרה שקרה בו כתוצאה מקצר חשמל שנגרם לאחר הפעלת קומקום חשמלי נשרפה הדירה המושכרת ותכולתה- על מי חלה האחריות? המשכיר טען שהשוכר שהפעיל את הקומקום אחראי. למותר לציין כי, סוגיית השריפה שרפה עימה גם הרבה שעות בהתדיינות משפטית, הרבה כספים והדירה שעות שינה רבות. שוכר אשר הצהיר בחוזה כי בדק את הדירה וראה אותה וניתנה לו הזדמנות לבחון אותה ע"י בעל מקצוע יקשה עליו לטעון לאחר מכן כי, קיימים ליקויים בדירה שהתגלו לאחר חתימת החוזה. ליקויים שאינם מתוקנים ע"י המשכיר תוך זמן סביר או ברמה נאותה, משכיר שנכנס לדירה ככל שחפץ, נזילות מים וחיובים בגין הנזילות, טענות של הפרת חוזה מצד המשכיר כלפי השוכר ומימוש בטוחות מבלי מתן אפשרות סבירה לשוכר להתגונן מפני טענות המשכיר וכו'. דוגמאות אלו הן מקצת המקרים אשר עורך דין מנוסה ידאג להסדיר ולשמור על אנטרס השוכר.
תנאי הסכם יבחנו ע"י עורך הדין והוא יקפיד לדקדק "ברחל בתך הקטנה" ולעמוד על כלל סעיפי החוזה לרבות סעיפים המסדירים את תקופת השכירות, מועדי התשלום, אופן התשלום, איחור בתשלום המהווה הפרה, אחריות על ליקויים, אופן תיקון הליקויים, מטרת השכירות, תרופות בשל הפרת חוזה (יסודית ורגילה), בטחונות וכו'. הסכם השכירות יותאם עבור הנכס הספציפי וצרכי הצדדים. הסכם שכירות סטנדרטי אינו יכול ואינו נותן מענה מספק לצדדים ואינו נכנס לדקויות, אינו מכיר את הפסיקה הענפה = ניסיונם של אחרים, אשר ממנה לומד עורך דין להגן על לקוחותיו ומכאן כי, אינו מסדיר את כל המצבים שעשויים להתעורר בחיי השכירות.
יצוג על ידי עורך דין בהסכם שכירות נושא בחובו לרוב הוצאה חד פעמית של אלפים בודדים אולם הוא יכול לשמש אתכם פעמים רבות (מול שוכרים נוספים), קונה לכם שקט נפשי, חוסך לכם במקרים רבים כסף ועגמת נפש ומקנה הגנה על נכס יקר.
עו"ד מורן ליברמן – איצקוביץ, עוסקת בתחום הנדל"ן ומייצגת רוכשים ומוכרים של נכסי מקרקעין, שוכרים ומשכירים בהסכמי שכירות פרטית ומסחרית.
*הבהרה: מאמר זה מהווה סקירה תמציתית בלבד ובשום אופן אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי קונקרטי ומחייב האמור במאמר זה אינו מהווה הדרכה משפטית ו/או חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ואין בו משום המלצה לפעולה כלשהי.
