הקלה במס רכישה לעולה

תקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974 מעניקה הקלה במס רכישה, ברכישת דירת מגורים או רכישת עסק לעולה.
"עולה" מוגדר: מי שנכנס לישראל אחרי 28 בפברואר 1963, ובידו אחת מאלה:
• אשרת עולה או תעודת עולה לפי חוק השבות.
• מי שבידו אשרה או רישיון לישיבת ארעי לפי תקנה 6(א) לתקנות הכניסה לישראל.
• ע"פ תקנה 12(א)(2) רשאי שר האוצר לקבוע סוגי בני אדם שדינם כדין עולה.

שר האוצר עשה שימוש בסמכותו זו וקבע כי גם מי שנכנס שנית לישראל ובלבד שהמנהל שוכנע כי בעת שהותו לראשונה בישראל התקיימו בו מס תנאים מצטברים ייחשב לעולה.
התנאים :

1. הוא החזיק אשרה או רשיון לישיבת ארעי לפי תקנה 6(א) לתקנות הכניסה לישראל.
2. הוא שהה בישראל לשם שירות סדיר או למטרת לימודים או היה מרצה אורח או מומחה חוץ.
3. הוא לא רכש זכות במקרקעין בפטור ממס רכישה לפי תקנה 12 בעת שהותו הראשונה בישראל.

תקופת הפטור

• הפטור יינתן לעולה אם רכש זכות במקרקעין בתוך תקופה המתחילה שנה אחת לפני כניסתו לישראל לראשונה ומסתיימת שבע שנים לאחר כניסתו. במניין שבע השנים לא באה בחשבון תקופת שירות סדיר או שירות לאומי.
• נשאלת השאלה האם תקופה שהעולה יצא מן הארץ באה במנין שבע השנים?
• בעמ"ש 98/84 קורנבליט- העוררים קיבלו תעודת עולה בשנת 76 ולאחר שהייה של 10 חודשים בארץ חזרו לארץ שממנה עלו, בשנת 81 שבו ארצה ובשנת 83 רכשו דירה. ביהמ"ש פסק כי מרוץ השנים אינו מותנה במגורי קבע של העולה בישראל (אז תקופת הפטור הסתימה לאחר חמש שנים). כמו כן נקבע שאין חשיבות לכך שלאחר שקיבל אשרת עולה נכנס העורר לארץ באשרת תייר ולא באשרת תושב.
• בעמ"ש 66/86 אלברט ובינה קמפוס נ' מנהל מס שבח מקרקעין חיפה- בשנת 79 נישא תייר לישראלית והוא עזב את הארץ בשנת 80 וחזר ב-84 בשנת 85 הוא נרשם כעולה ורכש דירה באותה שנה. ועדת הערר קבעה שאין הרכישה זכאית להקלה במס רכישה. החל מנישואי העולה ליהודייה אזרחית ישראל נחשב העורר לעולה ומתחיל מניין השנים.
• בעמ"ש 60/75 טמפלהוף (להלן: פס"ד טמפלהוף) נקבע כי מניין השנים מתחיל רק עם תחילת היות האדם בגדר עולה בהתעלם מהתקופה שהתגורר בישראל במעמד תושב ארעי. אפילו קיבלה העוררת מעמד עולה רק לאחר שהייה ארוכה דיה. כך גם בעמ"ש (ת"א) 20/91 רפקי נקבע כי מי שעלה לישראל וחזר לחו"ל כעבור שנתיים ולאחר 5 שנים שב ארצה אינו זכאי עוד לפטור לאחר שובו, כי חלפו 7 שנים מאז עלה לראשונה.
• ע"א 3207/93 פדר אברהם נ' מנהל מס שבח מקרקעין- המערער נכנס לישראל בנובמבר 1975 כתושב ארעי, כעולה בכוח, ועזב את הארץ ב-78. ב- 91 רכש דירה ולאחר מס' חודשים קיבל מעמד של עולה.
המערער ביקש פטור לפי תקנה 12(ב) לתקנות ונדחה. הדחייה התבססה על כך, שרכישת הדירה נעשתה יותר מחמש שנים לאחר כניסתו לראשונה לישראל.
ביהמ"ש פסק כי התקופה המזכה את ה"עולה" בתשלום מס מופחת נקבעת לפי יום כניסתו הראשונה לישראל. יחד עם זאת ברור שלא כל כניסה קודמת פוסלת" מימוש הזכות.
"הכניסה הקודמת הפוסלת, צריך שתהיה כניסתו של אדם כעולה, משמע, לפי ההגדרה, כאדם שבידו אשרת עולה או תעודת עולה או כאדם הזכאי לאשרה או לתעודה כאמור ובידו אשרה או רשיון לישיבת ארעי".
נקבע כי, תכלית החקיקה היא לסייע לעולים בצעדיהם הראשונים במדינת ישראל ולא לתת סיוע לכל עולה ובכל עת, ולרבות עולה שעזב וחזר בשנית.
הדיבור "לראשונה" בתקנה 12(ב) לתקנות מתמקד בכניסה הראשונה של העולה, בהיותו "חדש" בארץ. הוא מתמקם בכניסה הראשונה ולא באשרה האחרונה.

הזכויות במקרקעין שרכישתן תזכה בהקלה:

1) דירת מגורים, או דירה המשמשת למגורים ולעסק כאחד. הכוונה למגורים צריכה להתממש בעתיד הנראה לעין.
בעמ"ש (ת"א) 1109/90 דורינה גבריאלה ורנר נ' מנהל מס שבח מקרקעין נתניה- העוררת רכשה דירה מחברה בפירוק ובאותו יום מכרה את הדירה. נקבע כי במצב זה הוכח כי לא היתה לה כל כוונה להשתמש בעתיד בדירה לצורך מגוריה ויש לפרש את המלה 'תשמש למגורים' בתקנה 12 באופן סובייקטיבי, דהיינו אם היתה לעוררת כוונה כנה שהדירה תשמש בעתיד למגוריה.
כמו כן נקבע כי המגורים צריכים להיות על ידי העולה בדירה שבבעלותו ולא שבבעלות איגוד שבשליטתו.
2) בית עסק ע"פ פס"ד טמפלהוף רק הכנסה מנכס הנכנסת בגדר סעיף 2(1) לפקודה תזכה בפטור ממס רכישה. רכישת בנין לשם הפקת ריווחים מהשכרה אינה מהווה הכנסה מבית עסק ולחלופין אין זה עסק שהעותרת או בעלה עובדים בו ולפיכך לא תיזכה את העולה בקבלת הנחה. לרבות משק חקלאי, בנוסף תנאי הוא שבעל נכס או קרובו יעבדו בעסק.
3) קרקע פנויה שתשמש להקמת דירה או עסק לפי שטח קרקע שאינו עולה על השטח המינימלי המותר בבניה ואינו פחות מ- 1000 מ"ר לפי השטח הגדול יותר. השטח העודף יהיה חייב במס רכישה בשיעור רגיל.
התקנה מתירה גם לבן זוג של עולה להנות מההקלה. בן זוג שרכש דירה במהלך הנישואין או 12 חודשים טרם הנישואין יהיה זכאי להקלה. בעמ"ש 21/93, אלגרה הורנשטיין נ' מנהל מס שבח מקרקעין נקבע כי בני הזוג ששניהם עולים אינם זכאים ל-2 הקלות אם מימשו את ההקלה בעת היותם בני זוג.
תקנה 12(ד) קובעת כי ההקלה- ניתנת פעם לדירת מגורים (או קרקע לבניית דירה) ופעם לבית עסק. פטור שניתן לקרקע פנויה ימצה את אחד הפטורים.