מאת: עו"ד מורן ליברמן
בשעה טובה אתם מוכרים את דירתכם, אתם מודעים לכך כי מדובר בעסקת חיים ומכירים בחשיבות ייצוג משפטי ובצדק לא חושבים פעמיים ומחפשים עורך דין שילווה אתכם ויגן על זכויותיכם במכירה. אם אתם לא משוכנעים בצדקת האמור המאמר הבא נועד לכם.
עורך דין טוב הוא עורך דין שעוסק בתחום המקרקעין ובעל מומחיות בעסקאות מכר, עו"ד מצויין הוא עו"ד שידאג שהעסקה תהיה מוצלחת עד כמה שאפשר וידאג לייעץ, ללוות ולהנחות אתכם כיצד להשיג יותר בעסקה.
שימו לב, גם אם מדובר בדירה שרשומה בבעלות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) על שם המוכר וגם אם המוכר זכאי לפטור בשל דירה יחידה, על פניו נראית העסקה פשוטה מאוד, ההמלצה הגורפת היא לשכור שירותיו של עו"ד מקרקעין לייצג אתכם במכירה. משרדנו טיפל במקרה בו דירה היתה בבעלות מוכר ורשומה בטאבו ובכל זאת עין לא מקצועית היתה מפספסת את העובדה כי מספר הבנין לא תאם את מספר הגוש והחלקה לכל אורך הרחוב ואם היתה הדירה נמכרת בלא ביצוע תיקון מספק של מספור הבנין כל הצדדים היו מסתבכים ויתכן מאוד כי הבנק אשר נותן משכנתא לקונה לא היה מסכים לתת משכנתא.
הפרת חוזה
לא אחת רוכשים אינם עומדים בתשלומי התמורה, מאחרים בביצועם, או גוררים משכנתא לדירה הנמכרת ועורך דין שאינו בקיא בתחום מכירת הדירות עשוי לסבך את המוכר מעל לראשו כאשר לדוגמא תגרר משכנתא בלא להבטיח כי דירתו של המוכר לא תמומש במקרה בו הקונה יפר את החוזה ולא יעמוד בתשלומי המשכנתא. יש לפנות לעורך דין כדי להקדים תרופה למכה- עורך הדין ינסח הוראות בחוזה אשר יגרמו לקונה לחשוב פעמיים ושלוש לפני שהוא יחשוב אם כדאי לו להפר את החוזה. אם בכל זאת לא עמד בחיוביו, הוראות החוזה יבטיחו את זכויותיו של המוכר.
יפוי כח למחיקה בעת הפרת הסכם ע"י הקונה- עורך הדין ידאג לקבל מיד בחתימת חוזה יפוי כח בלתי חוזר מהקונה למחיקת הערת אזהרה שנרשמה לטובת הקונה ובנק של הקונה ממנו לקח משכנתא במקרה של הפרת הסכם המכר.
בנקים
עורך הדין יבדוק מסמכי בנק הממשכן של הקונה אשר עליהם יתבקש המוכר לחתום ובמידת הצורך יעיר עליו הערות אשר יגנו על מוכר הדירה.
מכירה ורכישת דירה חלופית- במקרה בו המוכר מתכנן לקנות דירה חלופית במקביל למכירה יש לערוך התאמות בין מועדי תשלום התמורה וימי חסד בכל חוזה, יש לקחת בחשבון סכומים שיכולים להיות בנאמנות וכו'.
תכנוני מס- לעיתים כדאי לנצל פטור מסוים לפני פטור אחר או שלא להשתמש בפטור מסוים לצורך שימוש בנכס אחר השייך למוכר. עו"ד מקצועי לא יסתפק בראיית הדירה הנמכרת בלבד ומכירתה, אלא יברר אם למוכר יש עוד נכסים ותוכניותיו לגביהם.
נוסף ידאג עורך הדין למלא את טפסי הדיווח (הצהרות, או מש"ח) כנדרש ולהגישם לרשויות המיסוי.
עורך הדין יברר גובה היטל ההשבחה שיוטל על המוכר או לפחות יאיר את עיני המוכר בקיומו ובצורך לברר מה גובה ההיטל.
עורך הדין יבקש לברר האם יש זכויות בניה נוספות ואף זכויות בניה פוטנציאליות ויעריך גובה המס שידרש כתוצאה מזכויות בניה אלו. בעקבות תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין, יש לבחון האם קיימת אפילו מדיניות של ועדת התכנון להוספת זכויות, יתכן ואלו ימוסו במס שבח ויש להביא ענין זה לעיני הלקוח אשר יוכל לכלכל את צעדיו בהתאם.
נאמנות
עורך הדין ישמש כנאמן לכספים במקרה בו חסרים מסמכים לצורך השלמת העסקה מטעם המוכר. באמצעות מנגנון זה ניתן להשלים את העסקה ולא להיות תלוי בגורם השלישי.
ולבסוף, עליכם לבחור עורך דין מקצועי וכן אחד שמתאים לכם. ישנם משרדים מקצועיים אך לא תהיה כימיה בין הלקוח לעורך הדין. אין שום סיבה כי הלקוח לא יקבל יחס וזמינות מנותן השירות כפי שמקבל לקוח גדול של המשרד. עורך הדין צריך להתחייב לזמינות גבוהה ועבודה מהירה, תוך שאיפה לקדם את העסקה. שימו לב כי עורך דין אסרטיבי וקשוח אינו בהכרח טוב יותר. עורך הדין צריך להיות גם בעל יכולות בינ-אישיות בנוסף להיותו עורך דין בעל מומחיות. צריך לדעת היכן להתעקש והיכן ניתן להתגמש, כדי שהמוכר לא יאבד את העסקה. ישנם עורכי דין צעירים יחסית או אפילו ותיקים מאוד שאינם בקיאים בתחום המקרקעין ועורכים עסקאות באופן מזדמן בלבד, לא בכדי מרבית תביעות הרשלנות של עורכי הדין הן בתחום המקרקעין, לא אכביר במילים, כדאי להיזהר.
שכר טרחה עורך דין מכירת דירה לא בהכרח ישקף את מקצועיותו של עורך הדין, עליו להיות נגזרת של מורכבות העסקה, מספר המיוצגים ומחיר הדירה ועשוי לנוע בין כ- 0.5% ועד ל-1% ממחיר הדירה.
*הבהרה: מאמר זה מהווה סקירה תמציתית בלבד ובשום אופן אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי קונקרטי ומחייב האמור במאמר זה אינו מהווה הדרכה משפטית ו/או חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ואין בו משום המלצה לפעולה כלשהי. עו"ד מורן ליברמן – איצקוביץ אינה אחראית על ביצוע פעולות ו/או הליכים שיינקטו רק על סמך המידע המופיע במאמר זה ו/או אינה אחראית בין באופן ישיר ובין עקיף לשימוש הנעשה במידע ו/או לתוצאות שינבעו משימוש במידע שניתן במאמר.
