1. דבר ראשון- כמה כסף עומד לרשותכם- הון עצמי הלוואה מהמשפחה (משמעות למתנה מהמשפחה מעל 50% ממחיר הנכס לא תוכל למכור בפטור ממס שבח בין 3-4 שנים תלוי אם גר בנכס). האם הכסף זמין- ניתן להוציא אותו בהודעה של כמה זמן
.
2. האם נוטלים משכנתא- במידה וכן- יש לדאוג לקבל אישור עקרוני מהבנק לגבי הסכום שאתם רוצים לבקש. אם מדובר בדירה ראשונה ניתן עד 75% אם זו דירה חליפית עד 70%.
בטרם יסכים הבנק למתן סכום כלשהו הוא בודק אם גובה ההחזר החודשי לא גבוה מ-50% לערך מההכנסה. שימו לב כי הבנק מעדיף ללכת על הצד הבטוח ולכן גובה ההחזר החודשי יעמוד על כ-40% ברף העליון (תלוי בנק). אם מדובר ברכישת דירה, שאינה בנויה עדיין, הבנק ישחרר את הכסף לפי קצב התקדמות הבניה ולא בבת אחת- אין אפשרות לחסוך מדד אם רוצים לשלם מראש.
• בנוסף צריך להשאיר עוד כסף בצד להוצאות נלוות לרכישה- מס רכישה (פטור עד 1.66 מליון), עו"ד, מתווך, משכנתא (פתיחת תיק), שמאי, יועץ משכנתאות, מהנדס (אם תקחו), שיפוץ (אם אתם עושים). ברכישת דירה מקבלן- עלויות עו"ד לרישום בית משותף 5,000 ₪, הוצאות פיתוח וכל מה שקבוע בחוזה.
• יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות, הנלוות להליך הרכישה ולהיערך להן בהתאם (ניתן להיעזר במאמר שכתבתי על הוצאות נלוות לרכישת דירה). בין ההוצאות יש לבדוק מס רכישה (פטור בדירה יחידה בהתאם למדרגות המס), תיווך, עו"ד, אגרות רישום זכויות בטאבו ושליחויות, עלויות מעבר, שיפוץ, עלויות משכנתא, שמאי, יועץ משכנתאות ומהנדס ככל ותשכרו שירותיהם, בדירות חדשות – מדד תשומות הבניה, תשלומי פתוח, חיבור הדירה למערכות גז, חשמל, מים, עלויות רישום בית משותף ברכישה מקבלן 5,000 ₪ ומע"מ ומה שקבוע בחוזה.
• אם החלטתם לקחת הלוואה בגובה המקסימלי של 75% קחו בחשבון כי לא תקבלו את 75% ממחיר הדירה כפי שקבוע בחוזה אלא מהמחיר שקובע שמאי הבנק (אשר לרוב מפחית מהמחיר הקבוע בחוזה). יכול להיות פער אותו תצטרכו להשלים מהון עצמי. לכן אם אתם מתכננים לקחת משכנתא בגובה המקסימלי עדיף שתחפשו דירה שמחירה נמוך מהמחיר המקסימלי שאתם יכולים לשלם יחד עם המשכנתא וכן קחו בחשבון את כלל ההוצאות.
3. לאחר שהצטיידנו באישור עקרוני נתחיל לחפש דירה במחיר שנכון עבורנו.
ראשית, יש לבדוק את מחירי השוק של הדירות באזור המבוקש באמצעות בדיקת עסקאות שנעשו לאחרונה באזור – דרך אתר "מידע נדלן" של רשות המיסים (אין שם נתונים כגון כיווני אויר), דרך אתר מדלן תוכלו לבדוק נתונים סטטיסטיים של האזור, חתך אוכלוסייה, שירותים קהילתיים, באמצעות אתר יד 2 ניתן לבדוק מחירי דירות באזור וכן דרך מתווכים.
מחירוני דירות ניתן למצוא באתר טפחות נדל"ן: www.nadlan.tefahot.co.il/Pages/Home.aspx של בנק מזרחי טפחות, באתר יד 2:www.yad2.co.il/Nadlan/sales.php, וכן באתר WINWIN (בשיתוף עם לוי יצחק):www.winwin.co.il/RealEstate/ForSale/RealEstatePage.aspx.
-מחירון הדירות של לוי יצחק הינו כלי להערכה ראשונית של מחירי דירות בערים העיקריות בישראל. המחירון יוצא לאור בתדירות דו-חודשית. הדירות במחירון מסודרות לפי ערים ורחובות.
4. בעת ביקור בדירה- יש לערוך בדיקה פיזית של הנכס. אל תהססו לפתוח ברזים ולראות כי לחץ המים מספק, האם אין רטיבויות או ליקויים בדירה, בדקו את הריצוף, בדקו אם הדלתות נסגרות, את מצב החלונות, תריסים, זכוכית וגלילה (אם אין אנשים בדירה תבדקו מפסקים, שלט המזגן, שלטי החניה).
5. יש לשאול את המוכר האם הוא ביצע תוספות בנכס – על מנת לברר אם אין חריגות בניה- אם כן, האם קיבל היתר בניה לתוספת.
6. אם מחפשים דירות גג- עם זכויות בגג ואפילו בניה על הגג- יש לבדוק תקנון הבית המשותף ככל ונרשם ולבדוק זכויות הבניה בעירייה.
7. כדאי לשוחח עם שכנים על הבניין והשכונה.
8. יש לבחון גם את הסביבה של הדירה- האם מסביב לבית שטחים ריקים- יש לבדוק מה מתוכנן להיבנות שם, בדיקה זו ניתן לבצע בעירייה או באמצעות עורך הדין שיטפל בכם. דירה עם "נוף לים", אזור עם בתים ישנים לצד בנינים מחייבים בדיקה- נבדוק אם יש תוכנית מאושרת או מופקדת המשנה את פני הסביבה. ניתן לפנות לעירייה לבצע הבדיקה.
9. בדוק באתר האינטרנט של המשרד להגנת הסביבה www.gis.sviva.gov.il אם בסביבת הבניין מותקנות אנטנות סלולריות, כי לעיתים הן מוסוות וסמויות מהעין.
10. בדקו את חדר האשפה אשר יכול להעיד על טיבם של השכנים. האם אין בקרבת הדירה תחנת אוטובוס, קווי מתח גבוה, היכן ממוקם חדר החשמל, טרנספורמציה, חדר האשפה, כל אלו משפיעים הביקוש ומחיר הדירה.
11. בקרו בסביבת הדירה מספר פעמים בשעות שונות ובדקו אם אין מטרדים כגון רעש בשעות מסוימות, תנועה גדולה של מכוניות, מה קורה באזור בשעות הלילה.
12. קצת טיפים לניהול מו"מ- -בעסקה של קניית דירה, בנוסף למחיר הדירה יש חשיבות למרכיבים נוספים בעסקה: מועד פינוי הדירה, מהלך התשלומים וגובהם ואילו חפצים ואביזרים ישאיר המוכר בדירה. מומלץ שלא להזניח נושאים אלה בשלב המשא ומתן ולנסות לגרום לכך שהחפצים והאביזרים יישארו בדירה.
13. מומלץ שהצעת המחיר שלך למוכר הדירה שבה אתה מעוניין, תהיה נמוכה מהסכום שתהייה מוכן לשלם עבורה באמת. בדרך זו תוכל להעלות את הצעת המחיר שלך בהמשך המשא ומתן ולהתקרב להצעת המוכר.
מידע מוקדם על הדירה וסביבתה עשויים לסייע לך רבות במשא ומתן לקנייתה. הכרת דירות בסביבת הדירה בה אתה מתעניין ותנאי העסקאות של דירות שנמכרו בסביבה עשויים לשמש סיבות להפחתת מחיר. דירה שנמכרה במחיר כלשהו, וידוע לך שהיא עברה שיפוץ יסודי לפני המכירה, עשויה לשמש דוגמה בפני המוכרים לדירה מושקעת בעוד שהדירה המועמדת לקנייה על ידך אינה כזו. ידיעת החסרונות של דירה ושל סביבתה, כגון רעש מגינה סמוכה, שכנים בעייתיים וכד', עשויה גם היא להוות הצדקה לבקשה להפחתה במחיר.
הכרה של נסיבות המוכרים הגורמות להם למכור את דירתם עשויה לסייע בשיפור תנאי המשא ומתן. זוגות העומדים לפני גירושים, בדרך כלל, מעוניינים לסיים את החיים המשותפים בהקדם ולמכור את דירתם. להבדיל, יורשים של דירה רוצים פעמים רבות לסיים את הליך מכירת הדירה שירשו כדי לקבל את חלקם בירושה. ידע הוא כוח במיקוח, ובשורה התחתונה משמעותו כסף.
-ידיעת העובדה שמוכרי הדירה בה אתה מתעניין קנו דירה אחרת היא חשובה, שכן מוכרים במצב זה לחוצים לעיתים למכור את הדירה הנוכחית. במצב זה הנכונות להפחתת מחיר גדולה יותר.
-פרק הזמן שבו דירה עומדת למכירה, הוא נתון חשוב שכדאי לקונה דירה לדעת. מוכרי דירה שדירתם מוצעת למכירה זמן רב, בדרך כלל גמישים יותר בקביעת מחירהּ. מוכרים כאלה הכניסו לביתם קונים פוטנציאליים רבים והדבר פוגע בשגרת חייהם והופך למטרד.
-החצנת התלהבות מדירה מפחיתה את הסיכוי להפחית את מחירה. מוכר החש בהתלהבות מהנכס מצד הרוכש, ביטחונו העצמי גובר ונכונותו להפחית את המחיר פוחתת.
-זוג הבא לראות דירה פוטנציאלית חייב לשמור על איפוק ולא לדבר בשבחה יתר על המידה בפני המוכר.
-החצנת לחץ מצד הקונה, לדוגמה, בגלל לוח זמנים צפוף הדורש ממנו השגת דירה במהירות, מחזקת אצל המוכר את התחושה שהקונה מוכן לוותר על המחיר ועל עניינים נוספים.
כאשר נציגי המכירות של קבלן מתעקשים על המחיר המקורי של הדירה, ניתן לבקש מהם שדרוג לקומה גבוהה יותר בבניין ללא שינוי במחיר הדירה במקום הנחה במחיר. בדומה, אפשר לבקש מחסן או חניה ללא תוספת במחיר הדירה, או שהמחסן או החניה ימכרו בהנחה גדולה. כמו כן, אפשר לדון על מיקומם של אלה בבניין. לדוגמה, לחניה קרובה למעלית יש יתרון על פני חניה רחוקה מהמעלית, במיוחד כאשר חוזרים עמוסים מקניות.
-לעיתים, כאשר מוכרים של דירה מיד שנייה מתבצרים במחיר המקורי, אפשר לבקש מהם שיתפשרו בנושאים הנלווים, כגון סדר התשלומים, מועד פינוי הדירה ועוד.
-במצב בו דירה מושכרת עומדת למכירה, עולה השאלה מי מהצדדים בעסקת הקנייה יקבל את שכר הדירה מהשוכרים לאחר החתימה על חוזה הקנייה, שהרי עד שהדירה תעבור לידי הקונים עוברים שבועות ולעיתים חודשים. מומלץ להעלות נושאים אלה ולנסות להיטיב את תנאי העסקה.
14. האם הדירה פנויה, האם גר בה המוכר או שוכר – לבקש לראות הסכם שכירות, ילד של המוכר- צריך לבדוק איתו שאין בעיה עם הפינוי.
15. לא להסתפק בגודל שאומר המוכר על הדירה- השטח האמיתי של הדירה נמדד בעזרת מטר או מכשיר מד-לייזר. תבקשו לראות טופס ארנונה- ונשווה את גודל הדירה כפי שמופיע בעיריה ונשווה זאת לרשום בנסח טאבו, תשריט הבית ולגודל הדירה בפועל (ואם נרכשה מקבלן – לגודל הדירה במפרט והתשריט).
16. מפרסמי דירות למכירה בלוחות פרסום באינטרנט יכולים למסור לך מידע אמין אם תתקשר אליהם ותציג עצמיך כבעל דירה המפרסם דירה במודעה ליד המודעה שלהם בלוח הפרסום. שיחה קצרה יכולה להבהיר לך מהו המחיר האמיתי שהם מצפים למכור את דירתם, כמה זמן הם כבר מפרסמים את דירתם למכירה ועוד. שיחה כזו יוצרת סוג של אחווה הגורמת לשכנים בלוח הפרסום למסור מידע אמין זה לזה.
17. השלב הבא- ניגשים אלי כדי לערוך בדיקות – בשלב הראשון אבדוק מי המוכרים- הוצאת נסח טאבו יגלה כיצד המוכר רשום- כבעלים, חוכר, ה"א. האם יש עיקולים, שעבודים, הערות על זכויות המוכר, האם יש למוכר משכנתא (רלוונטי לעניין מועד המסירה ועניינים נוספים). בשלב הבא נבדוק את החוזה, מסמכים נלווים, בדיקה האם יש היתר בניה, טופס 4, ייעוד כדירת מגורים, תשריטים מול בניה בפועל, בדיקת מסמכי הבית המשותף.
18. במקביל יחד עם האישור העקרוני פנו למספר בנקים ובקשו לקבל הצעה טובה מההצעה שקיבלתם ולאחר מכן גשו שוב לבנק הראשון ובקשו כי ישפר הצעתו, זהו שלב הפינג-פונג.
19. כדי לבדוק התכנות לפינוי בינוי יש לפנות למחלקת המידע בעירייה או במנהלת להתחדשות עירונית שם תוכלו לקבל מידע כללי וראשוני בנושא ללא תשלום.
אחד המדדים החשובים להצלחתו של פרויקט הוא היותו ישים מבחינה כלכלית וכדאי ליזמים/
קבלנים. הכדאיות הכלכלית נקבעת, בין היתר, על פי ערך הקרקע באזור והיחס בין מספר הדירות
מחשבון לחישוב כלליות פרויקט התחדשות עירונית משרד השיכון-
http://www.moch.gov.il/shikum_vehitchadshut/hitchadshut_ironit/Pages/hamodel_hadinami_lechishuv_kedaiyut_kalkalit_pinuy_binuy.aspx
20. מומלץ להימנע מלחתום על מסמך כלשהו כגון, "זיכרון דברים" "סיכום דברים", "הצעה לקניית דירה" בשלבי המשא ומתן הקודמים לחתימה על הסכם קניית דירה. סיכום שבעל פה בין הצדדים בנוגע למחיר העסקה ואופן התשלום הוא מספיק לשלב זה.
21. הפחתה במס רכישה בקניית דירה אפשרית על ידי הפרדה בין קניית הדירה עצמה לבין קניית החפצים הנמצאים בדירה, שאינם מחוברים בחיבור של קבע לדירה. המוכר יקבל את המחיר הכולל את מחיר הדירה ואת מחיר החפצים שסוכם שיישארו בדירה. הקונה ישלם פחות מס רכישה לרשויות המס, שכן מס רכישה חל רק על החלק הנדל"ני של העסקה.
22. יריד דירות – לפני הגעה ליריד בדוק אם יוצגו ביריד פרויקטים באזור המבוקש לך. בנוסף, בדוק אילו חברות קבלניות משתתפות.
מומלץ להתמקד ולהגדיר מראש מה אתה מחפש: דירה במגדל, דירת גן, וכד'. מומלץ לראות את כל או רוב הפרויקטים הנוגעים לסוג הנכס שהינך מעוניין בו.
-יריד דירות מקנה הזדמנות להשוות ולקבל מידע ממציגי הפרויקטים השונים. זה הזמן לעשות טבלאות בדיקה ולהשוות בין האלטרנטיבות השונות.
-בשום מקרה כמעט, לא מומלץ לקנות דירה ביריד. לא קונים דירה מבלי לראות ולבדוק בשטח, אפילו אם מפתים אותך בפיתוי גדול (מטבח משוכלל, רכב..) או בהנחות. ליריד באים ללמוד ולגבש דעות. לאחר היריד מומלצת בדיקה מקיפה ומקצועית של השכונה והסביבה בנוסף לבדיקת הדירה והבניין.
-מידע נוסף על פרויקט בו אתה מתעניין ניתן לקבל מאיש מכירות "מתחרה" ביריד, שיציג בפניך עובדות, מחשבות ודברי רכילות על הפרויקט בו אתה מתעניין.
-קבלן החפץ בליווי בנקאי צריך להוכיח לבנק שמכר לפחות שליש מהדירות בפרויקט שלו. פעמים רבות קבלנים יפחיתו במחיר הדירות הראשונות כדי להציג לבנק המלווה את היקף המכירות הנדרש לקבלת הליווי הבנקאי. כדאי במיוחד לנצל מצב זה ממש לפני תחילת הבנייה של הפרויקט, שכן אז הקבלן לחוץ במיוחד למכור מספיק דירות כדי לקבל את הליווי הבנקאי.
-זכור שאתה הלקוח ואתה בעמדת כוח. כל מציג ביריד מעוניין בך או יותר נכון בכספך. מומלץ להתמקח ולהשיג הנחות והטבות משמעותיות. הנחות והטבות אלו תוכל לבקש מהקבלן אחרי היריד, אחרי שביקרת באתר הבנייה, חקרת את המקום וחלטת שאתה מעוניין לקנות שם דירה.
-הצעה הניתנת על ידי איש מכירות יש לרשום על נייר. במידת האפשר יש לרשום את שם איש המכירות ולבקש את חתימתו.
23. ברכישה מקבלן- יש לברר באיזה שלב נמצאת הדירה- האם בנויה, האם על הנייר, יש לברר האם יש היתר לדירה הנמכרת, אם רוכשים לפני שיש היתר- האם הזכויות הנמכרות קיימות בתב"ע הנוכחית או שבמסגרת בקשה לשינוי תב"ע- יש הרבה יותר אי וודאות.
24. במקרה של רכישת דירה מקבלן – בדיקת היזם המוכר- הקלדת שם היזם בגוגל ופניה לרוכשים בפרויקטים קודמים עשויים ללמד רבות אודות עמידת היזם בהתחייבויותיו ועמידה בזמנים, ליקויי בניה, מידת שירותיות, שביעות רצון הרוכשים ועוד.
כדאי לבדוק באתר האינטרנט של רשם החברות במשרד המשפטים: www.justice.gov.il/MOJHeb/RasutHataagidim/RashamHachvarot/ChasuvLaddat/TikChevra.htm, ו/או במאגרי מידע המספקים מידע מרשם החברות. המידע המבוקש על הקבלן צריך לכלול, בין היתר: מתי נוסדה החברה הקבלנית שלו, האם יש לגביו התראות/תביעות/איחור בתשלומים. ניתן לבדוק גם באתר האינטרנט של רשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון: www.moch.gov.il/rasham_hakablanim/Pages/rasham_hakablanim.aspx
25. יש לשאול את סוכן המכירות על ההצמדה למדד (או לקרוא את טופס ההצטרפות), ישנם קבלנים הדורשים כי ההצמדה למדד תחושב ממועד החתימה על הבקשה לרכישת הדירה (עליה חותמים הקונים מול סוכן המכירות), חלק מהקבלנים ידרשו הצמדה למועד בו החלו בפיתוח המגרש ו/או בבניה, יש להתמקח על כך ולבקש להצמיד למועד חתימת החוזה ואם טרם החלו בבניה- למועד קבלת היתר בניה. יש להתמקח על מרכיב הקרקע באשר אין למדד השפעה על רכיב זה.
26. במקרה שרוכשים מקבלן וניתנת האפשרות לבחור חניה שעדיין לא נתפסה
חנייה מקורה עדיפה על חנייה שאינה מקורה.
חנייה תחתית (מתחת לבניין) עדיפה על חנייה עילית.
חניות מקבילות עדיפות על חניות בטור (במצב זה רכב אחד חוסם רכב אחר).
חנייה קרובה למעלית או לכניסה לבניין עדיפה על חנייה רחוקה ממעלית או מכניסה לבניין.
בחנייה עילית עדיפה חנייה הממוקמת כך שניתן לראות את הרכב החונה מהדירה.
חניה רחבה עדיפה על חניה צרה יותר (במקרים שלא כל החניות דומות בגודלן).
בחנייה הנמצאת בטור או בשורת חניות, עדיף לבחור חנייה שבצד אחד שלה יש ערוגה, משטח בטון וכד', כך שמצד זה אין אפשרות לרכב להחנות בצמידות לרכבך כמו בשאר החניות. מובן, שחנייה טובה אף יותר היא חניה שמשני צידיה אין אפשרות להחנות.
27. מומלץ לבצע בדיקה הנדסית של דירה לפני קנייתה: הדו"ח המתקבל משקף את מצבה ועוזר להחליט אם הקנייה כדאית. הדו"ח יכול לשמש גם ככלי להפחתה של מחיר הדירה.
-מומלץ לבצע בדיקת המצאות גז ראדון בדירה הנקנית באזורים מועדים להימצאותו, לדוגמה, באזור מעלה אדומים.
-בצע בדיקת המצאות קרינה סלולארית ואלקטרומגנטית בדירה בעזרת חברה העוסקת בבדיקות אלו.
