מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ
קבוצת רכישה הינה קבוצה של אנשים המתאגדים לצורך רכישת קרקע לטובת הקמת בנין מגורים משותף לחברי הקבוצה ללא תלות בקבלן. מהות קבוצת הרכישה היא שהרוכשים עצמם הם היזמים. שימו לב, גם שלושה אנשים אשר רוכשים קרקע למטרת בניה משותפת עשויים להיחשב כקבוצת רכישה, גם אם הם בני משפחה.
בתחילה מאתרת הקבוצה קרקע לבניה. כל חבר בקבוצה משלם על הקרקע לפי חלקו היחסי בהתאם לגודל הקרקע שרכש. הרוכשים חותמים על הסכם שיתוף, המסדיר את הליך הבניה, ומתקשרים עם קבלן שנבחר לביצוע הבניה.
קיימים יתרונות כלכליים להתאגדות כקבוצת רכישה אשר נובעים מחסכון בעלויות שהיו משולמות ליזם, חסכון בפרסום הפרוייקט, שיווקו וכו' אולם היתרונות המיסויים חלפו להם.
בעבר מס הרכישה אשר נדרש מהרוכשים עמד על 5% ממחיר הקרקע, להבדיל מרכישת דירה אשר מס הרכישה מחושב ממחיר הדירה כולה בהתאם למדרגות הרלוונטיות במועד הרכישה (לרוכשי דירה יחידה פטור עד הסכום הקבוע בחוק ). בעקבות טענות הקבלנים לפיהן, קיימת אפליה ביניהם לבין קבוצות רכישה, שכן לטענתם לא קיים הבדל בין קבוצות רכישה לקבלנים, ולכן אין הצדק לגבות מן הקבלנים מסים מלאים כאשר רוכשים במסגרת קבוצות רכישה נהנים מהקלות מס, נקבע במסגרת חוק ההסדרים 2011-2012 (ובהמשך תיקון 69 לחוק מסוי מקרקעין), כי החל מחודש ינואר 2011 מכירת מקרקעין לקבוצת רכישה בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין תחשב עסקת אקראי, בה המוכר יהא חייב במע"מ בגין מרכיב הקרקע. כמו כן נקבע כי כל חבר בקבוצה ישלם מס רכישה כאילו רכש מוצר מוגמר, דירה או נכס. קבוצת הרכישה כגוף פרטי אינו משלם מע"מ בגין הרכישה.
רשויות המיסוי הגבירו את הפיקוח ופעלו באגרסיביות לאתר קבוצות רכישה ויזמים אשר ניסו להסוות עסקת מכירה של דירה תחת הכותרת של "קבוצת רכישה" על מנת להתחמק מאחריות חוק מכר.
רשויות המיסים בודקות בדיקות מקיפות ויסודיות, בין היתר, בודקות האם יש קשר בין בעל הקרקע, מארגן הקבוצה והקבלן, הן בודקות את אופן הפרסום לצורך הצטרפות לאותה "התארגנות" האם היתה ספונטנית או באמצעות משרד פרסום, מהו תוכן הפרסום, תוכן הסכמי המכר, האם היה ניתוק מוחלט בין רכישת הקרקע ותהליך הבניה, האם המארגן היה אחראי גם על ניהול הקבוצה לאחר הרכישה, האם המארגן מקבל תמורה וכו'.
טרם הצטרפות לקבוצת רכישה יש לערוך בדיקות מקיפות אודות מכלול פרטי העסקה. יש לבחון, בין היתר, מי המארגן – היזם, מהו ניסיונו. לצורך כך, רצוי מאוד להיעזר בשירותיו של עורך דין רכישת דירה בעל ניסיון בתחום קבוצות הרכישה.
להבדיל מרכישת דירה, מחירה הסופי של דירה בקבוצת רכישה אינו ידוע מראש ותלוי בגורמים שונים כגון עלויות הבניה, משך הבניה וכו'. בנוסף להבדיל מרכישת דירה, קיימת בעייתיות בקבוצת רכישה לקבוע מי יקבל איזו דירה. קיימות שיטות להסדיר את דרך החלוקה- השיטה האחת, לפיה "כל הקודם זוכה" והשיטה השנייה קובעת הגרלה.
הסכם השיתוף יסדיר את מנגנון קבלת ההחלטות בקבוצה ויכיל את מלוא הסוגיות העלולות להתעורר במסגרת יחסי חברי הקבוצה.
בשל המסים הכבדים מנסים רוכשים להימנע מלהיחשב קבוצת רכישה. במקרה כזה על מנת להתחמק מהגדרת הקבוצה כקבוצת רכישה יש לבצע נתק בין עסקת הרכישה לעסקת הבניה, הסכם השיתוף לא ייחתם בסמוך להסכם הרכישה, אך זה יכול לעבוד רק במקרה של היכרות ויחסי אמון בין הרוכשים ואולי, הייתי מוסיפה, רק במקרה שיש לרוכשים ניסיון, כי מדובר בהליך ארוך ולא פשוט.
בשורה התחתונה מול היתרון בחסכון בתשלום ליזם וכו' יש לקחת בחשבון את הזמן שייקח לגייס את הקבוצה, מורכבות הליך קבלת ההחלטות וכן צריך להבין שיתכן ובסוף תקבלו דירה שלא רציתם בגלל דרך חלוקת הדירות.
