מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ
על סעיפים בחוזה מכר דירה שנראים תמימים, אולם הם יכולים להיות מאוד מכשילים. נסיון לחסוך כסף על עורך דין למכירת דירה מצוין יכולה לעלות הרבה כסף!
בחוזי מכר רכישת דירה קיימים סעיפים מסויימים שרק בקיאות בדין הרלוונטי ונסיון בתחום המשפט תאפשר לעורך הדין לשרת את הלקוח שלו בדרך הנכונה ביותר ואף לחסוך לו כסף. אי דיוק בניסוח בסעיפים אלו עלול לעלות ללקוח כסף רב.
אביא מספר דוגמאות להלן:
היטל ההשבחה- ישנם הסכמים רבים שאין בהם התייחסות חד משמעית על מי חל היטל השבחה הנובע מהקלה (הקלה מאפשרת למשל להגדיל דירה מעבר לקבוע בתוכנית המתאר). ועדה מקומית יכולה לקבוע כי ניתן להוסיף שטחי שירות למשל לנכס בדרך של הגשת בקשה להקלה ו/או בדרך של הוספה ישירה של זכויות בניה. עד שלא תוגש בקשה לא תקום חובת היטל השבחה. השאלה אם אתם קונים או מוכרים- אם אתם הקונים רצוי לכם שהסעיף המדבר על היטל השבחה ינוסח באופן המרחיב את חבותו של המוכר ויחיל את חובת תשלום היטל ההשבחה גם בגין ההקלה, אפילו שלא הוגשה בקשה למימוש ההקלה. אם אתם המוכרים תרצו כמובן לצמצם את החבות. מומלץ לשכור שירותי עו"ד המתמחה במקרקעין, שידאג להעביר הניסוח הנכון לכם.
משכנתא ומכתב כוונות- עורך דין שיצג קונה ברכישת דירה עליה היתה מוטלת משכנתא שלקח המוכר, לא דאג לציין בחוזה את חובת המוכר להציג מכתב כוונות מהבנק בעת חתימת החוזה והסתפק באישור יתרה לסילוק. הענין הסתבך כאשר המוכר הטיל קשיים ולא הציג את מכתב הכוונות כשנדרש. עוה"ד אף לא ביקש מהמוכר בעת החתימה יפוי כוח המסמיך אותו לקבל מכתב כוונות מהבנק לכשידרש. הקונה לא יכול היה להשלים את ביצוע העסקה ולהעביר את התשלום הבא בהעדר מכתב הכוונות והעסקה נתקעה.
מקרה נוסף, בחוזה מכר צריך לכתוב במפורש כי התשלומים שלאחר התשלום הראשון כפופים לכך כי נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה. עורך הדין לא התנה את התשלום הבא ברישום הערת אזהרה אלא הסתפק בהחזקת התשלום הראשון בנאמנות. התשלום הראשון אכן הוחזק בנאמנות והקונה נדרש להמשיך לשלם את התשלומים הבאים בלא שתרשם הערת אזהרה לטובתו ובלא שיוחזקו בנאמנות.
לוח תשלומים- עורך הדין לא תכנן את לוח התשלומים באופן שהמוכר יכול היה לעמוד בו- התשלום האחרון מומן באמצעות משכנתא שלקח הקונה. התשלום הקודם לו היה אמור לסלק את המשכנתא של המוכר. המוכר התחייב להמציא אישור על סילוק המשכנתא ונסח טאבו נקי עד למועד התשלום האחרון אשר נקבע לאחר 15 ימים. זמן זה לא הספיק למוכר לסלק את המשכנתא ולהמציא את האישורים הנדרשים והוא נחשף להפרת החוזה בשל אי עמידה במועדיו.
יצוג המוכר בד בבד גם בקניית דירה חלף הדירה הנמכרת- עורך הדין יצג אדם שביקש למכור ולקנות דירה מכספי הדירה שמכר. עורך הדין סידר את התשלומים כך שהלקוח שלו יוכל לעמוד בזמנים ואף לקח בחשבון זמן דחייה (גרייס) בו איחור לא יחשב להפרת החוזה. דעקא, עורך הדין לא לקח בחשבון כי הסכום האחרון היה צריך להיות מוחזק בנאמנות עד להשלמת כל המסמכים הנדרשים לצורך העברת הזכויות. הלקוח שלו לא יכול היה להשתמש בתשלום האחרון לצורך תשלום למוכר הדירה שרכש ונקלע להפרה יסודית של ההסכם.
מקרים אלו עשויים לקרות לעורך דין לעינייני מקרקעין שאינו מכיר את כל הסיכונים והקשיים העלולים לצוץ בתהליך מכירת/רכישת דירה. לכן כאמור, מומלץ להעזר בשירותיו של עורך דין אשר "חי ונושם" מקרקעין אשר ידע להתגבר על כל מכשול ולא בעורך דין שעוסק במקרקעין באופן מזדמן.
