מצאתם דירה שמצאה חן בעיניכם, אילו בדיקות מומלץ לערוך לפני רכישת דירה?
רכישת דירה צעד אחר צעד חלק שני
בדיקה פיזית של הדירה
- בעת ביקור בנכס יש לערוך בדיקה פיזית של הנכס – אל תהססו לפתוח ברזים – לבדוק שיש לחץ מים (אם אין יכול להיות שמדובר בבעיה ויש להתייעץ עם יועץ מתאים), לפתוח חלונות, בדיקת תריסים חשמליים (לבדוק שעובדים ואין תקלות), בדיקת אחיזה של ציוד סניטרי לקירות, מפסקים, שלט המזגן (כן כן לא להתבייש ולהדליק מזגן ולבדוק שהוא מקרר), שלטי החניה, בדיקת דלתות (בדיקה שסף הדלת לא נפוח והן עמידות למים), ארונות ודלתות מטבח (לבדוק שאין עובש בתוך הארונות פנימה, שכנראה מגיע מהקיר שהם מסתירים), שירותים ואמבטיה, בדקו אם יש סדקים בריצוף ורטיבות לרבות במקומות נסתרים מהעין ובחדר עם הקיר המשותף למקלחת (אם יש שם ארון תנסו לראות מה קורה מאחוריו). בדיקת מתקני חוץ כגון מעליות, חשמל, שערים חשמליים וכו'.
- שאלו את המוכר אם בנה בנכס – עשה שיפוץ? האם הוסיף שטח לבית, האם בנה עם היתר. בדקו אם יש שוני במרצפות, אם יש סדק לאורך הקיר, אלו עשויים להעיד על שיפוץ שעשה המוכר בנכס. במקרה שעשה שיפוץ יש לשאול מה כלל השיפוץ. יש לברר מה סיבת השיפוץ. אם לדוגמא יתברר לכם כי הייתה הצפה קחו בחשבון שלעיתים יש נזקים משניים ואין לזלזל בחשיבותם, למשל עובש שמתפתח עם הזמן ובקטריות.
- אם היתה נזילה – יש לברר כמה זמן עבר מאז השיפוץ – אם בחורף האחרון מניין לכם לדעת כי הנזילה באמת תוקנה, לעיתים מאוד קשה למצוא את מקור הנזילה ויש לברר מאין הגיעה הנזילה.
- בבנין משותף – בדקו את חדר האשפה אשר יכול להעיד על טיבם של השכנים.
- היכן ממוקם חדר החשמל (לא תרצו להיות קרובים אליו, מתחתיו או מעליו),
- חדר האשפה – עדיף לא להיות קומה אחת מעל חדר האשפה, בכל פעם שמשאית זבל תגיע לאסוף את האשפה מלבד רעש "תהנו" מריח שעולה,
- בדקו היכן ממוקם מתקן הגז המשותף,
- בדקו את מיקום הדירה ביחס למתקנים כגון מעלית, פיר האשפה. אם הדירה שלכם עם קיר משותף למעלית – בדקו שאין רעש. אם הדירה קרובה לפיר האשפה, יתכן ומידי פעם עולים ריחות, תוכלו לשאול השכנים על כך. כל אלו משפיעים הביקוש ומחיר הדירה.
- בדקו מהם כיווני האויר בדירה – דירות מוארות באור טבעי מבוקשות יותר. מעבר לעובדה כי דירה חשוכה מצריכה הפעלת תאורה בשעות נוספות, החושך יכול לדכא. דירה הפונה לכיוון דרום תזכה לאור שמש וכיוון צפון חשוכה יותר, דירה עם כיווני אויר מזרח ומערב תהנה מזרימת אויר טובה. בדקו שאין בנין שמסתיר את אור השמש (או שניתן להקים כזה בהתאם לתוכניות בנין עיר). ניתן לגשת לדירה בשעות היום ולבחון את העניין.
- בדקו את מידת הפרטיות שיש לדירה – באמצעות בדיקה של מיקום חלונות הדירה מול חלונות הבתים הסמוכים.
בדיקת סביבת הנכס
- שאלו את המוכר אם יש עוד משהו שעליך לדעת, הקשור לנכס או לסביבה והאם השכנים טובים.
- בעניין השכנים- מומלץ מאוד לשוחח עם שכנים על הבניין, השכונה ועל השכנים, לשאול אותם שאלות על מידת שביעות הרצון מהשכונה, האם יש שכנים "בעיתיים", האם יש בעיות שחוזרות על עצמן, האם יש מטרדים כגון רעשים בשעות שונות, ריחות וכו'.
- להורים חשוב לבדוק את דרכי הגישה של הילדים לבית הספר, לגנים הציבורים ולמכולת, האם יש כבישים או צמתים מסוכנים בדרך.
- יש לבחון גם את הסביבה של הדירה- האם מסביב לבית שטחים ריקים- יש לבדוק מה מתוכנן להיבנות שם, בדיקה זו ניתן לבצע בעירייה. דירה עם "נוף לים", אזור עם בתים ישנים לצד בנינים מחייבים בדיקה, האם מתוכנן להיבנות ליד הדירה שלכם בנין אשר יסתיר לכם את האור או הנוף, שטח מסחרי, כביש וכו' – נבדוק אם יש תוכנית מאושרת או מופקדת המשנה את פני הסביבה.
- נבדוק אם יש בקרבת הדירה אנטנות סלולריות, לבדיקת מיקום אנטנות סלולריות, כנסו לאתר המשרד להגנת הסביבה, תחנת אוטובוסים, מידת קרבה לכביש ראשי, נתיב מטוסים, רכבת, קווי מתח גבוה.
- בקרו בסביבת הדירה מספר פעמים בשעות שונות ובדקו אם אין מטרדים כגון רעש בשעות מסוימות, תנועה גדולה של מכוניות, מה קורה באזור בשעות הלילה. האם כל הדירות משמשות למגורים או שאחד הדיירים פתח עסק בתוך ביתו שעלול לגרום להטרדה (מקרה אמיתי שקרה לי על לקוח שהגיע לבניין בלילה לאחר המלצתי וגילה מועדון לילה שפועל מאחת הדירות בבניין).
תמלול הסרטון:
אילו בדיקות מקדמיות צריך לעשות לפני רכישת דירה
זהו הסרטון השני בסדרה שמדבר על השלבים לרכישת דירה צעד אחר צעד.
מהן בדיקות שחשוב לעשות כדי שלא תקנו חתול בשק?
אחרי שבדקנו מה ההון העומד לרשותנו ניגש כעת לבדיקה מקדמית של הדירה והסביבה שלה.
את הבדיקות הללו אתם יכולים לערוך לבד, אבל אם מצאתם שיש בעיות בנכס שקשה לכם להעריך היקפן כמו סימני רטיבות שאתם לא יודעים מה מקור הרטיבות או מה נדרש כדי לסדר אותה, לחץ מים חלש ואתם לא יודעים אם זו בעיה רצינית או שאפשר לפתור אותה בקלות או אם אתם מתכננים לעשות שיפוץ בסדר גודל של עד כ- 100 אלף ₪ מומלץ להיעזר מראש בבעל מקצוע לבדיקת של היקף הליקוי ועלות התיקון או היקף השיפוץ ועלותו.
את הבדיקות המקדמיות כדאי לבצע גם כדי להשתמש בהם לצורך ניהול מו"מ על מחיר הנכס וגם כי אנחנו רוצים להגיע לעורך הדין אחרי שווידאנו שהדירה מתאימה לדרישות שלנו. הכנתי בשבילכם רשימה מפורטת של בדיקות מקדמיות חשובות, בקישור שהשארתי בפירוט לסרטון, כמובן שלא מדובר על רשימה סגורה. בנוסף אתם יכולים להקשיב ל – 3 סרטונים קצרים שהכנתי בנושא, השארתי לכם קישורים.
נתראה בסרטון הבא ושם נכנס לתנאי העסקה, שמומלץ לסכם עם המוכר לפני שמגיעים לעורך הדין
תודה רבה על ההקשבה
עו"ד מורן ליברמן
לצפיה בחלק השלישי של הסדרה – צעד אחר צעד ברכישת דירה מוזמנים ללחוץ בקישור:
