רוכשים רכשו קרקע מחברה קבלנית שבנתה להם הדירות- בית משפט פסק- לא מדובר בקבוצת רכישה.
מאת: עו"ד מורן ליברמן
פסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט המחוזי בתל אביב וע (ת"א) 10784-11-10 גיאות אפיקי נדל"ן בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, פורסם באתר "נבו" קבע כי קבוצה של אנשים אשר רכשו קרקע למטרת בניית דירות ואף שהמוכרת התחייבה כי, תפעל להשגת היתר בניה אינה קבוצת רכישה בניגוד למה שטען מנהל מיסוי מקרקעין.
במקרה הנדון רכשו הרוכשים את הקרקע מחברה קבלנית. הרוכשים חתמו על הסכם לרכישת הקרקע ובמקביל על הסכם שיתוף.
הוראות הסכם המכר קבעו כי המוכרת מתחייבת להמשיך לפעול לצורך קבלת היתר בניה. בהסכם נקבע כי אף אם לא ינתן היתר בניה לא יהווה הדבר הפרה של הסכם המכר.
בהסכם הצהירו הקונים במפורש כי ידוע להם שמדובר בעסקה לרכישת קרקע לא בנויה והם רוכשים למטרת בניה עצמית ובשום פנים ואופן לא מדובר ברכישת דירת מגורים גמורה או דירה "על הנייר", או בהתחייבות למכירת דירה כזו.
בחלוף כשנתיים ערכו הרוכשים מכרז בין קבלנים ולבסוף בחרו בהצעת החברה המוכרת אשר לאו דווקא היתה ההצעה הזולה יותר.
בית משפט קבע, כי במועד חתימה על הסכם המכר טרם היה ידוע מי יהיה הקבלן שיבנה את הדירות ולא היתה התחייבות חוזית מצד המוכרת לרוכשים.
בית משפט קבע, כי לא ניתן ללמוד על זיקה בין הרכישה לבניה מכך שבסמוך לרכישת המקרקעין שילמו חברי הקבוצה לעורכי דין על ייצוג בהליכי הבניה. בנוסף קבע כי ייחוד הדירות בין הצדדים בהסכם השיתוף אינה מלמדת על רכישת הדירות מהמוכרת ועל אחת כמה כאשר המוכרת כלל לא היתה צד להסכם השיתוף.
בנוסף התייחס בית משפט לכך, כי ההתקשרות עם החברה הקבלנית בוצעה לאחר קיום מכרז, בחלוף תקופה של שנתיים. כל אחד מהרוכשים לקח על עצמו סיכון שלא תבנה דירה לבסוף ולא יהיה לו ממי להיפרע. עובדות אלו מעידות על כך שאין מדובר בקבוצת רכישה.
אמנם הסכם השיתוף נחתם יחד עם הסכם המכר לפיו, התחייבו הצדדים על מימון המיזם לבנית הדירות שיוחדו לכל אחד מהם ונקבעו בו התנאים לקידום המיזם וניהולו, אך המוכרת לא היתה צד לו וממילא בהסכם המכר נותקה מהחובה לבנות הדירות.
המנהל טען כי המקרה דומה למקרה שנדון בעמ"ש 5024/99 לנג נ' מנהל מס שבח מקרקעין חדרה, בית משפט בחן מקרה לנג וקבע כי שם חתמו הרוכשים על סעיף הקובע כי הפרת איזו מהוראות הסכם המכר או הסכם השיתוף יהווה הפרה של כלל ההסכמים, במקרה הנדון אין הוראה דומה ומכאן לא ניתן ללמוד כי קיימת זיקה משפטית בין שני ההסכמים הללו.
לבסוף נדחתה עמדת רשות המיסוי וחויבה בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך של 115,000 ש"ח.
הכותבת הינה עו"ד העוסקת בתחום המקרקעין.
הכותבת לא ייצגה בתיק.
*הבהרה: מאמר זה מהווה סקירה תמציתית בלבד ובשום אופן אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי קונקרטי ומחייב האמור במאמר זה אינו מהווה הדרכה משפטית ו/או חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ואין בו משום המלצה לפעולה כלשהי.
