העברת דירה במתנה – מיסוי דירה במתנה – העברה ללא תמורה
מדריך תמציתי להעברת דירה במתנה – עסקאות העברה ללא תמורה.
מאת עו"ד מורן ליברמן
מעודכן שנת 2024
העברה דירה במתנה ללא תמורה הינה עסקה במקרקעין בה מעביר צד א' (להלן: "המעביר" או "נותן המתנה") זכויותיו בדירה חינם, בלא תשלום כספי או טובת הנאה או תמורה אחרת חלופית לצד ב' (להלן: "מקבל המתנה").
כמו כן, סעיף 49ו(ג)(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 קובע כי יראו קבלת 50% לפחות ממחיר הדירה במתנה, בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה, כקבלתה במתנה, כלומר קבלת כספים במתנה עד 3 שנים טרם רכישת הדירה יצבע את הדירה כדירת מתנה ויחייב את מקבל המתנה בתקופת צינון של 3 שנים אם גר בדירה או 4 שנים אם לא גר בדירה על מנת שיוכל להשתמש בפטור ממס שבח לדירה יחידה (בהנחה וזו דירתו היחידה של מקבל המתנה).
העברת דירה במתנה מהורה לילד או העברת דירה ללא תמורה לקרוב כהגדרתו בחוק ובתקנות הינה עסקה במקרקעין עליה יש לדווח למיסוי מקרקעין.
הצדדים חותמים על תצהירים בפני עו"ד ולעיתים רבות לאחר בחינת כוונת הצדדים יש צורך לחתום על הסכם מתנה, המגדיר את תנאי עסקת המתנה.
יש לדווח על העסקה בתוך 30 יום לרשויות המיסוי.
עסקת המתנה יכולה להיות ללא תנאים וללא מגבלה וכן ניתן להעניק המתנה בכפוף לתנאים מסוימים ובמקרה זה חשוב לדאוג ולהבטיח את התנאים בדרך משפטית כגון, בדרך של רישום הערת אזהרה לטובת המעביר אשר מגבילה את מקבל המתנה מלעשות דספוזציה בדירה ללא אישור המעביר בהתאם לתנאי הסכם המתנה. יש להזהר ממצב בו התנאים ישללו הכרה במתנה.
מאחר והדירה ניתנת במתנה יש להצהיר על ערכה הריאלי של העסקה כאילו נמכרה בתמורה בין מוכר מרצון לקונה מרצון. ככל ומדובר בנכס סטנדרטי כגון דירת מגורים בבנין באזור בו התבצעו עסקאות בשנים האחרונות, ניתן להעזר במחירי העסקאות של נכסים דומים באזור ולהגיש בסכום דומה (פלוס מינוס) או ניתן להעזר בשמאות (לצורך קביעת מחירה הריאלי של הדירה ניתן להיעזר במערכת מידע נדל"ן של רשות המיסים אשר מציגה עסקאות שבוצעו בעבר ואת מחיריהן לפי כתובת או גוש חלקה, כמו כן, ניתן להיעזר במתווך דירות אשר מכיר את האזור, בו מצויה הדירה ולחפש דירות דומות באזור, המוצעות למכירה בלוחות השונים).
חישוב שווי הנכס רלוונטי אך ורק לעניין מס רכישה, מאחר ובהעברת דירה לקרוב הקבוע בחוק מיסוי מקרקעין לא נדרש לשלם מס שבח, מדובר בדחיית מס. ברגע שמקבל המתנה ימכור את דירת המתנה עורך דינו יבצע חישוב מס השבח מיום רכישת הנכס (ולא מיום קבלתו במתנה) על ידי נותן המתנה (בהנחה ולא מגיע פטור ממס שבח בגין דירה יחידה).
רשויות המיסוי נוטות לקבל שומות סבירות. ישנם מקרים בהם יש צורך להגיש חוות דעת שמאיות ואף לנהל משא ומתן עם רשויות המיסוי ולהגיש השגה בדבר גובה המס שנקבע לתשלום לעניין מס רכישה.
עו"ד ליברמן תשמח לענות על שאלות ולעמוד לרשותכם בכל סוגיה.
העברת דירה במתנה מס רכישה
העברת דירה במתנה לקרוב כהגדרתו בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), תשל"ה – 1974 (להלן: "התקנות") מזכה את מקבל המתנה בהנחה בתשלום מס הרכישה כך שמקבל המתנה יחוייב רק בשליש ממס הרכישה הרגיל.
התקנות קובעות מיהו קרוב:
"קרוב" – בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;
תקנה 20 לתקנות קובעת:
"במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, יהיה מס הרכישה שליש ממס הרכישה הרגיל".
תקנה 21 לתקנות קובעת:
"על אף האמור בתקנה 20 מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן- זוג המתגורר יחד אתו בדירה, פטורה ממס רכישה".
תקנה 21 קובעת כי העברה ללא תמורה של דירת מגורים בין בני זוג המתגוררים יחדיו בדירת המגורים תסב פטור ממס רכישה. ככל ובני הזוג אינם מתגוררים יחד בדירת המתנה תחול תקנה 20 והמקבל ישלם שליש ממס הרכישה. המונח בני זוג כולל גם ידועים בציבור.
יש לשלם את מס הרכישה בתוך 60 ימים ממועד חתימה על הסכם ההעברה.
מס שבח נותן המתנה
במסגרת תיקון מספר 76 לחוק המקרקעין (להלן: "הרפורמה") שונתה הגדרת "קרוב"- אשר העברה אליו תזכה בפטור במס שבח. סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין") המעודכן קובע באילו תנאים יתקבל הפטור להלן:
"62.(א) מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס; לעניין זה, "קרוב" – קרוב כאמור בפסקאות (1) ו-(2) להגדרה "קרוב" שבסעיף 1, וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה."
לאחר התיקון מתנה לאח לא תחשב למתנה לקרוב והמתנה לא תהיה פטורה ממס שבח, אלא אם הדירה התקבלה במתנה או בירושה מהורה או הורי הורה .
סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר המונח קרוב להלן:
" 'קרוב' לאדם פלוני –
(1) בן-זוג;
(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;"
יש להבחין בשוני בין הגדרת קרוב בתקנות לענין מס רכישה ובין הגדרת קרוב בחוק מיסוי מקרקעין. יתכן כי בעסקה מסוימת יהיה נותן המתנה חייב במס שבח אולם מקבל המתנה יקבל הקלה בתשלום מס הרכישה.
שימו לב- הגדרת קרוב קובעת כי קרוב הוא גם ילד של נותן המתנה ובן זוגו של הילד. כמו כן אם דירת המתנה למשל רשומה על שם הורה ובן זוג שאינו הורה, המתנה לילד של בן הזוג תחשב כמתנה לקרוב (וכן מתנה לבן הזוג של אותו ילד), אולם הדבר אינו עובד לכיוון ההפוך, מתנה של ילד ובן זוגו להורה או הורי הורה תהיה רק מתנה חלקית, כי ההורה או הורי הורה (ובני זוג של כל אחד מאלו) הוא קרוב רק לילדו ולא לבן זוג של ילדו לכן בן הזוג נותן המתנה יצטרך לשלם מס שבח לפי חלקו בדירת המתנה.
תקופת צינון למקבל המתנה
מכירת דירה אשר התקבלה במתנה בפטור דירה יחידה
במסגרת הרפורמה שינה המחוקק את תקופת הצינון החלה על מקבלי המתנה. דירות שנמכרו לאחר יום 1.1.2014 אף אם התקבלו לפני יום זה וברצון מקבל המתנה להשתמש בפטור דירת מגורים יחידה כמפורט בסעיף 49ב(2) יחול עליהן תקופת הצינון המפורטת בסעיף 49ו לחוק בנוסחו החדש כלומר, בתקופות צינון של 3 או 4 שנים.
לאחר הרפורמה אין בודקים קרבת מקבל המתנה אלא, האם מתגורר בדירה אם לאו. אם התגורר בדירה תקופת הצינון תהא 3 שנים ולאחריה יוכל למכור הדירה בפטור ע"פ סעיף 49ב(2) לחוק. אם לא מתגורר בדירה תקופת הצינון תהא 4 שנים.
במידה ונותן המתנה אינו מעונין להגביל את מקבל המתנה בתקופת צינון, ניתן להמנע מכך באמצעות תכנון מס – בהתאם להוראת ביצוע 9/2009.
במקרה כזה נותן המתנה אשר נותן במתנה את הדירה לקרוב לא ישתמש בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, אלא ישתמש באחד מסעיפי הפטור האחרים, הקבועים בפרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין ובכך ינצל פטור אחר.
אם נותן המתנה מעונין לקבל את כספו חזרה בעת מכירת הדירה רצוי כי יערוך עם הקרוב הסכם הלוואה מסודר וינהג לפיו, ובמקרה זה לא מדובר במתנה, אלא בהלוואה.
שימו לב, כי גם מכירת דירת מתנה לאחר תקופת צינון, כאשר למקבל המתנה אין דירות נוספות, והדירה כוללת זכויות בנייה לא מנוצלות, בגין זכויות הבניה עשוי לחול חיוב רגיל במס שבח.
חישוב לניארי מוטב
המחוקק קבע במסגרת הרפורמה כי, מוכרי דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני שנת 2014 זכאים לחישוב לניארי מוטב.
הסבר קצר מהו החישוב הלניארי המוטב- מס השבח שנצבר עד ליום 1.1.2014 (להלן: "יום המעבר") נמחק והמוכר ממוסה רק בשבח שנצבר מיום המעבר ועד ליום המכירה ב-25%.
דירה שהתקבלה במתנה לפי סעיף 62 לחוק לאחר יום 1.8.2013
מקבל המתנה המעונין לעשות שימוש בחישוב הלניארי לא יאלץ להמתין את תקופת הצינון.
מכירה לאחר תום תקופת המעבר החל מיום 1.1.2018
המחוקק קבע כי המוכר יכול להשתמש בחישוב לניארי חדש ללא הגבלה לעניין היקף המכירות, לכן במכירה לאחר תקופת המעבר אין צורך בתקופת צינון בחישוב לניארי מוטב לגבי דירות מתנה. מובהר כי, רשויות המיסוי תמיד יכולות להחליט כי לאור היקף המכירות מדובר בעסק ולחייב כהכנסה פירותית.
העברת דירה במתנה על שם הילד או רכישת דירה על שם הילד
העברת דירה במתנה ללא תמורה בין קרובים היא עסקה נפוצה לרוב מן הטעם כי בקבלת דירה יחידה או רכישת דירה יחידה על שם הילד, זכאי הילד נטול הדירות לחישוב מופחת של מס רכישה (פטור עד לתקרה הקבועה בחוק במועד הרכישה).
גם מכירת דירה יחידה תזכה את בעליה לפטור ממס שבח (עד לתקרה של כ- 5 מליון ש"ח) ככל ויעמוד בתנאי הסעיף הרלוונטי בחוק מיסוי מקרקעין.
בשל הטבות אלו, ישנם הורים אשר שוקלים לרכוש דירה ולרשום אותה על שם הילד.
הילד צריך להיות מעל גיל 18 מאחר ועד גיל 18 הילד וההורה נחשב כתא משפחתי אחד.
בסרטון הבא אני מסבירה בקצרה מה ההבדל בין עסקת מתנה או העברה ללא תמורה לבין רישום הדירה על שם הילד לצורך חסכון במס בלבד ועל הדרך בה צריך לנקוט כאשר מעוניינים ההורים לקבל את כספי הדירה בעת מכירתה.
נקודות חשובות נוספות:
עסקת העברה ללא תמורה היא עסקה לא פשוטה בה מעורב נכס יקר ערך ואין להקל בה ראש.
יש להזהר מטענה כי מדובר בהעברה מחמת מיתה ולא בעסקת מתנה, כאשר נותן המתנה מגביל את מקבל המתנה מלבצע פעולות מסויימות ומשאיר אצלו את השליטה על הנכס.
עסקאות מקרקעין מצריכות מיומנות וידע במספר רב של תחומים כגון דיני מקרקעין, דיני מיסים, דיני חוזים, דיני שעבודים, דיני חיובים וכו'. לכן מומלץ מאוד להעזר בעורך דין בעל נסיון ומומחיות בתחום המקרקעין.
בעיקר בעסקאות מתנה יש חשיבות רבה להשלמת העסקה במהירות ורישום הזכויות על שם מקבל המתנה. לעורך הדין המטפל בעסקה ינתן יפוי כוח בלי חוזר לצורך השלמת הרישום והעברת הזכויות על שם מקבל המתנה.
לקריאה נוספת לגבי התשלום המסתורי שעשוי להיות מוטל בהעברת דירה במתנה מוזמנים להכנס לקישור הבא:
