מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ
רכשתם דירה או מעוניינים לרכוש דירה- על מנת לבדוק זכויותיכם או זכויות מוכר של נכס מקרקעין יש לעיין במסמך רשמי מטעם הרשות המנהלת את הרישום.
מה קורה אם הנכס מנוהל אצל חברה משכנת שהתפרקה?
ישנם מקרים, לדוגמא רוכשים דירה מקבלן, הקרקע רשומה על שם הקבלן ברשות מקרקעי ישראל, אולם נקבע כי רישום הדירות על שם הרוכשים יתבצע לאחר פרצלציה ורישום בית משותף.
עד לביצוע רישום הבית המשותף מנהלת החברה המשכנת או "מעין משכנת" את הרישומים.
ניתן לפנות לחברה המשכנת ולבקש אישור זכויות. אישור הזכויות מהווה מסמך מגורם רשמי המנהל את הרישום.
בלא החברה המשכנת לא יוכל רוכש לדעת מיהו בעל הזכויות בנכס, לא יוכל לקבל משכנתא, לא יוכל להודיע לציבור על רכישת הנכס כפי שרושמים הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (על מנת לידע את הציבור כי קיימת התחייבות כלפי הרוכש), לא ירשמו הזכויות על שמו, לא ניתן לדעת אם הנכס נמכר לגורם נוסף, אם ניתנו התחייבויות סותרות לגבי הנכס וכו'.
מה ניתן לעשות?
ניתן לברר את זהותו של מפרק החברה אצל כונס הנכסים הרשמי / רשם החברות. לרוב במסגרת פירוק החברה או כינוס נכסים בית משפט נותן הנחיות כיצד לנהוג ביחס לנכסים ולבעליהם.
יש לברר באם קיים נאמן המחזיק יפוי כח בלתי חוזר מהחברה כדין לצורך טיפול ברישום הנכס לרבות מכירות לצדדים שלישיים וחתימה על כל מסמך הנדרש מהחברה המשכנת וזאת עד להשלמת רישום הזכויות בנכס.
משרדי טיפל בבעל נכס שקיבל את הנכס בירושה מהוריו והם רכשו את הנכס מקבלן בשנות ה-50.
החברה המשכנת פרחה מן העולם ואין לה זכר.
במקרה זה לא הייתה ברירה, אלא לפנות לבית משפט להוכחת בעלות.
במקרה אחר פנה אלי לקוח שהקבלן שמכר לו את הנכס לא השלים את הרישום ונפטר. בנו של הקבלן – היורש, הסכים לטפל, אבל דרש מכל בעל דירה בבניין כמה אלפי ש"ח.
הבעיה שלא כולם היו מוכנים לשלם, אנשים מבוגרים וללא פרוטה בכיסם.
הלקוח שלי היה בלחץ לקבל את הכסף כי רכש דירה נוספת שחשב שישלם עבורה מכספי מכירת דירתו והזמן לתשלום כבר התקרב.
בצער נאלץ להפחית 200,000 ש"ח ממחיר הדירה (שגם ככה לא היה גבוה – כלומר כשישית ממחיר הנכס) כדי למכור את הדירה במצבה הרישומי.
לכן ההמלצה, תבדקו כעת אם הנכס שלכם רשום כמו שצריך במרשמים הרלוונטיים, הרבה פעמים מוצאים טעויות, למשל טעויות סופר, חוסר במספרי זיהוי, ואז עסקה כביכול פשוטה מתעכבת והקונה לעיתים מתקרר. בכל מקרה מוטב להקדים ולטפל בנושא בטרם תקלעו ללחץ של זמן.
רכישת דירה או ניהול נכסי מקרקעין הם צעדים חשובים ומשמעותיים המצריכים ליווי מקצועי כדי להבטיח את זכויותיכם ולהימנע מבעיות משפטיות יקרות. כפי שראיתם בדוגמאות שציינתי, בעיות רישום או חברה משכנת שהתפרקה עלולות לעכב עסקאות, לגרום להפסדים כספיים ואף לחייב פנייה לבית משפט.
כאן אני נכנסת לתמונה. עם ניסיון רב שנים בתחום המקרקעין, אני מציעה לכם ליווי אישי ומקצועי לאורך כל תהליך הרכישה או מכירת הדירה. אני כאן כדי לוודא שהעסקה שלכם מתבצעת בצורה בטוחה, שהרישומים תקינים, ושזכויותיכם מוגנות.
עו"ד מורן ליברמן איצקוביץ עוסקת בתחום הנדל"ן ומייצגת רוכשים ומוכרים של דירות יד ראשונה, דירות יד שניה, מגרשים, רכישה מכונסי נכסים, עסקאות העברה ללא תמורה ומתנה, קבוצות רכישה, רכישה באזור יהודה ושומרון, רישום בתים משותפים וכו'.
ניתן ליצור קשר עם עו"ד מורן ליברמן במשרדה בטלפון מספר 077-4026613 או 054-2626614.
