מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ
ינואר 2015
אתם מוכרים דירה מחולקת או מעוניינים לרכוש דירה מחולקת? כדאי לכם לקרוא את המאמר הבא!
אדם רכש דירה המחולקת למספר דירות. הדירה נרשמה על שמו בלי בעיות מיוחדות וכעת הוא מעונין למכור את הדירה במצבה AS – IS מבלי להרוס את החלוקה מאחר שהתשואה שלה גבוהה יותר במצבה המחולק וכן הוא אינו מעונין להוציא הוצאות בגין הריסת החלוקה, לגרום רעש ומטרד לשכנים וכו'. נמצא קונה המעונין לרכוש את הדירה המחולקת הרואה לפניו את התשואה שיניב. WIN-WIN כולם מרוויחים.
האם לדעתכם דירה מחולקת היא השקעה נכונה? להלן אציג חלק מהסיכונים להם חשופים הצדדים ואף עורך הדין מקרקעין המטפל בעסקה:
- בהצהרה למס שבח יש לפרט מהו הממכר. ככל והמוכר יבקש שלא לידע את רשות המיסים כי מדובר במספר דירות הוא בעצם ישקר בתצהיר ויהא חשוף לאשמה פלילית. ככל ועורך הדין ידע את המצב לאשורו- יכול עוה"ד להיות חשוף בעצמו.
- ככל ורשות המיסוי תשלח פקח לדירה- הוא ימצא כי הדירה מחולקת, המוכר יהא מחויב במס שבח בגין כל דירה מחולקת.
- המוכר לא יוכל לעשות שימוש בפטור במס שבח בגין דירה יחידה.
- הקונה לא יוכל לעשות שימוש בפטור בגין דירה יחידה במס רכישה.
- ככל והקונה יבקש למכור את הדירה המחולקת שרכש- לא יוכל להשתמש בפטור דירה יחידה אף אם, ביטל את החלוקה והחזיר את הדירה לקדמותה מאחר ובמצב כזה אותו אדם נכנס לשנת 2014 כשהוא בעלים של יותר מדירה אחת ולכן לא יוכל לעשות שימוש בפטור דירה יחידה עד לתום תקופת המעבר 1.1.2018.
- קושי בקבלת מימון – משכנתא. הבנק ישלח שמאי לדירה והוא ידווח לבנק על חריגת הבניה. יתכן והבנק לא יאשר קבלת משכנתא, השמאי יפחית את ערך הנכס בשל החריגה ולכן רצוי לפנות לבנק טרם הרכישה על מנת לקבל שמאות מקדמית.
- חלק מהרשויות המקומיות שולחות פקח ממחלקת הנדסה טרם הנפקת אישור עיריה. הפקח יבקש להכנס לדירה ולבדוק אותה אחרת לא יתקבל אישור עיריה להעברה. העיריה תחשוף את השרץ ובעל הדירה יהא צפוי להגשת כתב אישום שבעקבותיו עשוי בעלי הדירה לשאת בקנס כספי של אלפי ועשרות אלפי שקלים וכן בדרישה להשיב את המצב לקדמותו. אישור העיריה יכול ויהיה כפוף להערה לפי תקנה 29 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום).
- העיריה עשויה לדרוש בגין הנכס היטל השבחה בשל השבחת הנכס.
- הצדדים חשופים לתביעה מצד דיירי הבנין אשר להם עילת פיצוי בגין הגדלת מספר היחידות בבית המשותף.
הבחינה באם מדובר בדירת מגורים מחולקת נעשית באמצעות בדיקת המצב הפיזי של הדירה. האם בפועל הדירה מכילה מספר דירות נפרדות זו מזו ועצמאיות. ככל ולכל דירה יש כניסה נפרדת ומתקנים חיוניים נפרדים: מטבח, שירותים וחדר רחצה הדבר עשוי להצביע על קיומן של מספר הדירות, כך גם שימוש במונה מים, חשמל נפרד לכל יחידה (אף אם החשבון לא הועבר על שם השוכרים) [עמ"ש 448/83, יונתן ורחל אקשלמה נ' מנהל מס שבח מקרקעין, ראה גם ו"ע 1385/07 איבגי פנחס ואירית נ' מס שבח רחובות]
ישנם מקרים בהם אדם רוכש דירה מחולקת, הורס את החלוקה והופך חזרה את הדירה לאחת. מבחינת המיסוי- המועד הקובע הוא מועד המכירה. לכן אם רכש אדם את הדירה כשהיא מחולקת – יראה כאילו רכש מספר דירות ואת המוכר כאילו מכר מספר דירות (ו"ע 5022/02, נבולסי רפיק נ' מנהל מיסוי מקרקעין, פורסם באתר "נבו").
בשורה התחתונה– "יצא שכרו בהפסדו"
אמנם דירה מחולקת מהווה מקור המניב תשואה גבוהה יחסית לדירה רגילה, אולם רכישת דירה מחולקת חושפת את הצדדים לסיכונים רבים בהם הפסדים כספיים וסיבוכים משפטיים ובעיקר אינם מתאימים לבעלי לב חלש. הבעיתיות בדירה כזו עשויה להפחית את שווי הדירה וכן לטרפד עסקאות מכירת הדירה לצד שלישי בהמשך.
עו"ד מורן ליברמן איצקוביץ עוסקת בתחום הנדל"ן ומייצגת רוכשים ומוכרים של דירות יד ראשונה, דירות יד שניה, קבוצות רכישה, רכישה באזור יהודה ושומרון, רישום בתים משותפים וכו'.
משרד עורכת דין מורן ליברמן איצקוביץ הינו משרד המאופין באוירה ביתית ונעימה, מקצועיות ויעילות.
ניתן ליצור קשר עם עו"ד מורן ליברמן במשרדה בטלפון מספר 077-4026613 או 054-2626614.
