רכישת דירה מקבלן - מורן ליברמן איצקוביץ

מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ

רכישת דירה הינה לרוב העסקה הכלכלית המשמעותית ביותר שנבצע בחיינו ומכאן כי חשוב להקפיד לבצע בדיקות יסודיות ומקיפות בטרם רכישה. מומלץ ביותר להיעזר בעורכי דין הבקיאים בתחום הנדל"ן בעת רכישת דירה לצורך עמידה על זכויותיכם ומניעת עוגמת נפש והפסדים כבדים. כמו כן מומלץ לקבל חוות דעת של מהנדס ו/או אדריכל לגבי המפרט הטכני, תוכניות הדירה, הבנין, היתרי הבנייה, תוכניות בנין עיר וכל עניין תכנוני, הנדסי אחר הנוגע לדירה.

בעת רכישת דירה מקבלן לרוב נלווה למחיר הדירה גם תשלום בגובה של 5,000 ש"ח בתוספת מע"מ או 0.5% בתוספת מע"מ ממחיר הדירה לפי הנמוך לטובת עורך הדין המייצג את הצדדים לעניין רישום הבית המשותף. חשוב מאוד להבין כי חרף העובדה שעורך הדין מקבל סכום כסף לא מבוטל בגין רישום הבית המשותף, מייצג את הקבלן בלבד מאחר שעל פי כללי האתיקה החלים על עורך הדין הוא אינו יכול לייצג גם את הקונה, אלא לעניין רישום הבית המשותף. שכירת שירותיו של עורך הדין מטעמך לא רק שיקנה לך שקט נפשי, כי הוא בודק בצורה דקדקנית את תנאי החוזה ומבטיח את זכויותיך, אלא יכול לחסוך לך הפסדים כספיים ועוגמת נפש.

להלן יובאו בקליפת האגוז העניינים עליהם חשוב לתת את הדעת בעת רכישת דירה מקבלן:

רוב הרכישות של דירות מקבלן מתבצעות "על הנייר" כאשר טרם החלה הבניה או בטרם הסתיימה הבניה. דירות אלו מוצעות לרוב במחיר מופחת כאשר בשלבים אלו לרוכש יש יכולת לשנות את מתאר הדירה ולעצבה מחדש, אולם מנגד הרוכש נוטל סיכון גדול יותר ויש לבחון היטב את מכלול נתוני העסקה על מנת שתוכל לחתום בלב שלם על הסכם הרכישה.
כאשר החלטת לרכוש דירה מקבלן ובטרם בדיקת תנאי החוזה כדאי לעמוד על חוסנו הכלכלי של הקבלן ואף לבקר בבתים אחרים שבנה, לבדוק את טיב הבניה את רמת הגימור ואפילו לשאול את בעלי הדירה על הקבלן ועמידתו בהתחייבויותיו.
יש לוודא כי הקבלן הינו קבלן רשום בעל רישיון קבלן בתוקף וכי סיווגו המקצועי והכספי מאפשר לו לבצע את הפוייקט הרלוונטי. אם הפרוייקט בליווי בנקאי, הבנק ידאג לבצע את הבדיקות הללו ובמקרה כזה אתם מוגנים.
יש לבדוק האם לקבלן יש אישור מראש מנציבות מס הכנסה ומס רכוש על כך שאין לו חובות אשר ימנעו רישום זכותך בלשכת הרישום.
לאחר שמצאתם כי הקבלן עומד בסטנדרטים המקובלים וכי הנכם מעוניינים להתקשר מולו יש לבדוק את זכויות הקבלן בקרקע ע"י בדיקת נסח טאבו, ו/או בדיקת זכויותיו במנהל מקרקעי ישראל ו/או ע"י בדיקת מסמכי הבעלות שברשות הקבלן ובדיקת זכויותיו בחברה המשכנת.
יש לבדוק באם על זכויות הקבלן מוטלות משכנתאות, עיקולים או שעבודים, זכויות לטובת צדדים שלישיים וכו'.
באם הבעלות על המגרש נתונה למנהל מקרקעי ישראל יש לבדוק באם הקרקע עברה היוון ודמי הסכמה, שכן הם יכולים להוות סכום לא מבוטל אשר יתווסף למחיר הדירה.
יש לבדוק את היתר הבניה ואת עמידת הקבלן בתנאי ההיתר.
יש לבדוק את תוכניות תוכנית בנין העיר לגבי האזור בסביבת הדירה, על מנת להיות מודעים לפיתוח הסביבתי המתוכנן באזור דירתך. יתכן שהתב"ע תגלה כי באזור מגורים שקט מתוכנן לקום מרכז קניות, בית ספר וכו'. תוכניות התב"ע נגישות במשרדי העירייה וכן באינטרנט.
עליך לעיין בחוזה שהעביר לך הקבלן ולאתר נושאים שאינם מקובלים עליך או שנראים לך חשודים ולהתייעץ עליהם עם עוה"ד.
יש להקפיד כי כל הנושאים שסוכמו בע"פ עם הקבלן יהיו כתובים בהסכם במפורש.
יש לבדוק את המפרט הטכני ולהקפיד כי כל הנתונים במפרט מלאים וברורים.
ודא את מחירה הסופי של הדירה ואם אין עוד תשלומים נוספים שתצטרך לשלם. יש לבדוק האם מחיר הדירה כולל מע"מ (לידיעה, מס רכישה, החל על רוכשי דירות, מחושב לפי מחיר הדירה כולל מע"מ). לרוב נדרשים הרוכשים לשלם שכר טרחה לעורך דין הקבלן לעניין רישום הבית המשותף שיכול להסתכם בעשרות אלפי שקלים (בין 1%-2% ממחיר הדירה). כמו כן, ישנם תשלומים נוספים בגין ביצוע הרישום כגון אגרות, תשריטים וכו' אשר יכולים להגיע לסכום של אלפי שקלים.
יש לוודא אם מחיר הדירה כולל חניה ומחסן.
יש לדאוג כי בחוזה יהא סעיף המסדיר את נושא השינויים בדירה. ככל וידוע לך על שינויים שתהא מעוניין לבצע נסה להסדיר מראש את עלויות השינוי ומשך העיכוב שיגרם במסירת הדירה עקב השינוי ככל ויגרם.
יש לסכם על תאריך מסירה מוגדר.
אין להתפתות לחתום על זכרון דברים ללא היוועצות עם עו"ד, שכן יש להבין שזיכרון דברים הוא חוזה לכל דבר וענין ומחייב את הצדדים. זיכרון דברים עלול לכבול את הצדדים ולמנוע מהם להכניס לחוזה סעיפים מהותיים כגון הסרת שעבודים הרובצים על הנכס כתנאי לתשלום תמורה כלשהי. מבחינת רשויות המיסוי מועד החתימה על זיכרון הדברים הוא מועד מחייב מבחינת תשלום המס. מניין הימים לתשלום מס השבח נספר ממועד חתימה על זיכרון הדברים ולא ממועד חתימה על הסכם המכר. ככל והחליטו הצדדים לבטל העסקה ואת זיכרון הדברים יש לדווח לרשויות המיסוי על ביטול העסקה כדי למנוע חבות במס. ככל וצד אחד ביטל את זיכרון הדברים הדבר עלול להביל לתביעת פיצוי ע"י הצד השני ואי החזרת דמי קדימה ששולמו במעמד החתימה. באם הצדדים מתעקשים בכל זאת לחתום על זיכרון דברים קודם לחוזה חשוב מאוד להיעזר בעו"ד בקי בתחום אשר ינסח או יבדוק את זיכרון הדברים.
בשלב הבא- יבדוק עוה"ד את החוזה ומצורפיו. עוה"ד ידאג כי כספיכם יובטחו בבטוחה מספקת בהתאם לחוק מכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן: "החוק"). החוק קובע מס' חלופות לבטוחות אשר הקבלן מחויב לספק לקונה הדירה. ככל והבטוחה להבטחת השקעתכם היא ערבות בנקאית יש לוודא כי נוסח הערבות הבנקאית זהה לנוסח הנדרש בחוק לפיו הבטוחה תבטיח את הקונה מפני אירוע בו לא יוכל הקבלן להעביר את הדירה על שם הקונה מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה הדירה נבנית או מחמת צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה. במקרה בו הקבלן ביטח עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת הקונה להבטחת החזרת כל הכספים ששולמו על חשבון הדירה יש לוודא כי הקונה צויין על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש. יש לוודא כי נוסח הביטוח יבטיח את הקונה כנדרש בבטוחה הקודמת (ערבות בנקאית) בהתאם לחוק. במקרה בו הקבלן שיעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה יש לודא כי תנאי מימוש השעבוד הינם בהתאם לנדרש לעיל לעניין ערבות בנקאית. במקרה בו נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה יש לוודא כי אין עיקולים או משכנתאות או שעבודים הקודמים לזכות הקונה (למעט בנק ליווי לפרוייקט אשר ינפיק מכתב החרגה סופי מיד עם החזרת הערבויות הבנקאיות).
החוק אינו קובע כי הבטוחה חייבת להיות צמודה ולכן יש במסגרת המשא ומתן יש לדרוש כי הבטוחה תהיה צמודה למדד או לדולר.
ככל והבטוחה שניתנה לך אינה ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח מועדי התשלום יהיו על פי המועדים שנקבעו בחוק גם אם בהסכם המכר נקבע אחרת.
יש לוודא האם מחיר הדירה כולל הוצאות פיתוח אשר הינו מושג רחב ביותר ומעורפל וכולל, בין היתר, סלילת כביש, התקנת מדרכות, חבור והתקנה של ביוב, תיעול וניקוז מתקני ביוב ומים, הקמת מתקני תאורה, הקמת גדר, גינה סביב הבית ועוד. מאחר והוצאות הפיתוח יכולות להסתכם בסכומים לא מבוטלים, לכן יש לוודא מראש כי הוצאות אלו נכללות במחיר הדירה.
יש לוודא כי הקבלן מתחייב להתקין מערכת לחימום מים סולארית שלמה ולא רק הכנה למערכת.
יש לנסות ולברר מראש מהן העלויות בגין חיבור החשמל, מים טלפון וגז. יש לדרוש כי הוצאות החיבור יכללו רק את החיבור של הדירה הנרכשת ולא החיבור הכללי של הבניין.
בשלב הבא- בסמוך למועד מסירת החזקה בדירה יערך פרטוקול מסירה בו יפורטו כל טענות הקונה באשר לליקוי הבניה. הקבלן יערוך את התיקונים בהתאם למה שהופיע על גבי הפרוטוקול ויחתים אתכם לרוב על מסמך הקובע כי התיקונים אכן נעשו. יש להימנע מלחתום על סעיף שאומר כי התיקונים בוצעו לשביעות רצונכם מאחר ואת תוצאות התיקון רק "ימים יגידו". יש להימנע מלחתום על הצהרה על היעדר תביעות.

אלו הן רק חלק מן הבדיקות אותן יש לבצע במסגרת רכישת דירה מקבלן ויש כמובן לבחון כל מקרה על פי תנאיו ונסיבותיו הוא. משרדי ישמח לסייע לכם ברכישת/מכירת דירה וללוות אתכם בכל שלבי ההליך ועד לרישום זכויותיכם תוך מתן דגש על אדיבות, זמינות, שירותיות וטיפול מהיר ויעיל.

*הבהרה: האמור במאמר זה אינו מהווה הדרכה משפטית ו/או חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי ואין בו משום המלצה לפעולה כלשהי. עו"ד מורן ליברמן – איצקוביץ אינה אחראית על ביצוע פעולות ו/או הליכים שיינקטו רק על סמך המידע המופיע במאמר זה ו/או אינה אחראית בין באופן ישיר ובין עקיף לשימוש הנעשה במידע ו/או לתוצאות שינבעו משימוש במידע שניתן במאמר.

בכל מקום בו נרשם בלשון זכר הכוונה גם ללשון נקבה ולהפך. בכל מקום בו מנוסח בלשון יחיד הכוונה גם ללשון רבים ולהפך.