העיוות המרכזי
במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית לשנת 2026, מבקשת המדינה להחיות מחדש את חוק מס רכוש וקרן פיצויים שבוטל בשנת 2000. המס המוצע – 1.5% שנתי משווי השוק של "קרקע פנויה" – נראה כמו אחוז נמוך וסביר?
אבל המספר הזה מסתיר עיוות מהותי שיוצר אפליה בוטה: זהו מס על נכס שלא מייצר הכנסה, בשיעור השקול למס של 50% על הכנסה מנכס מניב.
זה לא עוד מס נדל"ן. זו פגיעה קשה במי שנמצא בתהליך, שלא באשמתו, תוך העדפת מי שכבר הצליח.
החישוב שמשרד האוצר לא מראה לנו:
בואו נשווה שני בעלי נכסים, שניהם בעלי נכס בשווי 2 מיליון ₪:
משפחת כהן: בעלים של דירה מושכרת
נכס: דירה בשווי 2 מיליון ₪
מצב: מושכרת
תשואה ממוצעת בשוק3% (60,000 ₪ לשנה, 5 אלף לחודש)
הכנסה בפועל 60,000 ₪ לשנה
המס שישלמו משפחת כהן:
אם מדובר בדירת מגורים – בחירה באחת מהחלופות:
- מס שולי- מס הכנסה בשיעור ממוצע של 25% (תלוי במדרגות ובגיל הנישום) בניכוי הוצאות כגון פחת, תיקונים, הפרשי הצמדה וריבית על הלוואה לרכישת הנכס (משכנתא) – בפועל בממוצע יוצא כמו מסלול מס 10% (לכן המציאו את המסלול של ה-10%, שם לא ניתן לנכות הוצאות, כי מבינים ששיעור המס יוצא פלוס מינוס אותו דבר בלי להתעסק בבדיקת דוחות וחשבוניות) – כלומר כ- 6,000 ₪ מס.
- 10% מס – כלומר 6,000 ₪ מס.
- פטור עד תקרה כ-5,600 ₪ – כלומר 0 מס.
משפחת לוי: בעלים של מגרש בתהליך בנייה
נכס: מגרש בשווי 2 מיליון ₪
מצב: בתהליך קבלת היתר או לאחר קבלת היתר והתחלת בניה, כרגע ב-8% מהבנייה
תשואה בפועל – 0 ₪ – הנכס לא מייצר הכנסה
המס שישלמו משפחת לוי:
- מס רכוש – 1.5% משווי הנכס כלומר 30,000 ₪ בשנה.
העיוות: מס של 50% על הכנסה מקבילה של נכס בנוי ופי 5 יותר מהמס על נכס מניב.
עכשיו בואו נעשה את החישוב האמיתי:
אם המגרש היה מושכר (כמו הדירה) בתשואה של 3%, הוא היה מייצר 60,000 ₪ לשנה.
אבל המגרש לא מושכר – הוא בתהליך בנייה.
מס של 30,000 ₪ על הכנסה היפותטית של 60,000 ₪ = מס של 50%! גבוה מהמדרגה הגבוהה ביותר במס הכנסה.
המסקנה: בעל המגרש משלם פי 5 מהמס שבעל דירה ממוצע, שנהנה מהכנסה משלם, למרות שאין לו שקל הכנסה מהנכס.
זו לא "רציפות במס". זה עונש כלכלי לכל מי שנמצא בתהליך.
מי משלם מס רכוש
- מגרש שנקנה לפני שנה ובתהליך קבלת היתר
- מגרש עם היתר תקף שבתהליך בנייה אקטיבי וטרם בנוי 10%
- פרויקט בינוי שנמצא בשלבי תכנון מתקדמים וטרם נבנה 10%
- קרקע חקלאית מעובדת (אם שוויה מעל 100k לדונם)
היכן העיוות?
החוק לא מבחין בין:
- מי שמחזיק מגרש 15 שנה ולא עושה כלום (אזלת יד אמיתית)
- מי שמחזיק מגרש ונמצא בתהליך קבלת היתר ועושה פעולות אקטיביות כדי לקדם את הבניה, אולם נאלץ להמתין בשל הבירוקרטיה.
- מי שקנה מגרש יחד עם עוד בעלים ותקוע, כי הבעלים הנוספים לא משתפים פעולה או כי לא מאתרים אותם (כשהבעלים נמצאים בתהליך איתור).
מה היה צריך להיות:
אופציה 1 – מס רק על הכנסה או על אזלת יד
אם באמת רצו צדק ו"רציפות במס", היו צריכים לבנות מערכת אחרת:
עיקרון: מטילים מס רק אם הנכס יכול לייצר הכנסה אבל הבעלים בחר לא לנצל.
דוגמאות:
- דירה ריקה שלא מושכרת – מס על הכנסה פוטנציאלית של 1.5%
- מגרש שנרכש לפני 10 שנים וללא כל פעולה – מס
אופציה 2: מדרגות מס על פי שנות החזקה ללא פעולה
עיקרון: המס עולה ככל שהבעלים מחזיק את הנכס יותר זמן ללא ניצול משנת 2026.
שנה 2-3: פטור (זמן סביר לתכנון)
שנה 3-5: 0.5%
שנה 5-10: 1%
שנה 10+: 1.5%
אין הבחנה בין "משקיע" ל"בונה לצריכה עצמית"
משקיע: קנה 5 מגרשים לפני 10 שנים, מחזיק, מחכה שהמחירים יעלו – משלם אותו מס
משפחה: קנתה מגרש אחד לפני שנה לבית חלומות, נאבקת בוועדות – משלמת אותו מס
אין הבחנה. אין צדק.
המסקנה: מס של 50% בתחפושת של 1.5% ופי 5 מהכנסה מקבילה של נכס מניב
חוק מס הרכוש החדש הוא לא מה שהוא נראה.
המציאות: פגיעה קשה במעמד הבינוני
זה לא מס. זה גזל בשם "רכוש".
כי מס צודק הוא מס על הכנסה בפועל או על בחירה לא לנצל.
לא מס על מי שמתמודד מול בירוקרטיה, משקיע את כל כספו, ועדיין לא הצליח לבנות.
הגיע הזמן לקרוא לחוק הזה בשמו האמיתי: מס הרצחת וגם ירשת.
המאמר מבוסס על תזכיר חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנת התקציב 2026), התשפ"ו-2025, פרק מס רכוש.
