האם העיריה יכולה לסרב לתת אישור עיריה להעברה?

חובות של מחזיק (שוכר) אינם מקנים לעיריה זכות לעכב מסירת אישור עיריה לבעל הנכס.

רק חוב שקשור לנכס. העיריה לא יכולה להתנות את מתן התעודה בפרעון חובות המוכר בגין נכס אחר, גם אם מצוי באותו בניין או בבניינים סמוכים.

"בעל נכס" כולל גם יורש הזכאי להירשם, אף אם טרם נרשם בטאבו. אמנם החובה המהותית לתשלום ארנונה חלה על המחזיק בפועל, אך זאת רק אם נמסרה על כך הודעה לעירייה. בהיעדר הודעה על שינוי מחזיק, רשאית העירייה להמשיך ולחייב את הבעלים/היורשים כמחזיקים קונסטרוקטיביים, הן בדרך של גבייה אקטיבית והן בדרך של גבייה פאסיבית, לרבות סירוב להנפיק אישור עירייה לפי סעיף 324. תשלום ארנונה בפועל ע״י אדם מסוים אינו מהווה הודעה על שינוי מחזיק, ואין בו כדי לחייב את העירייה לערוך בירור עצמאי. לא התקיימו נסיבות חריגות (כגון "עצימת עיניים" כפי שהיה בפרשת דור אנרגיה בר"מ 867/06), שמחייבות את העירייה לבדוק מי המחזיק בפועל.

המועצה המקומית סירבה להנפיק תעודה לפי סעיף 21 לפקודת המועצות המקומיות (המקבילה של סעיף 324 לפקודת העיריות. סעיף 21 חל במועצות מקומיות) לצורך רישום העברת זכויות במקרקעין, אף שלא נטען לקיומו של חוב. הסירוב נומק בטענות לבנייה בלתי חוקית ושימוש בניגוד לייעוד הקרקע. בית המשפט קבע כי סמכות הסירוב לפי הסעיף מוגבלת לקיומו של חוב בלבד, וכי הסעיף נועד לשמש אמצעי גבייה פסיבי ולא כלי לאכיפת דיני התכנון והבנייה. בהיעדר חוב, סירוב המועצה נעשה בחוסר סמכות, והעתירה התקבלה.

העיריה לא יכולה לעכב מתן אישור בגין טענות לשימוש חורג, אלא רק בגין חובות לכן כשאין חוב – אין סמכות לסרב לאישור רק כדי ללחוץ או "להעניש" או לאכוף מחלוקת תכנונית. "חוב רעיוני" שלא נדרש לתשלום – אינו בסיס חוקי לסירוב.

גם אם נניח תיאורטית שיש מקרים חריגים שבהם, מטעמי שלטון החוק, ניתן לסרב לאישור גם בלי חוב – זה לא המקרה כאן, בעיקר בגלל:

חוסר מעש ממושך: במשך עשרות שנים המשיבות לא נקטו הליכים תכנוניים (אכיפה לפי דיני התכנון והבנייה) ואז ניסו "לעקוף" זאת דרך סעיף 324.

מצגים והסתמכות: העירייה נתנה במשך השנים אישורים רבים, ובנוסף מסמך "כתב השיפוי" (בהקשר התכנוני) כלל ניסוח שממנו ניתן היה להבין שאין דרישת "הסכמת עירייה" להעברת זכויות בדירות ספציפיות – מה שחיזק את טענת ההסתמכות.

חובות שהעיריה לא פעלה זמן רב לגבות אותם ושהנישום לא ידע עליהם ולא היה אמור להיות מודע לקיומם אינם עילה להתניית מתן האישור. שם היה מדובר באגרות והיטלי פיתוח, שהעיריה לא יידעה את בעל הנכס בדבר החוב בזמן שהוטל ולא דרשה את תשלום החוב לפני שהנישום ביקש את אישור העיריה להעברה.

הרשות אינה רשאית לדרוש פירעון חוב שהתיישן כתנאי למתן אישור או תעודה, אך יש להבדיל בין גביה אקטיבית לפאסיבית, כפי שנקבע בפרשת נסייר.

הנישומה שילמה ארנונה בגין שטח קטן מהבנוי על פי היתר. הנישומה הגדילה את שטח הבית בהיתר, אך העיריה בטעות לא הגדילה את החיוב בארנונה. במועד בקשת אישור העיריה נזכרה העיריה לבקש את כל ההפרשים. העיריה טענה שאין התיישנות על גביה מנהלית. בית משפט קבע כי דיני ההתיישנות חלים לא רק ביחס לתביעות חוב בבתי משפט, אלא גם גביה מנהלית לפי פקודת המיסים (גביה), לפיכך העיריה לא יכולה לפעול במישור המנהלי כדי לדרוש חוב שהתיישן. בית משפט מבדיל בין גביה אקטיבית לפאסיבית וקובע כי גביה אקטיבית (כגון פתיחת תיק הוצ"פ, עיקולים, פתיחת הליך לפי פקודת המיסים), מאפסת את תקופת ההתיישנות, כך שיש להתחיל לספור את תקופת ההתיישנות מחדש.

העיריה הנפיקה אישור אך כתבה בו שהאישור אינו כולל חלק מסויים בנכס שלא שייך לנישומה. העיריה טענה שיש לה רישום פנימי שמישהו אחר בעלים של 3 חנויות, ולכן הוציאה אישור חלקי. בית המשפט אמר: גם אם יש לעירייה ספק/רישום פנימי, זה לא הופך אותה לגורם שמכריע זכויות קנייניות. זה תפקיד של רשם המקרקעין/ערכאה מתאימה.