מה קורה אם המוכר הוא יורש וטרם נרשם כבעלים?
הבעלים הרשום הוא המוריש שנפטר.
לצורך כך על עורך דין מקרקעין לבדוק האם יש צו ירושה/צו קיום צוואה.
אם יש, אפשר להתקדם במו"מ.
נבקש לראות את הצו, אולם לא נחתום על החוזה עד שירשמו הזכויות על שם היורש.
מה אם אין צו ירושה/קיום צוואה?
אם אין צו, החתימה תלויה בלהיטות הצדדים להתקשר בעסקה.
אם הקונה להוט, ניתן לחתום על חוזה מותנה במקרקעין.
משמעות חוזה מותנה במקרקעין, היא שהחוזה שריר וקיים, אולם הוא מותנה בהשלמת הרישום,
אם נרצה לבטלו עלינו לעבור תהליך של ביטולו.
התשלום הראשון לא ישוחרר למוכר,
אלא יוחזק בידי ב"כ המוכר בנאמנות עד להשלמת רישום הירושה על שמו
ורישום הערת אזהרה לטובת הרוכש.
כמו כן, ב"כ הקונה יבקש לראות את צו הירושה/צו קיום הצוואה/ צוואה
על מנת לוודא שאין התניות/יורשים נוספים/קושיות אחרות שעשויות לצוף ואת אותנטיות הצו.
רק לאחר שהיורש ירשם כבעל הזכויות ותירשם הערת אזהרה
ניתן לשחרר את הכסף ולהתקדם עם יתר התשלומים.
אבל שימו לב, אמנם העסקה מותנית, אבל מבחינת הרשויות מדובר בעסקה תקפה.
מה המשמעות המיסויית של רכישת דירה מאדם שטרם נרשם כבעלים?
לעניין מיסוי מקרקעין – העסקה נחשבת תקפה ויש לדווח עליה.
המשמעות שהצדדים נדרשים להגיש דיווח על העסקה לרשויות המיסוי,
והצדדים צריכים לשלם מיסים (ניתן לבקש לדחות את תשלום המס למועד מאוחר יותר בהתאם לחוק ולתשלום יתווספו הצמדה וריבית).
יש לשלם היטל השבחה ככל וחל (גם כאן ניתן לבקש לדחות, בתוספת הצמדה וריבית),
אז יתכן מצב שהמוכר ידרש לשלם היטל השבחה, והוא עוד לא ראה שקל בעסקה.
מה קורה אם חוזה המכר יבוטל ושכר הטרחה?
נושא נוסף שנרצה להתייחס אליו,
הוא האפשרות שהעסקה תבוטל.
חשוב להתייחס לשכר המתווך בעסקה.
שכר עורך הדין ושכר שמאי מקרקעין שנשכר לעבודה טרם רכישה כמובן ישולם, שכן הם את עבודתם ביצעו.
עורך הדין גם יצטרך לסייע בביטול העסקה (מול הרשויות) ככל והתנאי לא יתקיים.
