מאיזה גיל אפשר לרשום דירה על שם הילד? כל התשובות כאן

רישום דירה על שם ילד הוא צעד נפוץ, בעיקר כשמעוניינים ליהנות מהטבות מס או להעניק לילד נכס לעתיד.
אבל לפני שמבצעים את המהלך, חשוב להבין מה קובע החוק לגבי הגיל שממנו מותר לבצע רישום כזה.

מאיזה גיל מותר לרשום דירה על שם הילד?

בכל גיל, אולם עד גיל 18 הילד נחשב חלק מאותו תא משפחתי עם ההורים לצורכי מס למעט מקרים חריגים.
כלומר, גם אם הרישום יהיה על שמו בלבד, מבחינת רשויות המס הדירה תיחשב כאילו שייכת להורה.

מה המשמעות של רישום דירה על שם הילד לפני גיל 18?

• אם להורים יש דירה, הילד לא נחשב כבעל דירה יחידה ולכן הוא לא יקבל את ההטבות שמקבל רוכש דירה ראשונה.

• מס הרכישה יחושב לפי מצב ההורים, לא לפי “ילד נטול דירות”.

• בעתיד, במכירת הדירה, ככל והמכירה תתבצע לאחר גיל 18 חישובי המס יתבססו על נתוני הילד – בעל הנכס, ולא ההורים.

ומה קורה מגיל 18?

כשהילד מגיע לגיל 18, הוא נחשב יחיד נפרד לצורכי מס.
מכאן ואילך ניתן לרשום דירה על שמו, והוא עשוי ליהנות מהטבות משמעותיות:

• מס רכישה מופחת ולעיתים ללא מס רכישה עד לתקרה הקבועה בחוק.

• אפשרות למכירת הדירה בעתיד תחת פטור מס שבח לדירה יחידה, ככל ומדובר בדירה יחידה ובכפוף לעמידה בתנאי החוק.

האם ניתן לרשום דירה על שם ילד קטין?

פורמלית – ניתן לבצע רישום על שם קטין, אך מבחינת מס אין בכך יתרון (למעט מקרים חריגים):
הילד וההורה נחשבים כיחידה אחת, ולכן ההורה אינו נהנה מהטבות של רישום על שם ילד.

בנוסף, יש היבטים משפטיים מורכבים ברישום נכס על שם קטין, המחייבים לעיתים:

• אישור בית משפט

• מינוי אפוטרופוס בפועל לניהול הנכס

• דיווחים נוספים לרשויות

בפועל, ההורים נמנעים מכך אלא אם יש סיבה מיוחדת.

רוצים ליהנות מהטבות מס דרך רישום על שם הילד?

אם המטרה היא ליהנות מההטבות שמקבל "רוכש נטול דירות", מדובר בתכנון שהוא אינו לגיטימי.

במקרים שבהם ההורים מתכוונים לקבל בעתיד את כספי הדירה, חשוב להסדיר זאת מראש באמצעות הסכם הלוואה מסודר, כי אז לא מדובר בעסקת מתנה וחשוב למנוע טענה שמדובר בעסקה מלאכותית.

באילו מקרים הנכס של הקטין לא יכנס לרכוש המשפחתי?

לגבי רכישת דירה על שם קטין מתחת לגיל 18 יש הוראת ביצוע של רשות המיסים – הו"ב 6/2011 שקובעת שניתן לסתור חזקת התא המשפחתי לקטינים במקרים הבאים- אם רוכשים דירה לקטין שלא ממקורות התא המשפחתי כלומר לא מכספי ההורים, כסף מנוכר, למשל נרכשה דירה מכספיי פיצויים של תאונת דרכים, צריך שלא יהיה קשר וקרבה כלשהי לכספים.

ישנם תנאים נוספים – שהמשפחה לא תשתמש בדירה למשל למגורים של המשפחה או שכספי השכירות לא יכנסו לחשבון משותף אלא לחשבון נפרד של הקטין בקרן העומדות לטובתו הבלעדית.

דירה שהתקבלה בידי קטין במסגרת ירושה – במסגרת הוראת הביצוע קבעו כי הדירה לא תימנה במניין דירות התא המשפחתי גם אם התקבלה מקרובי משפחה ובלבד והיא עומדת בתנאים לגבי השימוש והפירות אשר הם צריכים להיות מנוכרים כאמור מהתא המשפחתי.

לעומת זאת דירה שניתנה במתנה לקטין מבני משפחה או קרובים או דירה שנרכשה על ידו מכספים ומקורות מימון שהועמדו לטובתו על ידי בני משפחה או קרובים תמנה במניין דירות התא המשפחתי גם אם היא לא בשימוש המשפחה וכספי השכירות נכנסים לחשבון נפרד של הקטין והיא מנוכרת מהתא המשפחתי. הסיבה שזה כן וזה לא היא כי יש קושי להתחקות אחר מעבר כספים בין קרובים והחשש שאנשים ינצלו את זה.

בנוסף תיקון 103 לחוק מיסוי מקרקעין קבע בנוסף כי גם דירה הרשומה על שם קטין יתום מאחד או משני הוריו לא ימנה במניין התא המשפחתי לעניין מס שבח ומס רכישה.

בדברי ההסבר לתיקון לחוק נאמר כי במקרה שרכישת דירה על ידי ילד יתום מאחד מהוריו נעשית מכספי הירושה של ההורה הנפטר ומטרת הרכישה היא הבטחת עתידו הכלכלי של הילד מכאן כי רישום הדירה על שם הילד לא נעשה לשם התחמקות מתשלומי מסים. כמו כן, יש מקרים בהם המשפחה המורחבת מתגייסת לאחר פטירת אחד מהורי הילד ורוכשת לילד דירה בסמוך ככל האפשר למועד פטירת ההורה גם אז יוחרג התא המשפחתי הקיים בין ההורה והילד.

בכל מקרה שרוכשים או מוכרים דירה ומעורב ילד קטין מחייב אישור בית משפט שדורש את התייחסות ואישור האפוטרופוס הכללי כך שאין חשש שהזכות תנוצל על ידי ההורה להטבת מס עבור עצמו.

לפי ניסוח החוק נשמע כי גם דירה שרשומה על שם קטין מלפני שהתייתם תחשב כנפרדת אם התייתם ויוכל להשתמש בפטור דירה יחידה אם היא עומדת בתנאים גם אם להורה הנותר בחיים יש עוד דירה, אבל בדברי ההסבר לא התייחסו לסיטואציה כזו ולא ברור אם זה יעבור ובכל מקרה זה חל רק ביחס למכירות שנעשו לאחר תחילת התיקון לחוק ביום 13.7.2023 או אחריו.

מיהו התא המשפחתי של קטין להורים גרושים או פרודים?

אם יש קטין להורים גרושים או פרודים – בוחנים אם יש עליו משמורת משותפת או הורה אחד הוא הורה משמורן והאחר רק מבקר. אם המשמורת משותפת – התא המשפחתי של הילד ישתייך לתא משפחתי של כל אחד מההורים, אם משמורת של אחד ההורים – יחשב התא המשפחתי של הקטין ההורה המשמורן.

אם רוצים לרשום דירה על שם הילד ויש אחרי שבוחנים מהו התא המשפחתי אליו משוייך הילד – צריך לעמוד בתנאים שציינתי לגבי נכס מנוכר ולא כזה שהתקבל במתנה או נקנה על ידו ממקור כספי המשפחה או קרובי משפחה.

דוגמא לבקשה להכרה בנכס הקטין כנפרד מהתא המשפחתי:

דוגמא ליישום הוראת החוק לפני תיקון 103 בהחלטת מיסוי 2662/18 בן קטין ירש כספים מאימו. האב מבקש לרכוש עבור הבן דירת מגורים כשמימון הרכישה יעשה מכספי הירושה וכספים שהאב יתן כהלוואה. האב ביקש כי דירת הבן לא תימנה במניין הדירות של התא המשפחתי כדי לשלם מס רכישה לפי דירה יחידה ובעתיד כשירצה למכור יהנה מפטור דירה יחידה. הוחלט שלא לאשר את בקשתו. דירה שנרכשת עבור קטין מהווה אפיק השקעה עבורו ולא לצורך הבטחת מגוריו בגלל שהאפוטרופסים מחוייבים במדורו. דירת השקעה לא זכאית להקלת מס.

אם השאלה היתה עולה היום – לפי הוראות החוק – בן קטין מאחד מהוריו רשאי לרכוש דירה על שמו והיא תחשב כנפרדת.

לסיכום

אפשר לרשום דירה על שם ילד, אך הוא יחשב כנפרד מהתא המשפחתי של הוריו רק מגיל 18 למעט חריגים.
ככל ואין ההורים מתכוונים לתת את הנכס במתנה, יש להסדיר מראש כל התחייבות כספית בין ההורים לילד.