אדם מוכר דירה בשווי גבוה מ-5 מליון מהו מס השבח שיוטל בעסקה?

מדובר בחישוב לקצת יותר מתקדמים,
בקורס למיסוי אצלי בבית ספר קדמת הידע אני מסבירה הכל לאט, עם דוגמאות רבות,
כאן אנסה לתת לכם תשובה בקצרה על רגל אחת. 

תדמיינו שיש מוכר שמעוניין למכור דירה ששוויה 7 מליון ש"ח.
האם חל מס שבח ואיך עושים את החישוב?

בין אם מדובר בדירה יחידה ובין אם לא מדובר בדירתו היחידה
צריך להבחין בין הבנוי לזכויות הבניה.

עלינו לבחון מספר דברים:
1. אם מדובר בדירה יחידה – האם אין מניעה להשתמש בפטור דירת מגורים יחידה מזכה כהגדרת סעיף 49ב(2) לחוק מסמ"ק
2. האם יש זכויות בניה נוספות (זכויות בניה שטרם נוצלו)

כדי לפשט נניח קודם שאין זכויות בניה נוספות,
אם דירת המגורים היא דירה יחידה, ינתן פטור עד התקרה (תקרת ה

פטור ממס שבח לשנת 2025 קצת יותר מ-5 מליון) (להלן: "התקרה").

בגין היתרה – ישולם מס שבח.

מה גובה מס השבח שיחול על החלק שמעל התקרה?

אם הדירה נרכשה אחרי שנת 2014 – מס השבח שיוטל הוא בגובה 25%
ואם הדירה נרכשה לפני שנת 2014 – ניתן להשתמש בחישוב לינארי מוטב,
המוחק את השבח שנצבר עד שנת 2014 וכל ההפרש ימוסה ב25%. 

אבל מה קורה אם יש זכויות בניה נוספות?

כאשר קיימות זכויות בנייה נוספות, מס השבח יחושב באופן שונה.
כאן אנחנו נכנסים קצת יותר לעומק ומורכבות.
בגין זכויות הבניה במקרה זה יוטל מס שבח מלא (כלומר אם נרכש לפני 2014 לא מוחקים חלק מהשבח).
שימו לב, להבדיל מדירה שאין בה זכויות בניה נוספות כאן החישוב מסתבך.
גם אם מדובר בדירה יחידה – נבחן מהו החלק הבנוי והיחס שלו מול התקרה. 

לדוגמא – בית נמכר ב-7 מליון.
שמאי מקרקעין קבע כי שווי הבנוי – 4 מליון ושווי זכויות הבניה 3 מליון
זכויות הבניה ימוסו במלואן. 

הבית – הרי שוויו נמוך מתקרת הפטור (כ-5 מליון).
אבל אנחנו בודקים את החלק היחסי
ולכן לא כל ה-4 מליון יהיה פטור!
4 מליון חלקי 7 מליון = 57% מהתמורה מיוחס לבית
3/7 = 43% מהתמורה מיוחס לזכויות בניה נוספות

מתוך ה-5 מליון (התקרה) נכפיל ב57% = כ 2.8 מליון פטור
כל ההפרש (4 מליון – בגין החלק הבנוי פחות 2.8 מליון) ימוסה במס שבח (או מלא או לינארי מוטב, תלוי מתי הנכס נרכש).

כלומר הבנוי – חלקו נכנס בתוך תקרת הפטור וחלקו לא, לכן חלקו ממוסה במס שבח.
כלומר במקרה של דירת מגורים יחידה ניתן לקבל פטור חלקי במס שבח.

איך מנכים הוצאות שהוצאנו על כל הנכס?

גם לפי החלק היחסי.
חלק מההוצאה שיצאה בגין החלק הבנוי למשל – חלקה מיוחס לחלק הפטור ולכן אין מה לקזז,
וחלקה מיוחס לחלק הממוסה ואותה כן ניתן לקזז מהשבח. 

נושא המיסוי הוא נושא שעשוי להיות מורכב ומבלבל,
לכן חשוב להיעזר בעו"ד מקרקעין שמתמחה בתחום,
שעשוי לא רק למנוע מכם להפסיד כספים,
אלא לחשוב איך לתכנן את המס נכון על מנת לצמצם את המיסוי ככל האפשר.

רוצים להבין יותר איך לתכנן מס שבח בעסקה שלכם?
מוזמנים להצטרף לקורס מיסוי דירות ב"קדמת הידע" עם עו״ד מורן ליברמן.

כמו כן ניתן להיכנס מכאן לסימולטור מס שבח של רשות המיסים:
מחשבון מס שבח