כשהדירה נראית כמו חורבה, האם היא עדיין נחשבת "דירת מגורים"?
מוכר דירה שמעוניין להשתמש בפטור ממס שבח בגין דירה יחידה, או אפילו בחישוב לינארי מוטב (המוחק חלק מהשבח ככל ולא מדובר בדירה יחידה, ובלבד שהדירה נרכשה לפני שנת 2014), חשוב שיהיה מודע לסוגיה – האם הנכס שלו נחשב כדירת מגורים.
האם נכס שהוכרז מבנה מסוכן שולל את ההגדרה שלו כדירת מגורים
ובעצם מונע פטורים והקלות במכירה וברכישה של דירת מגורים (הן למס שבח והן למס רכישה)?
ומה אם העיריה פטרה את הנכס מארנונה כי הוא "נכס ניזוק"?
בפסק הדין שניתן במסגרת ו"א 20028-12-14 מנו נ' מנהל מסמ"ק חיפה
היה מדובר על בית שננטש,
לא היו לו חיבורי חשמל ומים וניתן לו פטור מארנונה כנכס ניזוק
ובנוסף הוצא עליו צו מבנה מסוכן.
במכירת הנכס היורשת ביקשה פטור דירת מגורים ורשות המיסים סרבה.
לשמחת היורשת בועדת הערר נקבע כי
בנסיבות מסוימות הנכס עדיין עשוי להיחשב כדירת מגורים,
אם במהות שלו הוא נכס ששימש למגורים
ועל פי טיבו הוא מיועד לשמש למגורים ומצוי בסביבת מגורים.
שימו לב, כל מקרה יבחן לפי נסיבותיו.
חלק מהבדיקות שיערכו:
- בדיקת קיום מתקנים חיוניים,
- היתר הבניה והיעוד שנקבע בו,
- יעוד הנכס על פי התב"ע,
- השימוש הצפוי בעתיד,
- האם סביבת הנכס מיועדת/משמשת למגורים,
- האם מדובר בנכס חדש או ישן,
- האם הנכס מיועד לשימוש או להריסה,
- האם כדאי כלכלית לשפץ ולהשמיש או להרוס (לא מדובר במבחן מכריע).
בשורה התחתונה?
גם כשהקירות מתפוררים והעירייה פוטרת מארנונה –
זה לא תמיד אומר שהפטורים הלכו לפח.
לפעמים, כל מה שצריך זה להוכיח שהנכס עדיין "חי" על הנייר
ולהראות שמאחורי כל הטיח הנופל…
עדיין מסתתרת דירת מגורים במהותה.
כי יש מי שיסתכל על הקנקן,
ויש עו"ד חכם שמסתכל במה שיש בו.
