מאת: עו"ד מורן ליברמן-איצקוביץ
לאחרונה התקבלה ההחלטה המוכרת כהחלטה מס' 979 (עודכנה ע"י החלטה 1155 ונכון להיום מעודכנת ע"י החלטה 1355). החלטה זו הינה אבן דרך להכרה בכך כי המדיניות לפיה, לא ניתן לפצל נחלה ולהעבירה ע"פ רצון בעל הזכויות צריכה להתגמש ולהתייעל באשר אינה מנצלת את הפוטנציאל הטמון בקרקע ואינה עומדת במבחן המציאות בה משקים רבים אינם מעובדים ואינם משמשים כהכנסתו העיקרית של המתיישב ומשפחתו.
בעקבות ההחלטה יהיו זכאים המתיישבים- בעלי זכויות, לפצל מגרש מנחלה, לרכוש הזכויות בנחלה מהרשות וכו' כמפורט בהמשך. לצערנו, המדיניות לפיה לא ניתן לפצל המגרש, העובדה כי קיימים הסדרים שונים בין מושב למושב בהתאם להוראות חוזה המשבצת הרלוונטי, הביאה לא אחת את האחים, ילדי המתיישב, להלחם זה בזה על הזכויות במשק. סכסוכים אלו הגיעו פעמים רבות לפתחו של בית משפט וחרצו את גורל הילדים בנוגע למשק והובילו לקרע משפחתי עמוק.
לפיכך, הורים בעלי זכויות בנחלה, המעוניינים למנוע סכסוכים, העשויים להתעורר לאחר פטירתם ואפילו עוד בחייהם, ייטבו לעשות אם יערכו הסכם עם ילדיהם, כל עוד דעתם צלולה ושקולה, בו יטמיעו את הוראות ההחלטה וכן יכללו ההסדר בין יורשיהם בהתאם למתווה של ההחלטה בצוואותיהם, על מנת למנוע סכסוכים בין יורשים. למותר לציין כי, רצוי שעורך דין לעינייני מקרקעין בעל מומחיות בתחום הנחלות והמשקים וכן בתחום עריכת הסכמים בין בני המשפחה ועריכת צוואות יסדיר את המסמכים הנדרשים באשר מדובר בנושא סבוך ומורכב מאוד אשר אין להקל בו.
בהחלטה נקבעו מספר שינויים וביניהם:
- הרחבת המונח קרוב והתרת הרצף הבין דורי לצורך הקמת יחידת מגורים נוספת לקרוב. בעבר כלל המונח קרוב את ילדיו והוריו של בעל הזכויות. כיום המונח כולל בן זוג, הורה, צאצא וצאצא בן הזוג, מאומץ ומאומץ בן הזוג ובין זוגו של כל אחד מאלה. בן זוג- לרבות ידוע בציבור.
- מתן זכות למתיישב להגדיל את ביתו מ-160 מ"ר עד ל-375 מ"ר.
- פיצול מגרש מנחלה וחתימה לגביו על חוזה חכירה תמורת השלמת תשלום לרשות מקרקעי ישראל בסך של 33% מערך המגרש המפוצל (בניכוי 3.75% שכבר שילם). לאחר פיצול המגרש ניתן להעביר הזכויות במגרש לכל צד ג'. עד להחלטה זו היתה הוראת אגף חקלאי מס' 62 חולשת על פיצול מגרש מנחלה ולפיה ניתן היה לפצל מגרש לבן ממשיך וזאת בתשלום דמי היוון בשווי של 91% משווי המגרש (קיימת הנחה לאזורי עדיפות) או 46% משווי המגרש במקרה ויחול על בעל הזכויות היטל השבחה. יש להדגיש כי, פיצול המגרש גורע מהנחלה זכויות הבניה שהוצמדו למגרש.
- בעל הזכויות יוכל לרכוש את מלוא זכויות למגורים מחלקת המגורים תמורת תשלום דמי רכישה בסך של 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים בהתחשב בזכויות הבניה המאושרות ובפוטנציאל התכנוני למגורים וכן בזכות לפיצול המגרש/ים. על תשלום זה יתווסף תשלום מס רכישה למיסוי מקרקעין. מי שירכוש את מלוא הזכויות למגורים יהיה פטור מתשלום לרשות בגין כל בניה בחלקת המגורים, בניית בתי מגורים ללא מגבלה של מספר הבתים או שטחם (בכפוף לקיומה של תוכנית תקפה, נכון להיום ניתן לבנות עד 3 יחידות בשני בתים) וכן יהיה רשאי להשכיר או לפצל את יחידות הדיור הבנויות בחלקת המגורים גם למי שאינו קרובו. כמו כן יהא בעל הנחלה פטור מתשלום דמי הסכמה בעת מכירת הנחלה.
- העברת זכויות- כתנאי להעברת הזכויות בנחלה כולה יש לשלם לרשות דמי רכישה בגובה 33% מערך הקרקע. תשלום זה יפטור את החוכר מתשלום דמי הסכמה בגין חלקת המגורים לרבות בעת פיצול מגרש מהנחלה. שימו לב כי הרשות תגבה דמי הסכמה עבור השטחים שאינם חלקת המגורים בעת העברת זכויות בנחלה ע"פ החלטה 534. העברת זכויות במגרש שפוצל מתוך חלקת המגורים תתבצע ללא תשלום נוסף לרשות.
- המצטרף להחלטה לא יאלץ להשיב הקרקע לרשות מקרקעי ישראל עת שינוי ייעוד.
ההחלטה מותנית בקבלת תקציב שיאפשר יישומה. הרשות טרם פרסמה נהלי עבודה להחלטה ולכן ההחלטה אינה מיושמת עדיין. בתקופת הביניים עד ליישום ההחלטה פרסמה הרשות את החלטת הנהלה מס' 3139 אשר מאפשרת לחוכר לפצל מגרש מנחלה ע"פ התשלומים הנדרשים היום לפי הוראות אגף חקלאי מס' 62 ובעת יישום ההחלטה יוכל החוכר לבקש השבה על הכספים ששילם העולים על התשלום הנדרש ע"פ החלטה 1355.
עד לישום החלטה 1355 בעלי נחלה המעוניינים בפיצול מגרש או כאשר הילדים מעוניינים לבנות בנחלה, ניתן להתחיל את התהליך של הכנת תוכנית הפיצול ואישור התב"ע אשר מטבעו אורך זמן לא מבוטל ולערוך הסכם מסודר בין הילדים להוריהם.
לאור ההחלטות האחרונות, ניתן להניח כי מגבלת מספר היחידות, הקבועה בתמ"א 35 הקובעת את מספר יחידות המגורים בכל ישוב, תוסר או לפחות תצומצם ותיישר קו עם הגישה החדשה. מומלץ כי משפחות להן משק חקלאי ישכילו ויתכננו את העתיד באמצעות הסכם לפיו, יסדירו את חלוקת הזכויות ביניהם גם בהתחשב באפשרויות החדשות העומדות בפתח.
הכותבת הינה עו"ד העוסקת בתחום המקרקעין, המגזר החלקאי, עריכת הסכמים בין דוריים וצוואות.